Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

App. Milano 7 dicembre 2025 n. 3349 (rel. Stella)

Condominio negli edifici – Interventi di riparazione/manutenzione delle "parti comuni" effettuati dal singolo condomino – Anticipazione delle relative spese – Diritto al rimborso – Applicazione del disposto dell'art. 1134 c.c.– Necessità della sussistenza del presupposto della c.d. "urgenza" – Sussiste – Prova della necessità di interventi assolutamente indifferibili – Necessità – Onere del singolo condomino che richiede il rimborso – Sussiste

Il diritto del singolo condomino al rimborso delle spese dal medesimo anticipate per interventi di riparazione/manutenzione sulle parti comuni, previsto dall'art. 1134 c.c., presuppone il requisito dell'urgenza, definita quale situazione che dà luogo a una necessità di intervento non differibile, pena la probabile verificazione di un nocumento alle persone o alle cose. Detta norma, pertanto, sottende situazioni anomale o straordinarie e trova la propria ratio nell'impedire al condomino dannose interferenze nell'amministrazione del condominio, salvo che ciò sia strettamente necessario con conseguente sua stretta interpretazione in quanto norma eccezionale. Di tal che, il singolo condomino, che pretende il predetto rimborso, deve dimostrare con assoluto rigore la sussistenza del predetto requisito dell'urgenza e del concreto pericolo alle persone o alle cose.

In particolare, in motivazione:

Con atto di citazione ritualmente notificato, (omissis) ha convenuto in giudizio avanti al Tribunale di Monza il (omissis) chiedendo, previo annullamento o declaratoria di nullità della delibera assembleare del (omissis), il rimborso di quota delle spese straordinarie sostenute nel (omissis) per la sistemazione del lastrico solare, per un totale di € (omissis), pari ai 2/3 della somma effettivamente sborsata.

A fondamento delle proprie pretese, (omissis) ha rilevato: - che il (omissis) il suo appartamento, posto al di sotto del lastrico solare, anch'esso di sua proprietà, subiva infiltrazioni e percolamenti d'acqua che interessavano principalmente il locale cucina, il bagno e la zona notte, tanto copiosi da richiedere l'utilizzo di secchi per la raccolta dell'acqua e che avevano intaccato l'impianto elettrico a soffitto; - di aver informato dell'accaduto l'amministratore dell'epoca (omissis), ma questi riferiva trovarsi nell'impossibilità di reperire un'impresa per gli interventi necessari, stante il periodo festivo; - che pertanto l'attore aveva provveduto autonomamente ai lavori di sistemazione del lastrico solare, sostenendo una spesa complessiva di € (omissis), da cui doveva detrarsi il costo dei lavori per la piscina, pari ad € (omissis), con conseguente richiesta di rimborso dei 2/3 della somma rimanente (quota pari ad € (omissis) ); - che solo con la nomina del nuovo amministratore di condominio veniva convocata l'assemblea del (omissis) con all'ordine del giorno la questione del rimborso del costo dei lavori; - che tuttavia, con la delibera impugnata, la richiesta di rimborso veniva rigettata "per non esser stato seguito l'iter per queste operazioni".

(omissis) 

Il Tribunale, con la sentenza impugnata: 1) ha accolto la domanda di di annullamento della delibera impugnata (limitatamente al punto 4), ritenendo sussistente il requisito dell'urgenza dei lavori ex art. 1134 c.c.; 2) ha riconosciuto all'attore il solo importo di € (omissis), in considerazione del fatto che egli aveva beneficiato delle detrazioni fiscali; 3) ha condannato il a rifondere all'attore le spese di lite.

Il (omissis) ha proposto appello avverso la sopra indicata sentenza sulla base di quattro motivi.

(omissis)

Con il secondo motivo, il (omissis) lamenta un'errata valutazione del Tribunale del concetto di urgenza, in quanto non emergeva dagli atti un pericolo di cedimento a causa delle infiltrazioni, presenti peraltro nell'immobile da anni.

(omissis) 

Il secondo motivo (relativo all'errata valutazione del requisito dell'urgenza) deve essere logicamente affrontato per primo in quanto, ove accolto, sarebbe assorbente rispetto agli altri motivi.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale di Monza, il requisito dell'urgenza di cui all'art. 1134 c.c. non sussisteva nel caso di specie.

Il primo Giudice ha fondato la sua decisione sulle fotografie dell'appartamento (omissis) e sulla relazione del (omissis) dell'arch. (omissis), ritenendo che tale documentazione debba interpretarsi quale prova di "un improvviso aggravarsi della situazione ed un cedimento [causato dalle] infiltrazioni, tale da potenzialmente pregiudicare la sicurezza sia del [condomino] che del (omissis)".

In realtà, le fotografie, oltre ad essere prive di riferimenti temporali, forniscono una rappresentazione statica e parziale dell'appartamento e non sono comunque idonee a provare la situazione di gravi infiltrazioni lamentata dal (omissis) (la foto del secchio non è di per sé indicativa di un rilevante percolamento di acqua; le foto delle macchie sui soffitti non sono da sole idonee a comprovare la gravità delle infiltrazioni e quindi la necessità di un intervento immediato).

L'attore ben avrebbe potuto del resto richiedere l'intervento delle autorità competenti (ad es. vigili del fuoco) per far accertare nell'immediatezza le condizioni dell'immobile o instaurare un procedimento di accertamento tecnico preventivo, volto ad ottenere un accertamento urgente dello stato dei luoghi, nel contraddittorio delle parti.

(omissis) 

In realtà, da nessun documento (nemmeno dalla relazione (omissis) ) emergono indici della sussistenza di un concreto pericolo di compromissione alla sicurezza del condominio o dell'immobile del condomino.

Il fatto poi (pacifico tra le parti) che le infiltrazioni persistessero da vari anni corrobora l'affermazione che l'intervento sul lastrico realizzato dal all'inizio del 2021 non fosse motivato da ragioni di urgenza, in assenza di eventi di portata significativa.

(omissis)

Dal tenore della documentazione citata emerge dunque che la situazione lamentata dall'attore, derivante dalle inidonee condizioni di impermeabilizzazione del tetto, non presentasse un carattere di indifferibilità tale da giustificare un intervento diretto e autonomo del singolo condomino, con diritto al rimborso ex art. 1134 c.c., trattandosi di situazione persistente da anni.

Le condizioni dell'immobile, in base alle quali il ha ritenuto di poter procedere senza autorizzazione con gli interventi sul lastrico, non risultano costituire pertanto un "aggravamento" della situazione preesistente (come ritenuto dal primo Giudice), ma - al contrario - il protrarsi di uno stato frutto di anni di ammaloramento.

In ogni caso, l'attore/odierno appellato non ha fornito idonea prova dell'essersi verificata all'improvviso una situazione di gravi infiltrazioni e percolamenti d'acqua, tale da rendere necessari interventi indifferibili, nulla provando sul punto, come già detto, né le fotografie versate in atti, né la restante documentazione che, considerate le stesse dichiarazioni del non permettono di comprendere chiaramente quali sarebbero state le problematiche risalenti e quali invece quelle che avrebbero giustificato il diritto del condomino ad agire ai sensi dell'art. 1134 c.c.

Tale diritto presuppone infatti il requisito dell'urgenza, definita quale situazione che dà luogo a una necessità di intervento non differibile del condomino, pena la probabile verificazione di un nocumento alle persone o alle cose.

Considerato che l'art. 1134 c.c. sottende dunque situazioni anomale o straordinarie e che esso trova la propria ratio nell'impedire al condomino dannose interferenze nell'amministrazione del condominio, salvo che ciò sia strettamente necessario, l'interpretazione che dev'essere data alla disposizione è stringente, essendo essa norma eccezionale.

La giurisprudenza ha sul punto chiarito che "l'art. 1134 c.c., il quale, a differenza dell'art. 1110 c.c. (che opera in materia di comunione ordinaria), regola il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto al differente e più rigoroso presupposto dell'urgenza, intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigidezza la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in comproprietà. Conseguentemente, istaurandosi il sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, la spesa autonomamente sostenuta da un condomino è rimborsabile solo quando rivesta i requisiti dell'urgenza (art. 1134 c.c.)" (così Cass. sent. 29336/2023; ved anche Cass. sent. 19864/2022: "ai fini dell'applicabilità dell'art 1134 c.c., per il quale il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, va considerata 'urgente' la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. La prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini").

L'urgenza dev'essere pertanto dimostrata con rigore dal condomino, non essendo sufficiente la mera allegazione di fotografie che non permettono la chiara comprensione del motivo per cui si sarebbe aggravata una condizione di degrado perdurante nel tempo e il momento di tale asserito aggravamento e che, soprattutto, non consentono di comprendere se la condizione di degrado arrecasse un concreto pericolo alle persone o alle cose.

Al fine di qualificare un intervento come urgente è peraltro necessario che lo stesso non sia in alcun modo differibile, neppure per l'esiguo lasso di tempo necessario per la convocazione di un'assemblea straordinaria (ved. Cass. sent. 14326/2017, secondo cui "va considerata "urgente" non la spesa che pur sia giustificata dalle condizioni di degrado o di scarsa manutenzione, o di incuria, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere").

Applicando i principi espressi dalla Suprema Corte non può ritenersi dunque integrato, nel caso in esame, il requisito dell'urgenza ai sensi dell'art. 1134 c.c.

Come sopra precisato, dalle risultanze documentali non emerge la circostanza dell'aggravamento di una situazione di pregresso e costante degrado dei locali, che l'attore aveva invece l'onere di provare puntualmente e specificamente.

Del pari, difetta la prova della sussistenza di concreti rischi per la salute delle persone o di gravi danni alle cose, anche considerato che la situazione di infiltrazioni nell'appartamento dell'appellato si protraeva da anni, senza il verificarsi di pregiudizi significativi all'immobile.

Peraltro, l'entità, l'estensione e l'eterogeneità dei lavori effettuati (tra cui il rifacimento della piscina) costituiscono ad avviso di questa Corte indici del fatto che l'intervento non fosse necessario e urgente nel senso richiesto dall'art. 1134 c.c. (norma che intende riferirsi a circoscritti interventi mirati, resi necessari dalla imprevedibilità del fatto, potenzialmente dannoso).

Fermi i dirimenti rilievi di cui sopra e a tutto voler concedere, per rispettare il dettato della norma, avrebbe al più dovuto limitarsi ad intervenire solo sulle parti dell'immobile ritenute concretamente a rischio (anche solo potenziale) e non invece procedere autonomamente all'integrale rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, lavoro per cui avrebbe dovuto invece seguire l'ordinario iter previsto in materia condominiale.

Premessa l'assoluta carenza delle prove documentali, neppure i capitoli di prova orale dedotti da (dei quali è stata chiesta l'ammissione anche con la comparsa di costituzione in appello) potrebbero condurre alla prova del presupposto dell'urgenza, come sopra delineato.

(omissis)

La domanda di risulta inoltre sfornita di prova anche in ordine al quantum, avendo egli prodotto documenti da cui non emerge con chiarezza quali costi siano stati sostenuti per l'intervento volto a risolvere la pretesa urgenza e quali invece per gli altri lavori effettuati, come il rifacimento della piscina.

(omissis)

In integrale riforma della impugnata sentenza, devono pertanto essere rigettate le domande di declaratoria di nullità o di annullamento della delibera assembleare del (omissis), quanto al punto 4 all'ordine del giorno, e di rimborso dei 2/3 delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico solare di copertura del (omissis).