L’obbligo delle spese condominiali è determinato con riferimento al valore della singola unità immobiliare

In relazione alla natura dell’obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l’obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell’edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano «spettante in proprietà esclusiva ai singoli condòmini», come espressamente stabilito dall’articolo 68 disposizioni di attuazione al Codice civile e dagli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 Codice civile, il che è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell’immobile, e non già a quote ideali.

A ciò va aggiunto che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall’articolo 67 disposizioni di attuazione al Codice civile, il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell’assemblea (Cassazione, 21907/2011). I superiori principi, seppure non così formalmente declinati, sono stati addotti dalla Corte di appello di Palermo con la sentenza 630 del 28 marzo 2023.

Un comunista impugnava il decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio per oneri condominiali non pagati, assumendo che fosse invalido nella misura per cui lo stesso non fosse stato notificato agli altri comproprietari dell'immobile. Lamentava, tra l'altro, di avere stipulato con l'amministratore un piano di rientro a fronte della debenza fattasi valere, e che, pertanto, le somme pretese in pagamento nel provvedimento monitorio fossero inesigibili. In sede di primo grado la difesa del condòmino opponente è stata apprezzata e valorizzata, sì da ottenere una sentenza favorevole. Tutto cambia in sede di appello, con il ricorso del condominio opposto.

Il giudice collegiale, a tal riguardo, declina l'assunto per il quale la solidarietà non implica l'unicità del rapporto obbligatorio, ma una pluralità di rapporti distinti, senza che, sul piano processuale, sussista alcun litisconsorzio necessario fra i condebitori in solido (Cassazione civile 2020, numero 21497).La conseguenza di tale principio – per come si legge in motivazione - è quello per cui le domande proposte nei confronti di più obbligati (come sono coloro i quali hanno la comproprietà di immobile ubicato all'interno di un edificio condominiale) rimangono distinte e autonome ancorché possano essere formalmente e contestualmente proposte con un unico atto.

Anche il secondo motivo non è stato ritenuto fondato dal giudice del gravame. In tal caso, viene assunto in sentenza che non vi era in atti alcuna delibera di autorizzazione dell'amministratore a transigere e ogni accordo eventualmente concluso dal precedente amministratore in via transattiva sarebbe stato - a tutto concedere - inopponibile al condominio (Cassazione 10846/2020).Il tutto pure a prescindere dalla circostanza – così si soggiunge - che un'intesa con finalità transattiva avrebbe richiesto la forma scritta (articolo 1967 Codice civile), che però pare non sia stata data nel corso della controversia in disamina.