Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Rincari condominiali da settembre, dalle bollette alle assicurazioni, con strategie di rimodulazione dei contratti
Settembre avanti con i soliti rincari anche in condominio, che si scopriranno però solo un anno dopo, al momento della redazione del rendiconto consuntivo. Riscaldamento, energia, assicurazione, pulizie, ascensore: contrapporre una rimodulazione dei contratti è la strategia migliore per evitare ex post le sorprese. Il recupero dei crediti verso i morosi è l’altro appuntamento di ogni autunno, per la diminuzione di liquidità dopo le ferie estive. Le nuove regole sulle gestioni dei dati arrivano anche in condominio. Spuntano le prime e per ora solitarie, colonnine per la ricarica dei veicoli. C’è grande attenzione alle occasioni del fotovoltaico, anche se, pochi sono propensi a spendere oggi per recuperare forse domani. E l’efficientamento degli impianti di riscaldamento, che più potrebbe da subito abbattere il fabbisogno di energia, resta in attesa di conoscere almeno gli indirizzi di come le direttiva Ue delle Case green verranno in concreto applicate, anche per la scelta intelligente dei prodotti.
Dalle sentenze della Cassazione alle decisioni dei tribunali di merito, la settimana offre, come sempre, un quadro denso di indicazioni per proprietari e amministratori. Di particolare impatto per la vita in condominio è la sentenza del Tribunale di Verona 1487/2025, che dà il via libera all’installazione di un ascensore esterno per l’eliminazione delle barriere architettoniche, affermando la prevalenza di tale diritto sul decoro dell’edificio. Per risparmiare, la Corte d’appello di Milano (sentenza 1849/2025) chiarisce la legittimità della delibera a maggioranza per la sostituzione dei ripartitori di calore privati. Fondamentali per gli amministratori le precisazioni sulle procedure assembleari: la convocazione via WhatsApp non è legittima, la mancata verbalizzazione della prima assemblea deserta rende annullabile la delibera successiva (Tribunale di Salerno, 3374/2025) e il rendiconto non può essere modificato e approvato nella stessa seduta (Tribunale di Udine, 528/2025).
In tema di supercondominio, la Cassazione (8254/2025) precisa che il termine di trenta giorni per impugnare la delibera dei rappresentanti decorre dalla data della decisione (o dalla sua comunicazione in caso di assenza) per il rappresentante stesso, e non da quando il singolo condòmino ne viene a conoscenza. La gestione delle assemblee richiede un rispetto rigoroso delle forme. Oltre ai vizi procedurali già citati, il Tribunale di Lecce (1620/2025) ha ribadito che in seconda convocazione la delibera è valida se i voti favorevoli superano i contrari sia per teste sia per millesimi, rappresentando almeno un terzo del valore dell’edificio. Documento chiave è il rendiconto che, come ricorda il Tribunale di Palermo (3335/2025), deve essere chiaro e comprensibile. La sua complessità evidenzia il ruolo crescente del revisore contabile, figura che deve operare nel rispetto della privacy (Gdpr), con un mandato ben definito a seconda che la nomina sia giudiziale, assembleare o del singolo condòmino.
In tema di responsabilità, la Cassazione (ordinanza 23881/2025) chiarisce che in caso di rumori molesti, l’eventuale inerzia nel far rispettare il regolamento ricade sull’amministratore e non sull’ente. La trasparenza è un dovere anche nella comunicazione dell’elenco dei morosi, che l’amministratore non può negare. Per quanto riguarda gli impianti e le parti private, si segnala la nuova normativa sulla qualità dell’acqua (Dlgs 18/2023), che affida all’amministratore la valutazione del rischio legionella. Per il riscaldamento, il mercato della sostituzione dei contabilizzatori è in movimento, spinto dalla necessità di cambiare apparecchi obsoleti e dall’obbligo di lettura da remoto entro il 2027 imposto dalla direttiva europea sull’efficienza energetica. Riguardo alle modifiche esterne, la realizzazione di una pergotenda rientra nell’edilizia libera solo se la struttura è un mero accessorio amovibile rispetto alla tenda, altrimenti necessita di autorizzazione e non può ledere il decoro o costituire servitù su parti comuni.
Anche l’abbellimento dei balconi con piante e fioriere deve rispettare il regolamento condominiale, il decoro e le norme di sicurezza per evitare la caduta di vasi. Sul fronte dei diritti dei singoli, la Cassazione (30472/2025) ha confermato che ogni condòmino può presentare querela per danni ai beni comuni, mentre il Tribunale di Ragusa (589/2025) ha negato che il «diritto di antenna» consenta di allacciarsi all’impianto altrui senza una servitù. In ambito legale e patrimoniale, il Tribunale di Perugia (1070/2025) ha esteso la responsabilità per gravi difetti costruttivi al venditore con un ruolo attivo nell’edificazione. Le Sezioni unite della Cassazione (23093/2025) hanno stabilito che, in caso di rinuncia alla proprietà, il rinunciante resta obbligato per i contributi maturati fino alla trascrizione dell’atto.
Sempre la Cassazione (2212/2025) ha dato valore di accordo transattivo a un’intesa tra le parti verbalizzata dal Ctu. In materia di locazioni, è necessaria l’individuazione delle associazioni maggiormente rappresentative a livello locale, uniche legittimate a stipulare gli accordi territoriali sui canoni concordati. Nella prassi fiscale, per le spese superbonus 2025 è stato introdotto un nuovo modello per le opzioni, con scadenza 16 marzo 2026 e senza remissione in bonis. Per il sismabonus, la Cgt Parma (240/02/2025) ha ritenuto valida l’agevolazione anche con allegato B tardivo, purché depositato prima dell’inizio lavori.
Infine, uno sguardo al mercato immobiliare e alle professioni. I dati Omi per il secondo trimestre 2025 mostrano una crescita delle compravendite residenziali dell’8,1%. Il crowdfunding immobiliare, pur rallentando, si consolida, con una raccolta in Italia che supera gli 850 milioni. In tema di sostenibilità, la nuova direttiva Ecodesign (Espr) imporrà requisiti di durabilità e riparabilità a tutti i prodotti, introducendo il «Passaporto Digitale del Prodotto». Si registra, finalmente, una crescente presenza femminile nella professione di amministratore di condominio, portatrice di una visione più empatica e inclusiva della gestione.
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