Condominio

Il Certificato di prevenzione incendi nel contratto di compravendita dei box in condominio

Se il mancato rinnovo è successivo alla conclusione del contratto, il rischio si trasferisce, come nel caso in esame, al compratore

di Rosario Dolce

Il Certificato di prevenzione incendi (Cpi) può condizionare la destinazione degli immobili come garage, mutandola dalla originaria e il nuovo acquirente, a fronte di questo rischio “postumo”, nulla può rimproverare a chi gli ha venduto i locali. Questo è ciò che è dato ricavare dalla ordinanza della Cassazione 12771 del 22 aprile 2022.

La vicenda ed i giudizi di merito
Il caso è complesso e parte dall'atto di acquisto degli immobili da parte di un condòmino, quali box auto, nel 2004 all'interno di complesso di box e magazzini ubicati al piano interrato di tre distinti edifici condominiali.Dopo circa quattro anni di utilizzo dei locali secondo tale destinazione, succedeva che il Comando dei vigili del fuoco locale, dopo un controllo - a fronte verosimilmente della sopravvenuta normativa - decide di non potersi rinnovare il certificato di prevenzione incendi per una irregolarità in relazione ad una delle uscite di sicurezza nel locale condominiale. Veniva così emessa dal Sindaco del Comune di competenza apposta ordinanza, con la quale si inibiva l’uso di tutti i locali adibiti ad autorimessa, a servizio del condominio di cui trattavasi.

La conseguenza diretta del provvedimento constava l'inutilizzabilità dei locali secondo la destinazione impressa in seno ai contratti di compravendita, per cui l'acquirente, ritenendo che si fosse alterato il sinallagma contrattuale originario, decideva di citare in giudizio il venditore al fine di ottenere la restituzione del prezzo rivalutato a suo tempo pagato per l'acquisto.Il motivo di contestazione formulato non ha trovato però fortuna dinanzi alle corti di merito e non avrà miglior sorte neppure dinanzi al giudice di legittimità.

La decisione
La Cassazione ritiene ineccepibile la motivazione spiegata dai giudici di merito, laddove ricordano che l'atto di diniego al rinnovo del certificato di prevenzioni incendi, verificatosi nel 2009, e quindi ben oltre 4 anni dalla stipula del contratto, in nessun modo potesse elevarsi a motivo di responsabilità soggettiva da imputare ai venditori, sì dà consentire l'applicazione della fattispecie di cui all’articolo 1497 Codice civile.

In questi termini è stato argomentato che nei contratti a prestazioni corrispettive ad effetti reali (come la compravendita), per effetto dello scambio dei consensi legittimamente manifestati, al trasferimento del diritto consegue l’assunzione del rischio da parte dell’acquirente degli eventi negativi che colpiscono il bene oggetto della stessa.

Conclusioni
Conseguentemente il mancato rinnovo della Cpi, avvenuto con lettera del 12 novembre 2009, a seguito del sopralluogo del 29 settembre 2009, essendo evento successivo alla conclusione del contratto spiega i suoi effetti negativi sul nuovo proprietario: «rilevato che il provvedimento di inutilizzabilità delle rimesse non era stato determinato da vizi degli immobili, ma dall’ostruzione delle uscite di sicurezza».

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