Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Violazione criteri, legali o convenzionali, di ripartizione delle spese – Pluralità di delibere assembleari reiteranti la medesima violazione – Vizio relativo – Nullità – Insussistenza – Annullabilità – Sussistenza – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, una serie di delibere emanate in violazione dei criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese, pur con reiterata ripetizione di una violazione identica o simile, determina pur sempre una forma di annullabilità e non già di nullità. Infatti, una serie di violazioni puntuali e concrete dei suddetti criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso ed ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni: in particolare, non trasforma quest'ultima nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri medesimi, nemmeno per "facta concludentia", inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123 comma 1, cod. civ.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Recapito raccomandata contenente il verbale dell'assemblea presso l'indirizzo del condomino assente all'adunanza – Effetti – Presunzione "iuris tantum" di conoscenza e decorrenza del termine per l'impugnazione della deliberazione – Configurabilità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, la prova dell'avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell'assemblea condominiale all'indirizzo del condomino assente all'adunanza comporta l'insorgenza della presunzione "iuris tantum" di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall'art. 1335 cod. civ., nonché, con essa, la decorrenza del "dies a quo" per l'impugnazione della deliberazione, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell'amministratore – Azione di rivendicazione ex art. 103 della legge fallimentare – Esperibilità – Autorizzazione assembleare assunta con maggioranza qualificata – Necessità

L'amministratore di condominio può esperire l'azione di rivendicazione di cui all'art. 103 della legge fallimentare diretta ad ottenere contro la procedura di liquidazione giudiziale statuizioni relative alla titolarità ed alla restituzione di parti comuni, sia pure, trattandosi di azione che esula dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.), previa necessaria autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131 comma 1, cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 4, dello stesso codice.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Titolo negoziale costitutivo di un diritto reale di cd. uso esclusivo – Ammissibilità – Esclusione – Fondamento – Conseguenze

La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 cod. civ., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 cod. civ., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 cod. civ. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 cod. civ., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente "inter partes") di natura obbligatoria.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Esecuzione di lavori su parti comuni – Danni lamentati da un singolo condomino – Asserita omessa vigilanza da parte del condominio – Titolarità dal lato passivo dell'obbligazione risarcitoria – Individuazione

In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Innovazioni – Impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare – Installazione sulle parti comuni eseguita senza apportare modificazioni – Autorizzazione assembleare – Necessità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1120 cod. civ., l'installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt'al più significare l'inesistenza o l'esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all'installazione.

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Rovina o difetti di cose immobili – Art. 1669 – Ambito applicativo – Costruzione realizzata con il concorso di soggetti professionalmente qualificati – Responsabilità del venditore – Sussistenza – Condizioni e limiti

La responsabilità per rovina o difetti di cose immobili di lunga durata ex art. 1669 cod. civ. trova applicazione anche nell'ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati – come l'appaltatore, il progettista ed il direttore dei lavori – l'alienante abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività che questi si è riservato, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, anche all'esito di una concatenazione di appalti, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva .

IMMOBILI

Proprietà – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Distanze legali – Violazione – Risarcimento del danno – Prova presuntiva – Ammissibilità – Elementi rilevanti – Individuazione

In caso di violazione delle distanze, l'esistenza del danno può essere provata attraverso il ragionamento presuntivo, tenendo conto di una serie di elementi – che concorrono anche alla valutazione equitativa del danno – dai quali possa evincersi una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che devono essere allegati e provati dall'attore (Nel caso di specie, enunciando il principio di diritto, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata in quanto, nella circostanza, la corte territoriale, nel rigettare la domanda di risarcimento danni derivanti dall'installazione illegittima di una canna fumaria posta a soli trentotto centimetri di distanza dal balcone di proprietà del ricorrente, aveva escluso l'assenza di un danno effettivo alla salute senza tuttavia valutare se gli elementi presuntivi allegati fossero astrattamente idonei a compromettere il godimento del bene, come l'intrinseca pericolosità della canna fumaria per la composizione in amianto, la difformità della stessa alle prescrizioni di legge ed il suo cattivo stato di conservazione).

IMMOBILI

Possesso – Mutamento della detenzione in possesso – Interversione del possesso – Operatività – Presupposti – Fattispecie in tema di servitù di passaggio

L'interversione del possesso, disciplinata dall'art 1141, comma 2, cod. civ., non consiste in un atto volitivo interiore del detentore, ma si estrinseca in uno o più atti esteriori che manifestano inequivocabilmente al possessore la determinazione del detentore di iniziare a possedere la cosa in nome e per conto proprio e di convertire così in possesso la detenzione da lui esercitata fino a quel momento (Nel caso di specie, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata in quanto la corte del merito, nel confermare la pronuncia di primo grado, aveva collocato l'usucapione, invece del titolo costitutivo, a fondamento della servitù di passaggio, nonostante non fossero state accertate condotte tali da manifestare in modo inequivocabile ai proprietari del fondo l'intenzione del detentore, dopo la cessazione del diritto personale di godimento per morte della concedente, di convertire in possesso il proprio "animus" nei confronti del passaggio sul fondo altrui).

IMMOBILI

Tributi – Catasto – Rendita catastale – Dichiarazione presentata dal contribuente con c.d. procedura DOCFA – Attribuzione rendita catastale – Rettifica numero dei vani catastali dichiarati – Avviso di accertamento – Assolvimento obbligo motivazionale – Contenuto

In tema di catasto, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della dichiarazione presentata dal contribuente con c.d. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento, nel caso di rettifica del numero dei vani catastali dichiarati, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell'unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali che a vario titolo concorrono alla sua identificazione in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, così che della relativa rettifica l'amministrazione deve dare specifico conto.