Adempimenti IMU per l’anno 2026

1. Premessa

Sade martedì 16 giugno il termine per effettuare il pagamento della prima rata (acconto) dell’IMU oppure, a scelta del contribuente, dell’intera imposta dovuta per l’anno 2026 (acconto e saldo). Per il versamento della seconda rata il termine è mercoledì 16 dicembre (saldo e conguaglio), mentre per l’eventuale presentazione della dichiarazione IMU per l’anno 2025 il termine è martedì 30 giugno. Si ricorda che l’IMU trova applicazione per tutti i comuni del territorio nazionale, ad eccezione di quelli delle province di Bolzano e Trento e della regione Friuli Venezia Giulia per i quali opera, rispettivamente, l’IMI, l’IMIS e l’ILIA.

2. Presupposto impositivo

Il presupposto impositivo è il possesso a titolo di (piena) proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli ubicati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa. Si ricorda che:

a) per “fabbricato” si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione della rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza <>. La parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza ai fini dell’IMU solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. Il fabbricato di nuova costruzione è tassato a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;

b) per “abitazione principale”, in virtù dell’intervento manipolativo della Corte costituzionale (sentenza n. 209/2022), si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale <>. Il trattamento di favore trova applicazione anche nei casi in cui i coniugi abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili situati in comuni diversi o in immobili diversi situati nel medesimo territorio comunale, purché comprovate da situazioni oggettive ed eccezionali;

c) per “pertinenze” dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, box, scuderie) e C/7 (tettorie), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo;

d) per “area fabbricabile” si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi. L’area su cui si sviluppa la cubatura in relazione alla sopraelevazione del fabbricato sottostante non può essere assoggettata all’imposta. In ogni caso, sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti (Cd) e imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di persone e di capitali, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali;

e) per “terreno agricolo” si intende il terreno iscritto in catasto (zona omogenea E), a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato.

3. Abitazioni principali

Sono altresì considerate abitazioni principali:

a) le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;

b) le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;

c) gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;

d) la casa coniugale assegnata al “genitore” affidatario dei figli, titolare del diritto di abitazione a seguito di provvedimento del giudice;

e) un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come “unica unità immobiliare”, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia. Non sono richieste le condizioni congiunte della dimora abituale e della residenza anagrafica.

I comuni possono considerare “abitazione principale” l’unità immobiliare posseduta (a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento) da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità abitative, l’agevolazione può essere applicata per una sola unità.

4. Soggetti passivi

I soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di beni immobili, intendendosi per tali il (pieno) proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. È soggetto passivo anche il genitore affidatario dei figli e assegnatario della casa familiare, quale titolare del diritto (reale) di abitazione, a seguito di provvedimento del giudice. Nel caso di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Sono soggetti passivi anche il coniuge superstite e il trustee. In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi oggettivi e soggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di operatività delle agevolazioni.

5. Base imponibile

La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile che, con riferimento ai fabbricati e ai terreni agricoli, si ottiene rivalutando e moltiplicando (con appositi coefficienti) sia le rendite catastali (per i fabbricati) sia i redditi dominicali (per i terreni agricoli). Per le aree fabbricabili, invece, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio di ogni anno di tassazione (1° gennaio 2026). Più precisamente, i valori imponibili, che per i fabbricati variano a seconda della loro classificazione catastale, vanno così determinati:

Fabbricati

Per i fabbricati censiti al catasto la base imponibile è ricavata moltiplicando la rendita, vigente ordinariamente negli atti catastali al 1° gennaio 2026, rivalutata del 5%, per i seguenti coefficienti:

Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Fabbricati di interesse storico o artistico

Per i fabbricati di interesse storico o artistico, cioè per gli immobili a vincolo “diretto”, la base imponibile è ottenuta moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente relativo alla tipologia catastale dell’immobile. Ad esempio, in presenza di un palazzo storico (categoria catastale A/9) il moltiplicatore è pari a 160. La base imponibile va ridotta del 50%. Si ricorda che tale beneficio fiscale si applicherebbe anche se il vincolo “diretto” è parziale come. Ad esempio, la facciata, il portale di ingresso o il balcone del fabbricato. Il beneficio in esame è cumulabile con la generica riduzione alla metà della base imponibile stabilita per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

 Fabbricati posseduti interamente da imprese 

Per i fabbricati appartenenti interamente alle imprese, classificabili nel gruppo catastale D, distintamente contabilizzati e sforniti sin dall’origine di rendita catastale (fabbricati non iscritti in catasto o iscritti senza attribuzione di rendita), la base imponibile è determinata con riferimento ai costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati (al lordo dei fondi di ammortamento), aggiornati da appositi coefficienti di attualizzazione stabiliti per quest’anno dal D.M. finanze 6 marzo 2026 (vedi tabella). Si ricorda che i padiglioni fieristici devono essere classificati nel gruppo catastale D e gli impianti fotovoltaici vanno classificati nella categoria catastale D/1.

Aree fabbricabili 

Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio 2026, oppure a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti tassativi e vincolanti parametri valutativi: 1) zona territoriale di ubicazione; 2) indice di edificabilità; 3) destinazione d’uso consentita; 4) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; 5) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Si ricorda che non sono considerati fabbricabili (“finzione giuridica”) i terreni posseduti e condotti direttamente da Cd e Iap (persone fisiche o società), sui quali persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali. Tale finzione giuridica si applicherebbe ai soli aventi diritto. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica, la base imponibile è costituita dal valore dell’area che è comunque considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione o, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Terreni agricoli

Per i terreni agricoli, anche se non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore che si ricava moltiplicando il reddito dominicale, vigente ordinariamente in catasto al 1° gennaio 2026, rivalutato del 25%, per il coefficiente 135. Si ricorda che sono esenti dall’imposta:

a) i terreni agricoli posseduti e condotti da Cd e Iap iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;

b) i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla legge n. 448/2001;

c) i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;

d) i terreni agricoli ricadenti in zone montane o di collina, in base ai criteri individuati dalla circ. n. 9/249 del 14 giugno 1993 e sue modificazioni e integrazioni (cfr. circ. n. 1/DF del 1° marzo 2024; ris. n. 1/DF del 1° aprile 2026).

 Fabbricati inagibili o inabitabili 

La base imponibile è ridotta del 50% anche per i fabbricati dichiarati <>, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o l’inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico del comune, con perizia posta a carico del proprietario che ha l’onere di allegare idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha la facoltà di presentare un’autodichiarazione che, avendo una portata esaustiva, sostituisce sia l’attestazione comunale, sia la perizia dell’ufficio tecnico. Ciascun comune, ai fini del beneficio in questione, può avere disciplinato le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

Abitazioni concesse in comodato

Per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (dimore storiche), concesse in comodato dal soggetto passivo a parenti (non comproprietari) in linea retta entro il primo grado (genitori o figli) che le utilizzano come abitazione principale, la base imponibile è ridotta del 50%, a condizione che: 1) il contratto di comodato sia registrato; 2) il comodante (soggetto passivo) sia in possesso di un solo immobile in Italia e abbia la residenza, sia anagrafica che effettiva (dimora abituale), nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, escluse le unità abitative classificate nelle predette categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio, applicabile anche alle relative pertinenze, si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

6. Fabbricati rurali strumentali e beni “merce”

La tassazione opera anche per i fabbricati rurali ad uso strumentale all’esercizio dell’attività agricola, ossia per gli immobili classificati nella categoria catastale D/10 o con speciale annotazione di ruralità, nella misura pari allo 0,1%; i comuni possono aumentare detta misura fino allo 0,25% o diminuirla fino all’azzeramento. Sono invece esenti dall’imposizione i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (fabbricati “merce”), fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Esulano dal trattamento di favore i fabbricati acquistati e ristrutturati dall’impresa.

7. Regime di esenzione

Sono esenti dall’imposta, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, oltre ai citati terreni agricoli, i seguenti beni:

Inoltre, sono esenti dall’imposizione (temporaneamente fino al 31 dicembre 2026) i fabbricati oggetto di eventi sismici e quelli ubicati nella zona franca urbana sisma centro Italia (art. 1, commi 580, 583, 591 e 595, della legge 199/2025). Secondo un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, l’esclusione dall’imposizione abbraccia anche le società sportive dilettantistiche costituite in forma di società di capitali senza scopo di lucro.

8. Aliquote e detrazioni

Per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze, l’aliquota di base è dello 0,5% (incrementabile di 0,1 punti percentuali o riducibile fino all’azzeramento). Per i terreni agricoli l’aliquota di base è pari allo 0,76% (incrementabile sino all’1,06% o riducibile fino all’azzeramento). Per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D, l’aliquota di base è dello 0,86%, di cui la quota pari allo 0,76% è riservata allo Stato; i comuni possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino al limite dello 0,76%. Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, dai fabbricati rurali strumentali, dai terreni agricoli e dai fabbricati ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D, l’aliquota di base è dello 0,86% (incrementabile sino all’1,06% o riducibile fino all’azzeramento). Per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo, classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e per le relative pertinenze spetta (fino a concorrenza dell’imposta) una detrazione di imposta di € 200,00 da rapportare al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. La medesima detrazione si applica anche agli alloggi regolarmente assegnati dagli Iacp o agli enti aventi le stesse finalità degli Iacp. Si ricorda che i comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell’anno di riferimento per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno. In caso di mancata pubblicazione, si applicano le aliquote di base (cfr. D.M. finanze 6 novembre 2025).

9. Pensionati e immobili locati

I pensionati residenti all’estero, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale, hanno diritto alla riduzione dell’IMU pari al 50% per una sola unità immobiliare ad uso abitativo, non locata o data in comodato, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto. Per gli immobili abitativi locati a canone agevolato l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è invece ridotta al 75%.

10. Modalità di versamento

L’imposta va rapportata proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso dei beni immobili. A tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto, va computato per intero. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente. L’imposta è dovuta in due rate, scadenti per l’anno in corso il 16 giugno (prima rata o “acconto”) e 16 dicembre (seconda rata o “saldo”). Tuttavia, il contribuente può effettuare il versamento dell’imposta complessivamente dovuta in un’unica soluzione annuale, entro il termine del 16 giugno. La prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre, applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente. Il versamento della rata a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno è eseguito, a conguaglio, sulla base delle aliquote deliberate dai comuni e pubblicate nel sito internet del Dipartimento delle finanze. Per i soggetti IRES non commerciali, le rate sono invece tre, di cui le prime due, di importo pari ciascuna al 50% dell’imposta complessivamente corrisposta per l’anno precedente, devono essere versate nei termini del 16 giugno e del 16 dicembre dell’anno di riferimento (16 giugno e 16 dicembre 2026); l’ultima, a conguaglio dell’imposta complessivamente dovuta, deve essere versata entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce il versamento, sulla base delle aliquote deliberate e pubblicate. Il versamento dell’IMU va effettuato secondo il consueto modello F24 (F24EP per gli enti pubblici che utilizzano differenti codici tributo), oppure tramite apposito bollettino postale o attraverso piattaforme telematiche. I comuni sono tenuti a stabilire l’importo annuo fino a concorrenza del quale il versamento dell’imposta complessivamente dovuta non è né pagabile né rimborsabile. In caso contrario, il limite annuale è di € 12,00.

11. Parti comuni e multiproprietà

Per le parti comuni dell’edificio, accatastate in via autonoma come beni comuni censibili (locale della portineria, alloggio del portiere), il versamento dell’imposta deve essere effettuato dall’amministratore del condominio (se costituito) per conto di tutti i condomini. Per gli immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale (multiproprietà o proprietà turnaria), il versamento dell’imposta va effettuato dall’amministratore dei medesimi immobili; egli è autorizzato a prelevare dalle comuni disponibilità finanziarie l’importo necessario per il versamento dell’imposta, con addebito nel rendiconto annuale delle singole quote.

12. Procedure concorsuali

Per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa, il curatore o il commissario liquidatore sono tenuti al versamento dell’imposta dovuta per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale, entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento dei singoli immobili.

13. Presentazione della dichiarazione

I soggetti passivi, ad eccezione degli enti non commerciali, devono presentare la dichiarazione o, in alternativa, trasmetterla in via telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta. L’obbligo dichiarativo non esclude gli enti non commerciali, tenuti a presentare per ogni anno la dichiarazione entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta. L’obbligo dichiarativo non dovrebbe invece scattare per gli immobili inclusi nella dichiarazione di successione.