Il banco di prova più difficile è stata la pandemia. Nei condomìni, la presenza di più abitazioni locate per brevi periodi, con relativo via vai di estranei, è stata frequente oggetto di lite, alla ripresa delle attività avvenuta quando le restrizioni agli spostamenti sono state allentate. Ma sono attività che si possono vietare? Il nodo è, quasi sempre, l’interpretazione del regolamento condominiale: in alcuni casi può contenere una specifica clausola che imponga il divieto «all’attività di affittacamere, pensione, casa vacanza o alberghiera».
Va premesso che tali divieti sono più stringenti se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale, cioè predisposto dal costruttore dello stabile e riportato nei singoli rogiti di compravendita dei vari immobili, anziché assembleare, votato a maggioranza.
Quindi è fondamentale, per chi decida di sfruttare il suo immobile o di comprarne uno da mettere a reddito, una lettura attenta del regolamento condominiale. Tenendo conto che la clausola di divieto può non riguardare gli affitti brevi, fenomeno recente, distinto dall’attività di affittacamere o alberghiera. L’amministratore in ogni caso va informato dell’intenzione di avviare l’attività, anche se non sempre può impedirla. Varie le pronunce giurisprudenziali in materia. Ecco le più significative.
La sentenza 18494/2018 del Tribunale di Roma è una delle prime, quando l’attività non era così diffusa come oggi. I giudici nella pronuncia hanno definito l’affitto breve ontologicamente alberghiero e sovrapponibile all’attività ad uso pensione o camere d’affitto. Quindi l’eventuale divieto del regolamento condominiale sarebbe applicabile.
In modo opposto, però, le pronunce successive a partire dalla 14559/2019 dello stesso Tribunale di Roma concludono che le differenze tra l’attività di B&B e quella di affittacamere impediscono una generale equiparazione.
Si segnala anche la sentenza 11784/2018 del Tribunale di Milano. In questo caso sono state riconosciute le ragioni del condominio che aveva agito contro una condomina che aveva destinato il proprio appartamento ad attività di B&B, in violazione del regolamento condominiale. Quest’ultimo stabiliva che gli appartamenti dello stabile si intendevano destinati ad uso abitazione civile e ad uffici ed ogni diversa destinazione avrebbe dovuto essere preventivamente autorizzata dall’assemblea dei condòmini, che, nel caso specifico, era contraria. Secondo il Tribunale, l’attività di B&B, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale, è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad affittacamere e la ha quindi vietata. Questo, anche se la legge regionale della Lombardia (come quelle di altre Regioni) ha riconosciuto che questa attività non comporta un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, che quindi rimane abitativo e non alberghiero.
Un punto a favore dei B&B lo ha segnato la Cassazione con la sentenza 6769/2018, ponendo un paletto importante. La clausola del regolamento condominiale che limita l’uso della proprietà privata vietando lo svolgimento dell’attività di affittacamere rientra nella tipologia delle servitù atipiche. Trattandosi di una servitù, per essere fatta valere verso i terzi va trascritta con una nota distinta da quella dell’atto d’acquisto. Quindi, per vietare l’attività di B&B, secondo la Cassazione, non basterebbe la trascrizione del regolamento condominiale che contiene la clausola che lo vieta, ma occorrerebbe la trascrizione della specifica clausola.