1. In sintesi
Gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre 2024 sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle spese sostenute dai condomini nel corso del 2024 e che danno diritto a detrazioni fiscali. In particolare, devono essere comunicate le spese riferibili ad interventi effettuati su parti comuni di edifici residenziali finalizzati a:
- recupero del patrimonio edilizio;
- riqualificazione energetica;
- consolidamento antisismico;
- rimozione di barriere architettoniche;
- cura del verde (Bonus Verde);
- acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (Bonus mobili) per l’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
L’invio consente all’Agenzia di conoscere le spese riferibili ad ogni condomino e, dunque, le detrazioni ad essi spettanti. Tali detrazioni vengono inserite nelle dichiarazioni precompilate messe a disposizione di ogni contribuente.
La Comunicazione deve contenere:
- la tipologia di intervento effettuato (specificando se si tratta di intervento ammesso al Superbonus);
- l’ammontare delle spese detraibili sostenute dal condominio;
- i dati del condominio e dell’amministratore di condominio;
- i dati dei singoli condomini e le quote di spesa da essi sostenute;
- le eventuali cessioni del credito già intervenute.
2. Come adempiere
L’invio della comunicazione è fissato al 17 marzo 2025 e deve essere effettuato telematicamente tramite Entratel o Fisconline direttamente dall’amministratore o tramite un intermediario abilitato (ad esempio un Dottore Commercialista) appositamente incaricato dal condominio.
Al fine della trasmissione telematica deve essere utilizzato il software disponibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle entrate.
Possiamo distinguere tre tipologie di invio:
- ordinario - è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti dall’Amministrazione finanziaria, relativi al periodo di riferimento indicato, da effettuare entro la scadenza fissata dal Provvedimento. L’Amministrazione finanziaria consiglia l’inserimento di tutti gli interventi relativi allo stesso condominio in un’unica comunicazione. È possibile anche inserire un intervento per ogni comunicazione (Progressivi intervento diversi) per lo stesso condominio. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati;
- sostitutivo - è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico, individuata dal Protocollo telematico assegnato all’atto dell’acquisizione e desumibile dalla ricevuta telematica. L’invio di una comunicazione sostitutiva opera una sostituzione integrale di tutti i dati inclusi nella comunicazione individuata dal Protocollo telematico da sostituire o annullare sul record di testa della comunicazione sostitutiva;
- annullamento - è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico, individuata dal Protocollo telematico assegnato all’atto dell’acquisizione e desumibile dalla ricevuta telematica. L’annullamento di una comunicazione sostitutiva provvede alla cancellazione integrale di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione sostituita.
3. Esonero della comunicazione
L’amministratore di condominio è esonerato dalla trasmissione dei dati relativi agli interventi condominiali agevolati con i bonus fiscali esclusivamente nel caso in cui tutti i condòmini abbiano optato, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto. Qualora, anche per un solo intervento, almeno uno dei condòmini abbia optato per la detrazione d’imposta, l’amministratore è tenuto alla trasmissione dei dati riferiti a tutti gli interventi effettuati nell’anno precedente sulle parti comuni, compresi quelli per i quali è stata esercitata da tutti i condòmini l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto.
Al di fuori di questo caso, la comunicazione va sempre inviata e non esistono soglie minime di trasmissione delle spese per i lavori condominiali, né il singolo condòmino può opporsi all’inserimento dei dati sulle spese condominiali sostenute nella dichiarazione precompilata.
Nota bene
L’omessa, tardiva o errata comunicazione dei dati per la precompilata relativi agli interventi sulle parti comuni condominiali non rientra fra le cause di decadenza dalle detrazioni fiscali, ma comporta l’applicazione della sanzione dell’art. 3, comma 5-bis del D.Lgs. 175/2014, pari a 100 euro per ogni comunicazione, con un massimo di 50.000 euro. Nei casi di errata comunicazione dei dati, la sanzione non si applica se la trasmissione dei dati corretti è effettuata entro i 5 giorni successivi alla scadenza, ovvero, in caso di segnalazione da parte dell’agenzia delle entrate, entro i 5 giorni successivi alla segnalazione stessa. Se la comunicazione è correttamente trasmessa entro 60 giorni dalla scadenza prevista, la sanzione è ridotta a un terzo (33 euro) con un massimo di 20.000 euro.
4. Casi pratici
- Limiti all’invio dei dati
Non sono previste soglie minime per la trasmissione del dato né è prevista la possibilità per il singolo condomino di esercitare opposizione all’inserimento dei dati nella dichiarazione precompilata.
- Pagamento (totale o parziale) delle quote condominiali
La circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrare le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione. Ai fini della compilazione della comunicazione, l’Amministratore deve indicare, nel campo 25 l’importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 23, e non la spesa effettivamente sostenuta. L’informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 26 “flag pagamento”. A tale riguardo, per agevolare l’adempimento da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l’informazione in merito all’effettuazione del pagamento da parte del singolo condòmino debba essere riferita al 31 dicembre dell’anno di riferimento. In via generale, le quota attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata mentre le quote pagate parziale o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo. Resta fermo che, in quest’ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l’onere sostenuto.
- Condomini minimi
Come in passato, l’invio della Comunicazione va sempre effettuato anche dai condomìni minimi (quelli, fino a otto condòmini), se è stato nominato l’amministratore, la cui nomina, ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., non è obbligatoria se i condòmini non sono più di otto.
Nel caso di condomìni minimi, senza amministratore, invece, in base alla nuova faq delle Entrate del 21 febbraio 2025, non vi è alcun obbligo di trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi edilizi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Si ritiene superata, quindi, la precedente Faq delle Entrate del 23 marzo 2022, in cui era stato detto che, in questo caso (condomìni minimi, senza amministratore), l’invio doveva essere effettuato da parte del condòmino incaricato, se uno o più condòmini, a cui è stata attribuita la spesa, avevano «effettuato la cessione del credito». In quest’ultimo caso, il condomino incaricato doveva «comunicare tutti i dati relativi alle spese riguardanti il condominio minimo, compilando anche le sezioni relative al credito ceduto» (Faq delle Entrate del 23 marzo 2022, superata da quella del 21 febbraio 2025).
- Comunicazione e lavori sulle pertinenze
L’Agenzia delle entrate specifica che, in presenza di pertinenze, ai fini dell’invio della comunicazione per gli interventi condominiali da parte dell’amministratore conta la presenza, o meno, del relativo identificativo catastale della pertinenza. Ciò al fine di verificare il rispetto dei limiti di detraibilità delle spese sul fabbricato, previsti per le varie tipologie di interventi, ed attribuibili a ciascun condòmino.
Infatti, viene precisato nella Faq, nella comunicazione dei dati per i lavori condominiali:
- ai fini del Bonus Ristrutturazioni e del Bonus Mobili, le spese massime imputabili per i lavori condominiali sono riferite a ciascuna unità abitativa e devono includere anche le relative pertinenze;
- per l’Ecobonus e il Sismabonus il limite massimo di spesa va calcolato per edificio ed occorre indicare il numero complessivo di unità immobiliari (ad es. abitazioni e pertinenze) accatastate presenti nel fabbricato.
Le informazioni relative alle pertinenze devono essere comunicate insieme a quelle delle unità immobiliari abitative a cui sono associate; in particolare, i record di dettaglio relativi ad una unità abitativa con più pertinenze, devono essere compilati indicando:
- nel campo 8, “Flag Unità Immobiliare”, il valore A, “Unità abitativa con eventuali relative pertinenze”;
- nel campo 9, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il numero di pertinenze autonomamente accatastate (dotate, cioè, di l’identificativo catastale autonomo) incrementato di uno;
- nelle sezioni “dati catastali” le informazioni relative all’unità abitativa;
- nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità abitativa e a tutte le pertinenze, anche quelle non autonomamente accatastate.
In caso, invece, di un’unità immobiliare (box, cantina o posto auto) non soggetti ad alcun vincolo pertinenziale con unità abitativa, i relativi record di dettaglio devono essere compilati indicando:
- nel campo 8, “Flag Unità Immobiliare”, il valore B, “Unità non abitativa”;
- nel campo 9, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il valore 1;
- nelle sezioni “dati catastali” le informazioni catastali relative all’unità immobiliare;
- nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità immobiliare.
- Posti auto in comproprietà
In generale, se la spesa relativa ad una singola unità immobiliare deve essere ripartita tra più comproprietari, vanno compilatati tanti record di dettaglio quanti sono i soggetti a cui è attribuita la spesa. In particolare, l’amministratore di condominio deve compilare, indicando le medesime informazioni riguardanti la singola unità immobiliare, le seguenti sezioni del record di dettaglio: “Dati dell’intervento”, “Flag unità immobiliare”, “Disponibilità dei dati catastali”, “Dati catastali disponibili” e “Situazioni particolari”.
La sezione del record di dettaglio “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, invece, deve essere compilata con dati differenti riferiti ad ogni singolo comproprietario. Tali informazioni, a seconda dei risultati delle verifiche effettuate per la corretta attribuzione dell’onere in dichiarazione (ad esempio coerenza tra l’importo totale della spesa sostenuta dal condominio e l’importo dei bonifici comunicati dalle banche) saranno inserite direttamente nella dichiarazione oppure esposte solo nel foglio informativo.
- Rimborsi o sovvenzioni erogate da un soggetto terzo
In caso di rimborso totale non è possibile per i condòmini usufruire della detrazione IRPEF. Pertanto, l’Amministratore non dovrà inviare all’Agenzia delle entrate la comunicazione relativa a tali spese per lavori effettuati sulle parti comuni né rilasciare ai condòmini la relativa certificazione.
In caso di rimborso parziale delle spese sostenute per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, invece, l’Amministratore dovrà inviare all’Agenzia delle entrate la comunicazione indicando esclusivamente le spese effettivamente rimaste a carico del condominio, con le relative quote attribuite ai condòmini. Allo stesso modo andrà compilata la certificazione da rilasciare ai condòmini.
- Supercondomini
In una Faq dell’Agenzia delle entrate viene richiamata la nozione di supercondominio, come “pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale”. Viene, poi, precisato che:
- in caso in cui il pagamento delle spese sia relativo per intero agli interventi sulle parti condominiali del supercondominio, l’amministratore deve inviare all’Agenzia delle entrate la comunicazione con i relativi dati ed il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini;
- in caso di pagamento di spese relative sia agli interventi sulle parti comuni del supercondominio, sia a lavori condominiali nei singoli condomìni che lo compongono, ciascun soggetto (supercondominio e condominio) deve inviare una specifica comunicazione all’Agenzia delle entrate, riportando i dati relativi agli interventi rispettivamente eseguiti.
