Basta la maggioranza qualificata per l’approvazione delle tabelle millesimali

Con la sentenza 2712/2023 , la Cassazione si è pronunciata sulla questione relativa al quorum necessario per l’approvazione delle tabelle millesimali.

La vicenda giunta all’esame degli ermellini nasce dall’istanza promossa da una condòmina, la quale citava in giudizio il proprio condominio chiedendo che venisse dichiarata la nullità di una delibera nella parte in cui l’assemblea aveva approvato le tabelle millesimali, il bilancio relativo a un’annualità di gestione e quello preventivo per l’annualità successiva. Con l’impugnazione, la condòmina, nel dedurre l’illegittimità della delibera, contestava le originarie tabelle allegate al regolamento condominiale, sostenendo che le stesse non avessero natura contrattuale in quanto nel regolamento erano previsti criteri specifici per la ripartizione delle spese. E, pertanto, per la loro modifica non era sufficiente la maggioranza qualificata prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile (cioè i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Non solo: contestava anche l’erroneità delle superfici attribuite alla sua proprietà rispetto a quelle originariamente previste nelle tabelle allegate al regolamento condominiale.

Il Tribunale dava torto alla condòmina ritenendo che, non avendo le tabelle condominiali natura contrattuale, per la loro modifica era sufficiente la maggioranza qualificata prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile. Dello stesso avviso la Corte di appello la quale, nel confermare la decisione di primo grado, evidenziava che nel corso dell’assemblea la donna aveva espresso il consenso col voto favorevole alla modifica delle tabelle, riservandosi solo di manifestare il proprio gradimento sul nome del tecnico da incaricare per la loro redazione. E che, in ogni caso, la natura contrattuale del regolamento condominiale non si estende alle tabelle millesimali, il cui valore è quello di tradurre la proprietà in frazioni millesimali. Pertanto, non era necessaria unanimità per l’approvazione.

La Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso, lo ha rigettato dando seguito all’orientamento giurisprudenziale secondo cui «in tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 comma 2 del Codice civile» (Cassazione, 27159/2018 e 6735/2020).

La maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile, hanno osservato, è sufficiente tutte le volte in cui l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. Il consenso unanime dei condòmini, è necessario, invece, rilevando la natura contrattuale della tabella, tutte le volte in cui si sia espressamente inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ossia approvare quella “diversa convenzione”, prevista al primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile.

Nel caso di specie, hanno concluso, la condòmina non ha espressamente dedotto che le nuove tabelle derogassero al regime convenzionale di ripartizione delle spese, ma si era limitata ad affermare in via generica che erano errate nelle misurazioni concrete e nei presupposti di calcolo.