Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Controversie – Competenza per territorio – Art. 23 c.p.c. – Foro speciale esclusivo – Derogabilità – Fondamento

In materia di competenza territoriale, l'art. 23 cod. proc. civ., che prevede per le cause condominiali il foro esclusivo del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, è derogabile poiché non rientra nelle ipotesi di cui all'art. 28 cod. proc. civ., né il carattere esclusivo del foro stesso implica una diversa soluzione, sicché è valida ed efficace la clausola del regolamento condominiale che stabilisca un foro convenzionale per ogni controversia relativa al regolamento medesimo (Nel caso di specie, a fronte di una disposizione del regolamento, espressamente richiamato negli atti di acquisto, che prevedeva come competente per territorio il foro esclusivo di Roma, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto fondata la censura formulata dall'appellante Condominio in ordine alla declinatoria di competenza da parte del giudice di pace, e, dichiarata la nullità della sentenza di primo grado, ha deciso nel merito la controversia).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Delibera di rimozione di orti ed arbusti esistenti negli spazi condominiali – Omessa motivazione del deliberato intervento di spesa – Abuso del diritto – Annullabilità

In tema di condominio negli edifici, concretando un abuso del diritto, è annullabile, la delibera con la quale l'assemblea dei condomini, a maggioranza e senza rendere alcuna motivazione, decida di sostenere le spese per la rimozione di orti ed arbusti esistenti negli spazi condominiali.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Per difetto di convocazione – Legittimazione del condomino regolarmente convocato – Sussistenza – Esclusione – Ragioni

Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Natura contrattuale – Clausole delimitative di poteri e facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive – Opponibilità ai terzi acquirenti – Eccezione in senso lato – Conseguenze – Fattispecie relativa a controversia insorta in conseguenza dell'adibizione di un immobile posto in un complesso condominiale a casa vacanza

In tema di condominio negli edifici, la questione relativa all'opponibilità ai terzi acquirenti di una clausola del regolamento di condominio contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, quanto di un'eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Deliberazioni – Verbale assembleare – Natura – Efficacia probatoria – Limiti – Impugnazione – Mezzi di prova – Limiti

In tema di condominio negli edifici, il verbale di un'assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova; con l'onere probatorio per l'impugnante, quindi, il quale deduca la non veridicità o la semplice non aderenza della documentazione all'effettivo andamento dei fatti, di riuscire a sovvertirne le diverse risultanze a lui sfavorevoli e di rendere adeguata ragione dell'incidenza eziologica negativa del suo assunto – di cui sia fornita, all'occorrenza, adeguata dimostrazione – sulla validità della sessione, fermo restando, però, che poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale (art. 1136, ultimo comma, cod. civ.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Documentazione condominiale – Diritto dei condomini di presa visione e consultazione – Modalità comunicazione mediante invio da parte dell'amministratore ai condomini delle credenziali di accesso al sito Web del Condominio – Idoneità

In tema di condominio negli edifici, la comunicazione, da parte dell'amministratore, a tutti i condomini delle credenziali di accesso al sito Web del Condominio nel quale è contenuta la documentazione amministrativa e contabile rappresenta un mezzo che, indipendentemente dalle previsioni di cui all'art. 71-ter disp. att. cod. civ., risulta senz'altro idoneo a soddisfare in ogni momento l'interesse dei predetti condomini a prendere visione e consultare i documenti afferenti all'attività del condominio ai sensi dell'art. 1130-bis cod. civ.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Controversie – Mediazione obbligatoria – Giudizio di impugnazione di deliberazione assembleare condominiale – Domanda di mediazione – Contenuto – Requisiti – Simmetria tra domanda di mediazione e domanda giudiziale in merito agli elementi fattuali principali – Necessità a pena di improcedibilità della domanda

Anche nel giudizio d'impugnazione di una delibera assembleare condominiale, in quanto soggetto al procedimento di mediazione obbligatoria, deve sempre sussistere una simmetria, ex art. 4 del D.lgs. n. 28 del 2010, tra i fatti rappresentati in sede di mediazione e quanto poi esposto in sede processuale, dovendo siffatta simmetria riguardare quantomeno i fatti principali. In particolare, l'istanza di mediazione, a pena di improcedibilità della domanda giudiziale, deve ricalcare la futura domanda di merito, introducendo in sede di mediazione gli elementi fattuali che saranno introdotti in sede giudiziale. E ciò per un duplice ordine di ragioni: da un lato, consentire all'istituto giuridico della mediazione civile e commerciale di espletare la relativa funzione deflattiva; dall'altro, porre l'altra parte, ovverossia parte chiamata in mediazione, nelle condizioni di conoscere la materia del contendere nonché di prendere adeguatamente posizione su di essa (Nel caso di specie, il giudice adito, rilevata la dedotta asimmetria tra il contenuto dell'istanza di mediazione e quello della domanda del condomino attore, ha ritenuto, per tardività dell'impugnazione, inammissibile quest'ultima in relazione ad uno dei vizi prospettati; nella circostanza, infatti, l'istanza di mediazione si articolava su di un dato fattuale attinente alle modalità di formazione della volontà assembleare, ovvero il mancato raggiungimento del "quorum" deliberativo, del tutto diverso da quello poi indicato nell'atto di citazione attinente invece al contenuto del deliberato, ovvero alla delega attribuita ad una commissione del potere deliberativo riservato all'assemblea dei condomini).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Attribuzioni – Delibera recante imputazione di debiti o crediti in capo ai singoli condomini – Nullità – Ragioni – Fattispecie relativa ad azione di risarcimento danni derivanti da infiltrazioni idriche nel fabbricato

In tema di condominio negli edifici, esula dalle attribuzioni dell'assemblea il potere di imputare, con l'efficacia vincolante propria della deliberazione assembleare, al singolo condomino una determinata spesa individuale ovvero una somma a saldo di importi elargiti a titolo di risarcimento, non potendosi ravvisare una sorta di autotutela dell'ente collettivo privilegiata rispetto alla posizione del normale creditore-debitore, a pena nullità della delibera (Nel caso di specie, nel rigettare la domanda di risarcimento danni derivanti da infiltrazioni idriche che avevano interessato l'unità immobiliare del condomino attore, il giudice adito ha ritenuto infondata l'eccezione pregiudiziale sollevata dal Condominio convenuto circa l'inammissibilità della stessa per non avere quest'ultimo impugnato la delibera assembleare che aveva approvato, in suo favore, la liquidazione di una somma a titolo di risarcimento del danno).

IMMOBILI

Possesso – Effetti – Usucapione – Atti compiuti con l'altrui tolleranza – Inidoneità all'acquisto del possesso – Accertamento relativo – Lunga durata del possesso – Presunzione di esclusione della situazione di tolleranza e di sussistenza di un vero e proprio possesso – Operatività – Limiti – Rapporto di parentela – Esclusione – Fondamento

In materia di usucapione, nell'indagine diretta a stabilire se una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza ex art. 1144 cod. civ., e sia, perciò, inidonea all'acquisto mediante possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo della esclusione di detta situazione di tolleranza e della sussistenza di un vero e proprio possesso. Tale presunzione, tuttavia, è inoperante quando la tolleranza si colleghi ad un rapporto di parentela tra i soggetti interessati, giacché lo stretto legame familiare consente al "dominus" di esimersi dalla necessità di rivendicare periodicamente la piena titolarità della "res" nei confronti del parente beneficiario del godimento del bene. Il protrarsi nel tempo di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, può, dunque, integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza solo nei rapporti labili e mutevoli, ma non nei casi di vincoli di stretta parentela, nei quali è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio in cui l'attore aveva chiesto di accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto per intervenuta usucapione della piena proprietà di alcuni immobili concessigli in uso in virtù dello stretto rapporto di parentela, il giudice adito, in difetto di allegazione e prova di elementi idonei ad integrare una interversione del possesso a dimostrazione dell'avvenuto mutamento dell'originario "animus detinendi" in "animus possidendi", ha rigettato la domanda attorea).