I provvedimenti fiscali

IVA E IMPOSTA DI REGISTRO – FISCALITA' IMMOBILIARE

Oggetto: Iva e Imposta di Registro – Trattamento applicabile alle cessioni di immobili da un Comune a un Concessionario sottoscrittore di una Convenzione avente a oggetto la realizzazione di un edificio scolastico nell'ambito di una più ampia permuta

La Risposta a Interpello n. 163/2024, con riferimento a una cessione immobiliare da parte di un Comune, quale corrispettivo in natura della prestazione resa dalla Concessionaria, non sembrano emergere elementi che possano definire l'esercizio di un'attività d'impresa da parte del Comune stesso nella cessione di detti immobili e, in particolare, che per lo svolgimento di tale operazione venga predisposta un'apposita organizzazione d'impresa diretta al raggiungimento di un risultato economico, tale da far presumere che l'attività sia caratterizzata da professionalità, sistematicità e abitualità.

In tale contesto, pertanto, la cessione di immobili operata dal Comune, nell'ambito di una più vasta operazione permutativa con la Società Concessionaria, non è riconducibile nell'ambito di applicazione dell'Iva per carenza del presupposto soggettivo d'imposta (art. 4, DPR 633/72).

Ne consegue che nel caso di specie al trasferimento posto in essere dal Comune, ai sensi dell'art. 40 del DPR n. 131/1986 ("TUR"), si applica l'imposta di registro proporzionale (9% - art. 1, Tariffa Parte Prima del "TUR" prevista per gli «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi e costitutivi di diritti reali di godimento) sulla base imponibile determinata ai sensi degli artt. 43 e seguenti del "TUR" mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di Euro 50 ciascuna.

IVA – FISCALITA' IMMOBILIARE

Oggetto: Aliquota IVA applicabile al trasferimento a un Comune di un immobile ristrutturato, da destinare a nuova sede municipale, per effetto dell'estinzione del diritto di superficie - a suo tempo costituito a favore della società di leasing - dell'area di sedime dell'immobile, a seguito del recesso dal contratto di leasing operato dal Comune avvalendosi di apposita clausola contrattuale.

Tra un Comune e una società di leasing è stato stipulato un ''Contratto di locazione finanziaria immobiliare in costruendo", seguito da un contratto di appalto, aventi a oggetto un intervento di ristrutturazione delle ex scuole elementari da destinare a centro civico e nuova sede municipale.

L'amministrazione comunale, a seguito della stipula del contratto di locazione finanziaria in costruendo, ha costituito a favore del soggetto finanziatore (la società di leasing) il diritto di superficie per 40 anni dell'area di sedime dell'immobile oggetto di leasing.

Richiesta di fornire un parere circa il trattamento IVA applicabile al recesso dal contratto di leasing, che il Comune intende esercitare avvalendosi di apposita clausola contrattuale (l'intervento di recupero è ultimato e in attesa di collaudo e non è ancora avviata la decorrenza del contratto di leasing), l'Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso di specie, alla luce delle pattuizioni contrattuali, non si realizza un ''ri trasferimento'' del diritto di proprietà al Comune sull'immobile realizzato dall'appaltatore e finanziato dalla società di leasing, poiché il Comune lo acquisisce per effetto dell'estinzione del diritto di superficie concesso al finanziatore, come conseguenza del recesso previsto dal contratto di leasing (l'acquisto del Comune avviene dunque a titolo originario, ex artt. 953 e 954 cod. civ.), ma si configura una prestazione di servizi generica, soggetta ad aliquota IVA ordinaria, il cui corrispettivo è contrattualmente rappresentato dagli «esborsi sostenuti dal finanziatore sino alla data del recesso e dagli oneri di prelocazione maturati» e la cui base imponibile sarà pertanto costituita (art. 13, DPR 633/72) da tutti gli oneri e spese inerenti all'esecuzione dell'operazione previsti dal contratto di locazione finanziaria.

Alle somme corrisposte dal Comune a fronte del recesso non può quindi trovare applicazione l'aliquota IVA del 10% prevista per le opere di urbanizzazione secondaria (n. 127quinquies, Tab. A, parte terza, D.P.R. 633/72) poichè la corresponsione delle somme non concerne il trasferimento a titolo derivativo del diritto di proprietà e, peraltro, l'opera non è neppure riconducibile tra quelle di urbanizzazione primaria o secondaria.

IMPOSTE DIRETTE – SUPERBONUS

Oggetto: Calcolo plusvalenza per vendita immobile abitativo, non adibito ad abitazione principale, acquisito per usucapione, su cui sono stati effettuati interventi fruenti del Superbonus conclusi da meno di dieci anni, per i quali il cedente ha esercitato l'opzione per la parziale cessione del credito e intende portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi la parte restante della spesa – art. 67, c. 1, lettera b–bis), DPR n. 917/1986 ("Tuir").

La Risposta a Interpello n. 157 del 17.7.2024, dopo avere brevemente ripercorso le novità in vigore dall'1.1.2024 sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili sui quali si siano effettuati interventi fruenti del Superbonus, ha ricordato (ris. n. 78/E/2003) che, nell'ipotesi di rivendita di un immobile acquisito per usucapione, posto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell'imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti (nota II bis, art. 8 Tariffa parte prima DPR n. 131/1986) e quindi hanno un valore dichiarato e liquidato costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell'usucapione, tale valore costituisce il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione (ex art. 68 "TUIR"), conclusione applicabile anche per la determinazione della plusvalenza di cui alla nuova lettera b – bis dell'art. 67 del "TUIR" in assenza di specifiche disposizioni normative.

Pertanto, nell'ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza si determina come differenza tra il corrispettivo della vendita e il valore ritraibile dalla sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene, senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus per le quali è stata esercitata l'opzione (sconto in fattura o cessione del credito fiscale ex art. 121, c. 1, lett. a) e b), D.L. "Rilancio" n. 34/2020).

IMPOSTE DIRETTE – SUPERBONUS

OGGETTO: Plusvalenze da cessione di immobili nei redditi diversi – Interventi Superbonus conclusi da meno di un decennio - Data rilevante, per la determinazione dell'eventuale plusvalenza in caso di cessione nel decennio post conclusione dei lavori fruenti del Superbonus, nel caso di vendita con riserva della proprietà – art. 67 c. 1, lettera b–bis), DPR n. 917/1986 ("TUIR")

Con la Risposta a Interpello n. 156 del 16.7.2024 l'Ag. delle Entrate ha confermato, secondo la propria prassi (Ris. 28/E/2009; Risposta 296/2019) che nell'ipotesi di cessione di una quota di immobile pervenuto per donazione, sul quale si siano effettuati interventi agevolati con il Superbonus, la cui vendita abbia luogo con pattuizione del pagamento rateale del prezzo e applicazione della riserva della proprietà (art. 1523 c.c.) a favore del cedente, ai fini delle imposte sui redditi, l'effetto traslativo si intende verificato solo al momento del pagamento dell'ultima rata del prezzo, dovendosi escludere che lo stesso si possa verificare prima del pagamento dell'ultima rata ancorché il compratore acquisti immediatamente il godimento del bene assumendosi i rischi relativi ad un eventuale perimento o deterioramento.

Tali conclusioni valgono anche in tema di tassazione delle plusvalenze immobiliari secondo la normativa sui redditi diversi (artt. 67 e 68 del "TUIR"), sia nella fattispecie di cui alla lettera b) che nella recente ipotesi, introdotta dall'1.1.2024, della lettera b – bis (plusvalenze da cessioni di immobili che abbiano fruito del Superbonus per interventi conclusi entro il decennio precedente alla cessione).