I provvedimenti fiscali

Superbonus

Oggetto: Sisma Centro-Italia e Superbonus

Con riferimento al c.d. "Superbonus rafforzato" per la ricostruzione nelle aree già colpite da eventi sismici (art. 119, commi 4-ter e 8 ter del D.L. "Rilancio" n. 34/2020) e alle importantissime restrizioni introdotte nella disciplina delle "opzioni" da parte del D.L. n. 39/2024, la Risposta in oggetto ha fornito indicazioni, ancorché con riserva di ulteriori approfondimenti da parte dell'Ag. delle Entrate, in merito alla attuale interpretazione agenziale della normativa di salvaguardia delle "opzioni" recata dall'art. 1 del D.L. n. 39/2024. In particolare, è stato rappresentato che, allo stato, l'Ag. delle Entrate "ritiene possibile fruire delle opzioni per la cessione del credito e per lo sconto in fattura, tra l'altro:

per i contribuenti che hanno presentato l'istanza per la concessione dei contributi per la ricostruzione antecedentemente al 30.3.2024 (data di entrata in vigore del D.L. 39/2024), a nulla rilevando la circostanza che, successivamente, vi abbiano espressamente rinunciato, atteso che la norma non contempla tale ipotesi (ciò ai sensi dell'art. 1, c. 3, del D.L. 39/2024); per i contribuenti che hanno presentato l'istanza per la concessione dei contributi per la ricostruzione a decorrere dal 30.3.2024 soltanto a condizione che, alternativamente: entro il 29.3.2024 risulti soddisfatta una delle specifiche condizioni previste dalla norma di cui all'art. 1, c. 2, del D.L. 39/2024 (CILA, delibera assembleare, titolo abilitativo ed altro), ciò ai sensi del combinato disposto dei commi 2 e 3 dell'art. 1 del D.L. 39/2024; gli interventi siano relativi a immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria il 6.4.2009 o a far data dal 24.8.2016 e sempre che la richiesta di contributo, presentata a decorrere dal 30.3.2024, rientri nel limite di spesa massima di 400 milioni di euro, di cui 70 per l'evento sismico del 6 aprile 2009".

SIIQ

Oggetto: Interessi corrisposti da una società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ) residente in Italia alla società controllante Lussemburghese – applicabilità del regime di ''Esenzione dalle imposte sugli interessi e sui canoni corrisposti a soggetti residenti in Stati membri dell'U.E. di cui all'art. 26–quater, D.P.R. 600/1973.

All'esito della disanima dell'art. 26 quater del DPR n. 600/1973, della normativa speciale sulle SIIQ e dei propri precedenti di prassi l'Ag. delle Entrate con la Risposta n. 93/2025 ha concluso che le SIIQ rientrano tra le società di cui alla lettera a) del comma 1 dell'art.26 quater, d.P.R. n. 600/1973 e che gli interessi corrisposti sui finanziamenti erogati alla SIQ dalla controllante Lussemburghese possano beneficiare dell'esenzione dalle ritenute.

Cedolare secca sulle locazioni

Oggetto: Regime fiscale del contributo pubblico erogato al locatore per la riduzione del canone di locazione assoggettato a cedolare secca: art. 6, comma 2 del "TUIR".

La risposta n. 91/2025 ha esaminato il caso di una locazione a canone concordato, assoggettata a cedolare secca, per la quale il Comune eroga, per conto della Regione, un contributo al locatore a fronte della riduzione di almeno il 20% rispetto al canone locativo attuale. Il locatore chiede se anche al contributo possa essere applicata la cedolare secca del 10% e le modalità di compilazione del mod. 730. L'Agenzia delle Entrate, dopo avere ripercorso i contenuti della delibera regionale e le caratteristiche della normativa per l'imposizione dei canoni di locazione, conferma che il contributo pubblico in questione, in quanto conseguito in sostituzione ed integrazione del canone, costituisce reddito della stessa categoria e deve, pertanto, essere assunto ai fini della determinazione del reddito fondiario (art. 36, "TUIR") da determinare, in via ordinaria, con i criteri generali dell'art. 37 oppure accedendo al regime della cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011) ove ricorrano i requisiti. In tale ipotesi, il contributo erogato, analogamente al canone di locazione ridotto, deve essere indicato nel mod. 730 (sez. I del quadro B), barrando la casella di colonna 11 (Cedolare secca) e inserendo, ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata, nella colonna 2 ''utilizzo'' il codice 8. Più precisamente, sia nel mod. 730 che nel mod. Redditi PF, il contribuente sarà tenuto a compilare un solo rigo del quadro B, o RB, valorizzando il campo 6 ''Canone di locazione'' con l'importo calcolato come sopra descritto.

Bonus barriere architettoniche

Oggetto: Detrazione del 75% e limite di spesa per un complesso edilizio composto da due unità che non dispongono di accessi autonomi dall'esterno (Art. 119 ter, D.L. "Rilancio" 34/2020).

In merito alla detrazione in oggetto, in vigore anche per l'anno 2025, nel caso di un intervento per la «realizzazione di opere finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche degli esterni dell'immobile» che prevede la «realizzazione di percorsi esterni e l'automazione degli impianti di apertura e chiusura dei cancelli, in ottemperanza al D.M. Lavori pubblici 14 giugno 1989 n. 236», avviato nel 2023 con CILA del 7 settembre 2023, il proprietario di due edifici distinti (l'uno in categoria catastale B/5 – scuole, laboratori scientifici; l'altro in C/6- stalle, scuderie, rimesse e autorimesse) e di alcuni terreni, chiede quale sia il limite di spesa applicabile atteso che l lotto ha un unico accesso carrabile e pedonale comune ai due fabbricati.

Al riguardo, l'AdE precisa che la normativa applicabile al caso di specie è quella precedente le modifiche restrittive introdotte dall'art. 3, D.L. 29 novembre 2023 n. 212 e che, essendo gli interventi effettuati sull'area esterna e sulle vie di accesso, carrabile e pedonale, comuni ai due fabbricati, distinti e catastalmente autonomi, il limite di spesa ammesso alla detrazione va riferito (art.119 ter, comma 2, lettera a), del D.L. "Rilancio") a ciascun edificio e, nel caso in esame, è quindi pari a 100.000 euro (50.000 euro per l'edificio B/5 e 50.000 per il C/6).

Imposta di Registro

Oggetto: Atti "costitutivi" del diritto di superficie su terreni agricoli – Art. 1 Tariffa, Parte prima, allegata al "TUR "

Con la ris. n. 23/E/2025 l'Agenzia delle Entrate ha preso atto dell'orientamento giurisprudenziale di legittimità ad essa contrario e ha pertanto riconosciuto che agli atti di "costituzione" del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l'aliquota del 9% prevista dal primo periodo dell'art. 1, comma 1, della Tariffa parte prima del D.P.R. 131/1986 ("TUR"), in luogo dell'aliquota del 15% di cui al terzo periodo del medesimo comma. Viene così posto termine un lungo dibattito che riveste interesse anche dal punto di vista pratico in relazione ai frequenti utilizzi di terreni agricoli, in particolare ma non solo, per la posa di impianti fotovoltaici.

IVA

Oggetto: Prestazione di servizi complessa legata ad un bene immobile per la pratica dello sport – Prestatore diverso dagli organismi ''senza scopo di lucro" – Disciplina IVA

La Risposta n. 87/2025 concorda sull'interpretazione di "prestazione di servizi complessa" (anziché di mera locazione di immobile) data da una società extra U.E. rispetto a una fattura ricevuta da una società Italiana con riferimento a una serie di ulteriori servizi (oltre alla messa a disposizione dell'autodromo), essenziali per l'organizzazione dell'evento sportivo, quali ospitalità, catering e supporto logistico, verosimilmente resi dal medesimo "locatore" dell'autodromo. Da ciò consegue l'applicabilità dell'aliquota IVA ordinaria in quanto l'Agenzia delle Entrate nega all'interpellante (beneficiario del servizio complesso) la spettanza del trattamento di esenzione di cui all'art. 132, par. 1, lettera m) della Direttiva IVA per « (...) talune prestazioni di servizi strettamente connesse con la pratica dello sport o dell'educazione fisica, fornite da organismi senza fini di lucro alle persone che esercitano lo sport o l'educazione fisica; (...)». Ciò in quanto il prestatore deve essere un organismo senza fini di lucro, presupposto che non sembra ricorrere nella fattispecie in esame, requisito soggettivo recepito e confermato anche nella normativa nazionale (art. 36 bis, comma 1, D.L. 75/2023 conv. dalla legge 112/2023).

Imposta di Registro

Oggetto: Decadenza dall'agevolazione per la piccola proprietà contadina di cui all'art. 2, comma 4–bis, del decreto legislativo 30.12.2009, n. 194

La Risposta n. 86/2025 ha ribadito il principio giurisprudenziale di "stretta interpretazione" che vige in tema di agevolazioni tributarie (nello specifico, per l'acquisto della piccola proprietà contadina).

Pertanto, ha confermato che la decadenza dall'agevolazione non può essere neutralizzata dalla circostanza per cui la rivendita infraquinquennale venga disposta a favore di altro soggetto avente diritto, se quest'ultimo è diverso da uno dei soggetti puntualmente indicati (coniuge, parente entro il terzo grado o affine entro il secondo grado, esercente l'attività di imprenditore agricolo di cui all'art. 2135 cod. civ.) dalla norma (art. 2, comma 4 bis, D.L. 194/2009).

Bonus edilizi

Oggetto: Scissione – Art. 173 del TUIR – Agevolazioni fiscali – Crediti d'imposta di natura edilizia della scissa – Ripartizione – Criteri

La Risposta n. 82/2025 ha ribadito il principio, già noto della prassi agenziale pregressa (ris. n. 91/E/2022; Risposta n. 48/2024), che i crediti d'imposta edilizio energetici non incidono sulle ordinarie modalità di determinazione del reddito imponibile e delle imposte sul reddito delle società coinvolte nella scissione e, pertanto, non sono riconducibili tra le "posizioni soggettive" di cui al comma 4 dell'art. 173 del "Tuir" in quanto rappresentano un autonomo elemento del patrimonio della scissa, come tale idoneo a essere oggetto di ripartizione, in sede di progetto di scissione, secondo la volontà delle parti. Pertanto, occorre verificare, caso per caso, se nel progetto di scissione sia manifestata o meno la volontà di trasferire i crediti edilizio energetici. Nel caso concreto, l'AdE ha evidenziato come, in sede di scissione, sia stata manifestata la volontà di mantenere i crediti Ecobonus e Superbonus in capo alla scissa cosicché gli stessi non transiteranno sulle beneficiarie ai sensi dell'art. 2506 bis c.c.

IVA

Oggetto: Iva – Rimborso dell'eccedenza d'imposta detraibile in caso di "realizzazione di opere su beni di terzi" - Articolo 30, comma 2, lett. c), del d.P.R. n. 633/1972

Con l'importante risoluzione in oggetto l'Ag. delle Entrate, dopo innumerevoli contenziosi persi, ha preso finalmente atto dell'indirizzo ad essa contrario, confermato da ultimo dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 13162/2024) e dalla Sez. tributaria (n. 32345/2024), e per l'effetto ha revocato la risoluzione n. 179/E/2025 dando atto che "l'esercente attività d'impresa o di lavoro autonomo ha diritto, al ricorrere di tutti gli altri requisiti richiesti dalla normativa, al rimborso dell'IVA per i lavori di miglioramento, trasformazione o ampliamento dei beni dei quali ha disponibilità in virtù di un titolo giuridico che ne garantisca il possesso ovvero la detenzione per un periodo di tempo apprezzabilmente lungo (quale appunto è, di norma, non solo quello derivante dall'acquisizione della proprietà ovvero di un diritto reale, ma anche da un contratto di locazione/comodato), ferma restando, in ogni caso, la ‘strumentalità' dei beni stessi all'esercizio dell'impresa (presupposto generale della detraibilità dell'IVA ex art. 19, c. 1, d.P.R. n. 633/1972) per un periodo di tempo medio-lungo, appunto quali ‘investimenti' che richiedono cioè un impiego di risorse finanziarie non contabilizzabile come costo di un singolo esercizio.

Con quanto precede sono stati finalmente equiparati i diritti dei contribuenti, rispetto a interventi svolti su beni di terzi (spesso trattasi di immobili) detenuti in locazione o in comodato, sia nel caso di detrazione dell'IVA (diritto già sancito dalle Sezioni Unite con la sent. n. 11533/2018) che di rimborso dell'eccedenza dell'IVA (diritti sanciti, appunto, dalla pronuncia n. 13162/2024), non potendo reggere ulteriormente l'interpretazione restrittiva e discriminatoria propugnata dall'Ag. delle Entrate rispetto ai principi e alla giurisprudenza comunitaria in materia di IVA.

Imposte di Registro e ipocatastali

Oggetto: Decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, e decreto legislativo 14 giugno 2024, n. 87. Modifiche in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e altri tributi minori.

La circ. n. 2/E/205 ha illustrato le recenti novità normative in tema di imposta di registro e di altri tributi indiretti (diversi dall'IVA) recate dallo specifico modulo della "mini riforma" tributaria. In particolare, per quanto di interesse del settore immobiliare, la circolare ha chiarito la portata delle principali novità in tema di cessione di azienda, divisione, diritti edificatori e contratti preliminari, autoliquidazione, accesso alle banche dati telematica e catastale, aggiornamento delle intestazioni catastali e in ambito sanzionatorio. Si evidenzia che parte delle novità normative di cui trattasi codificano all'interno dei Testi Unici il recepimento di interpretazioni giurisprudenziali già affermatesi e osservate anche nella prassi.