I provvedimenti fiscali

"Superbonus"

Oggetto: Fusione per incorporazione – utilizzo crediti edilizi – art. 121, D.L. 34/2020

La Risposta n. 134/2025 ha fornito chiarimenti operativi per il caso di fusione per incorporazione e di cessione di crediti provenienti dalla società fusa a un soggetto terzo (e non, quindi, con utilizzo diretto dei crediti da parte dell'incorporante).

"Redditi diversi"

Oggetto: Costituzione del diritto di usufrutto e contestuale, ma distinta, cessione della nuda proprietà del medesimo immobile (abitazione) a due acquirenti – trattamento fiscale –art. 67 del TUIR

Richiamando la giurisprudenza della Cassazione, la Risposta 133/2025 ha precisato che i due negozi di cessione della nuda proprietà e di costituzione dell'usufrutto, autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale. Pertanto, il corrispettivo della costituzione a titolo oneroso dell'usufrutto costituisce reddito diverso (ex art. 67, c. 1, lett. h), del TUIR), determinato con i criteri dell'art. 71, c. 2 mentre la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell'abitazione è tassabile ai sensi dell'art. 67, c. 1, lettera b), del TUIR, con i criteri dell'art. 68, se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto.

"Superbonus"

Oggetto: Superbonus –crediti in attesa di accettazione – ripartizione della detrazione relativa alle spese 2022 – art. 119, c. 8 quinquies, D.L. n. 34 del 2020

La Risposta n. 130/2025 ha ribadito che fino a quando i crediti permangono nello stato ''in attesa di accettazione'' da parte del cessionario (un istituto di credito cui sono stati ceduti in più tranche dall'originario beneficiario), l'originario titolare del beneficio fiscale non può fruirne in alcun modo e che solo all'esito dell'eventuale rifiuto della cessione da parte del cessionario, i crediti tornano nella disponibilità dell'originario beneficiario e potranno così essere fruibili come detrazione nella sua dichiarazione dei redditi. Pertanto, è onere del cedente prendere contatto con la banca cessionaria invitandola a procedere con l'accettazione o il rifiuto del credito, ai fini suddetti, non potendo l'Amministrazione finanziaria intervenire nel rapporto privatistico.

Solo in caso di rifiuto del cessionario, l'istante potrà riacquisire la facoltà di utilizzare il bonus come detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, ripartita in quattro quote annuali di pari importo e, ai fini della fruizione delle prime due rate, dovrà integrare le dichiarazioni trasmesse per i periodi d'imposta 2022 e 2023 essendo già decorsi i termini ordinari di presentazione della dichiarazione dei redditi per tali anni.

Inoltre, l'istante non può fruire dell'opzione prevista dal c 8 quinqies dell'art. 119, D.L. 34/2020, che consente per le spese sostenute nel 2022, di ripartire la detrazione in dieci quote annuali di pari importo, in luogo delle ordinarie quattro. Ciò in quanto tale opzione va esercitata solo nella dichiarazione dei redditi relativa al 2023 e l'omesso esercizio dell'opzione non può essere ''sanato'' ricorrendo alla dichiarazione integrativa, che è finalizzata a correggere errori od omissioni di elementi funzionali alla determinazione del reddito imponibile e non a modificare scelte rivelatesi a posteriori più o meno favorevoli.

L'Agenzia sottolinea, infine, che solo con riferimento alle spese sostenute nel 2023, il c. 8 sexies dell'art. 119, D.L. 34/2020, espressamente prevede la possibilità di ripartire la detrazione in dieci quote annuali, dal periodo d'imposta 2023, mediante opzione da esercitare tramite una dichiarazione dei redditi integrativa di quella presentata per il periodo d'imposta 2023, da presentare, in deroga al DPR 322/1998, entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa al periodo d'imposta 2024: a tale riguardo, l'Agenzia esprime quindi il parere che "solo per espressa disposizione di legge sia consentito accedere all'istituto della dichiarazione integrativa ai fini dell'esercizio di un regime opzionale, derogando ai termini ordinari e al principio generale".

"Redditi diversi"

Oggetto: Regime fiscale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie – art. 67, c. 1, lettera h), del Tuir

La Risposta n. 129/2025 ha riscontrato il quesito di un'associazione sportiva dilettantistica (ente non commerciale ex art.73, c.1, lettera c), del "TUIR") che nel 2024, in qualità di piena proprietaria, cedeva e trasferiva la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo (art. 952, c. 2, c.c.), per alcuni anni e dietro corresponsione di un prezzo.

Al riguardo, l'Agenzia ha ribadito che, in applicazione della normativa in vigore dall'1.1.2024, , nel caso in esame il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie costituisce reddito diverso ai sensi dell'art. 67, c. 1, lettera h), del TUIR determinato con i criteri dell'art. 71, c. 2 ed in applicazione del principio di cassa.

"Registro"

Oggetto: Agevolazione ''prima casa'' – nuovo termine biennale per effettuare la rivendita dell'immobile agevolato pre –posseduto introdotto dall'art. 1, c. 116, L. 30.12.2024, n.207 (Legge di Bilancio 2025)

La Risposta n. 127/2025 ha fornito l'importante conferma che il nuovo termine di due anni (sostitutivo del precedente termine di un solo anno) introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, entro cui è necessario rivendere l'immobile pre - posseduto acquistato con le agevolazioni "prima casa" per evitare la decadenza dall'agevolazione frattanto fruita per un nuovo acquisto agevolato, è applicabile non solo agli atti di acquisto (della nuova abitazione agevolata) posti in essere dal 1.1.2025, ma anche nei casi in cui, al 31.12.2024, non sia ancora decorso il previgente termine di un anno entro cui il contribuente era tenuto ad alienare l'immobile pre posseduto.

Pertanto, nel caso oggetto dell'interpello in cui il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione ''prima casa'' è avvenuto il 25.1.2024 - e, dunque, alla data di entrata in vigore della norma migliorativa (1.1.2025) il termine utile per la rivendita era ancora in corso -, l'Agenzia ha ritenuto applicabile il nuovo e più favorevole termine di due anni entro cui finalizzare la rivendita: il contribuente avrà pertanto tempo fino al 25.1.2026 per alienare l'abitazione agevolata pre - posseduta senza decadere dai benefici ''prima casa" frattanto nuovamente fruiti sul secondo acquisto.

"Registro"

Oggetto: Assolvimento dell'imposta di registro in misura fissa in occasione del termine di scadenza per il versamento rateizzato dell'imposta di registro in misura proporzionale nel caso di affitto di ramo di azienda con parte immobiliare prevalente ai sensi dell'art. 35, n. 10–quater del D.L. n. 223/2006

Con la Risposta n. 126/2025 l'Ag. delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all'applicazione dell'imposta di registro, per le annualità successive alla prima, ad un contratto di affitto di ramo d'azienda con prevalenza della componente immobiliare.

In particolare, la Risposta ha confermato che l'imposta di registro fissa, applicata alla registrazione del contratto di affitto del ramo d'azienda, non è più dovuta alla scadenza di ogni singola rata annuale dell'imposta di registro proporzionale disposta dall'art. 35, n. 10quater del D.L. 223/2006 in quanto avente natura di imposta d'atto e, dunque, essendo connaturata al solo servizio di registrazione.

Operazioni straordinarie e normativa antiabuso

Oggetto: Art. 10–bis, L. 212/2000. Valutazione anti–abuso scissione totale non proporzionale di una società semplice in favore di tre società semplici di nuova costituzione

La Risposta 124/2025 ha fornito interessanti precisazioni su una operazione di scissione di una società semplice detentrice di partecipazioni societarie proprietarie di beni immobili a favore di tre società semplici "newco".

In particolare, la Risposta ha chiarito che la scissione, senza ristori o conguagli tra i soci, sebbene determini il trasferimento di beni dalla scissa alle beneficiarie, sotto il profilo fiscale, non è riconducibile ad alcuna fattispecie reddituale dell'art.67 "TUIR", sempreché gli asset trasferiti (nel caso in esame, partecipazioni) conservino presso le singole beneficiarie il medesimo valore fiscalmente riconosciuto che avevano in capo alla scissa. Pertanto, nel caso in esame l'Ag. delle Entrate non ha riscontrato profili abusivi ma, anzi, l'irrilevanza fiscale in capo sia alla società scissa che ai soci.

Lo scioglimento della comunione sulla originaria partecipazione totalitaria nella scissa configura atto di divisione - per mezzo della quale ciascun comproprietario diventa titolare esclusivo della frazione di quota societaria spettante in base alla devoluzione ereditaria della defunta – cosicché si rende applicabile l'imposta di registro dell'1 per cento, in assenza di conguagli, ex art. 3, Tariffa Parte Prima del "TUR".

"Superbonus"

Oggetto: Bonus edilizi – assenza delle attestazioni nella CILA–S – decadenza dal Superbonus – art. 119, c. 13–ter, D.L.19.5.2020, n. 34

Con questa interessante Risposta l'AdE ha fornito utili chiarimenti sulle cause di decadenza dal Superbonus per vizi relativi alla Cilas, fermo restando che in tali casi, al ricorrere di tutte le condizioni, è comunque possibile "virare" sull'ecobonus e/o sul bonus per il recupero edilizio al fine di evitare di perdere ogni beneficio fiscale.

Inoltre, la Risposta ha chiarito che, nel caso di decadenza dal Superbonus, proprio per tale ragione non è applicabile la specifica norma per la tassazione delle plusvalenze da cessione introdotta nell'art. 67, lettera b-bis del "TUIR" ma, semmai, ove ricorrano i presupposti, la disposizione "ordinaria" di cui alla lettera b) dello stesso articolo.