I provvedimenti fiscali

Cedolare secca sulle locazioni commerciali

Oggetto: Applicazione regime cedolare secca per contratti di locazione di immobili commerciali cat. C/1, introdotto in via transitoria dall'art. 1, c. 59, L. n. 145/2018, in sede di ulteriore proroga. Cedolare secca per contratti di locazione di immobili commerciali cat. C/1

La Risposta n. 34/2026, dopo avere ripercorso i tratti della normativa e della prassi relativi alla cedolare secca sulle locazioni commerciali istituita per l'anno 2019, ha chiarito che solo i contratti stipulati ex novo in tale anno possono esercitare validamente l'opzione per tale regime in occasione della prima proroga del contratto nell'anno 2025. Considerato l'esaurimento degli effetti temporali dell'art. 1, c. 59, L. 145/2018 e tenuto conto della formulazione letterale della norma, la Risposta conclude che l'opzione per la cedolare secca, già fruita in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente (nel caso di specie, nel 2013), non può essere esercitata in occasione di una ulteriore proroga contrattuale nell'anno 2025, non essendo più vigente tale regime opzionale.

Credito d'imposta ZES Unica per il Mezzogiorno

Oggetto: Credito di imposta per investimenti nella Zona economica speciale per il Mezzogiorno – ZES Unica – art. 16, D.L. n. 124/2023 – investimento – realizzazione di un bene immobile – contratto di leasing in costruendo – rilevanza – momento di effettuazione degli investimenti – consegna del bene.

La Risposta n. 32/2026 conferma, in linea con la prassi agenziale e del principio di tendenziale equivalenza tra l'acquisizione in proprietà e quella effettuata tramite contratto di leasing, che sono agevolabili con il credito d'imposta in oggetto anche gli investimenti in immobili mediante locazione finanziaria (nello specifico, leasing in construendo), naturalmente nel rispetto di tutte le norme che disciplinano il beneficio. Tra le condizioni richieste per l'individuazione del ''momento'' in cui gli investimenti immobiliari si considerano effettuati e del valore dei beni agevolabili occorre tenere conto degli artt.109, c. 1 e 2, e 110 del "TUIR", a prescindere dai principi contabili adottati.

In base all'art. 109, c. 1 e 2, del Tuir, gli oneri derivanti dai canoni di pre¬locazione di un leasing in costruendo assumono rilevanza fiscale per l'utilizzatore dell'immobile dal momento della consegna e solo da tale momento – che spetta al contribuente individuare - può ritenersi soddisfatto il requisito dell'effettuazione dell'investimento ai fini del credito d'imposta.

Bonus edilizi - Sismabonus acquisti

Oggetto: Sismabonus acquisti – art. 16, c. 1–septies e 1–septies.1, D.L. n. 63/2013 – detrazione – spese effettivamente sostenute – spettanza detrazione – acquirenti di unità immobiliari – anno di sostenimento spesa –opzione sconto in fattura – importo non corrispondente alle spese effettivamente sostenute – mancato perfezionamento opzione – insussistenza credito d'imposta.

La lunga, ma importante, Risposta n. 31/2026 ha confermato che, ai fini del sismabonus acquisti, allo stato della normativa, gli atti di acquisto devono essere stipulati entro il 31.12.2027 (termine di vigenza dell'agevolazione) ed entro la medesima data devono essere effettivamente sostenute (e debitamente documentate) le relative spese di acquisto, senza più la possibilità, dopo il 31.12.2024, di fruire dello sconto in fattura o della cessione del credito per le detrazioni diverse dal "Superbonus".

Pertanto, l'Agenzia ribadisce che, in base al principio di cassa, non può ammettersi che la detrazione in esame maturi per intero in capo agli acquirenti persone fisiche nell'anno di stipula dell'atto di compravendita, indipendentemente dall'anno in cui interviene il pagamento del prezzo di acquisto, cosicché, nel caso di specie, posto che per le tre unità immobiliari rogitate nel 2024 è stata corrisposta in tale anno solo una minima parte del prezzo (inferiore a Euro 14.400 di cui infra), mentre la restante parte è stata versata nel 2025, ciascun acquirente può fruire del sismabonus acquisti solo in relazione alle spese effettivamente sostenute in ciascuno dei predetti anni, con le percentuali e alle condizioni di cui ai commi 1¬septies e 1¬septies.1 dell'art. 16, D.L. n. 63/2013, ratione temporis applicabili.

La Risposta ricorda, poi, che anche nel caso di opzione per lo ''sconto in fattura'' (o di cessione del credito), ai fini dell'imputazione delle spese occorre fare riferimento a quelle effettivamente pagate: nel caso di specie, invece, non era stato corrisposto per intero dagli acquirenti nell'anno 2024 l'importo eccedente lo sconto accordato in fattura dall'impresa venditrice (Euro 81.600, 85% di Euro 96.000) fino a concorrenza del limite massimo di spesa agevolabile di Euro 96.000,00 – differenza da coprire per intero nel 2024 pari a Euro 14.400 -, dal che la Risposta conclude che non sono state correttamente esercitate le opzioni per lo sconto in fattura, in quanto effettuate per importi non spettanti in quanto non interamente corrisposti, e, pertanto, in capo alla Società venditrice non sono maturati i crediti di imposta corrispondenti agli sconti sui corrispettivi concessi agli acquirenti ex art. 121, D.L. n.34/2020.

La Risposta chiarisce anche che "lo sconto sarebbe stato correttamente applicato qualora la fattura avesse indicato un corrispettivo pari a 96.000 euro e fossero stati pagati 14.400 euro" e che "Solo in tal caso, la Società avrebbe maturato un credito di imposta pari all'ammontare massimo riconoscibile (i.e., 81.600 pari all'85% del limite di 96.000 euro) in relazione a ognuno dei tre appartamenti ceduti".

Bonus edilizio energetici

Oggetto: Comunicazioni all'anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Aggiornamento delle specifiche tecniche allegate al Provvedimento del Direttore dell'Ag. delle entrate n. 19969 del 27.1.2017

Il provvedimento – accompagnato da specifiche tecniche, modalità di compilazione e ricevuta telematica - ha modificato le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento n. 53174 del 21.2.2024, aggiornate il 13.1.2025, riguardanti le comunicazioni all'Anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Le specifiche tecniche sono state implementate con ulteriori informazioni al fine di consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e di recepire le modifiche introdotte dalla L. n. 207/2024, che ha rimodulato per l'anno 2025 i termini di fruizione e le percentuali di detrazione (confermate anche per il 2026 dalla L. 199/2025), prevedendo agevolazioni più vantaggiose per le unità adibite ad abitazione principale da parte dei contribuenti titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sulle stesse.

Il tracciato della comunicazione è stato, quindi, implementato al fine di consentire agli amministratori di condominio di indicare, in via sperimentale e facoltativa, l'informazione attinente al requisito dell'abitazione principale dell'unità immobiliare, da trasmettere all'Ag. delle Entrate solo qualora il condòmino l'abbia comunicata all'amministratore entro il 31.12 dell'anno di riferimento della spesa. Per il primo anno di applicazione (2025) la trasmissione di questa informazione da parte dell'amministratore è comunque facoltativa.

È stato rimosso quanto riferito al "bonus verde" in quanto la detrazione per tale intervento non è stata prorogata ed è stato inserito l'intervento di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per il quale non opera la riduzione di aliquota che rimane ferma al 50 per cento.

Con riferimento agli interventi "Superbonus", la cui percentuale di detrazione decresce in funzione dell'anno di sostenimento della spesa, è stata indicata l'aliquota applicata alle spese sostenute nel 2025, pari al 65 per cento in misura ordinaria e al 110 per cento al verificarsi di particolari condizioni.

Sismabonus acquisti

Oggetto: Sismabonus acquisti – fruizione da parte di acquirenti che stipuleranno gli atti di compravendita nel 2025 – fruizione in misura maggiorata del 50% – condizioni – art. 16, c.1–septies.1, D.L. n. 63/2013 – preclusione per lo sconto in fattura e la cessione del credito – art. 121, c. 1, lett. a), D.L. 34/2020 – unitarietà dell'intervento di riduzione del rischio sismico.

L'interessante Risposta n. 30/2026 fornisce utili conferme in merito al sismabonus acquisti in ordine a: (1) preclusione, per gli acquirenti che hanno stipulato nel 2025 il rogito definitivo di compravendita immobiliare, della possibilità di beneficiare dell'agevolazione "sismabonus acquisti" nelle forme alternative della cessione del credito e dello sconto in fattura di cui all'art.121, c.1, D.L. "Rilancio" n. 34/20200, ammesse solo per le spese sostenute fino al 31.12.2024 per i bonus "ordinari" e per le spese del 2025 solo qualora gli interventi di cui all'art. 121, 2° c., vengano eseguiti nell'ambito del "Superbonus" ex art. 119, D.L. 34/2020; (2) possibilità per gli acquirenti di beneficiare del sismabonus acquisti nella misura maggiorata del 50% qualora l'unità immobiliare acquistata venga effettivamente adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione, non essendo rilevante a tal fine la sola dichiarazione eventualmente resa nel contratto di compravendita; (3) stante l'unitarietà dell'intervento edilizio di riduzione del rischio sismico, preclusione per l'impresa costruttrice/venditrice della possibilità di fruire essa stessa del sismabonus parametrato alla quota parte dei costi sostenuti relativamente alle unità non vendute cosicché, nel caso di specie, l'avvenuta fruizione del sismabonus acquisti da parte degli acquirenti dei 57 appartamenti già venduti nell'ambito del medesimo complesso immobiliare impedisce all'impresa di fruire del sismabonus ordinario in relazione ai restanti 4 appartamenti, posto che le detrazioni in parola sono alternative in quanto hanno come presupposto lo stesso intervento edilizio di riduzione del rischio sismico.

Credito d'imposta ZES Unica Agricola per il Mezzogiorno

Oggetto: Credito d'imposta per gli investimenti nella Zona economica speciale unica per il Mezzogiorno per le imprese del settore agricolo, della pesca e acquacoltura – art. 16–bis D.L. 124/2023 – determinazione del reddito su base catastale –regime di contabilità semplificata –accesso al credito d'imposta.

La Risposta n. 25/2026 riguarda un quesito relativo al credito d'imposta in oggetto posto da un imprenditore individuale che esercita attività di produzione primaria di prodotti agricoli compresi nell'all. I del Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea, determina il reddito catastalmente ex art.32 e segg. del TUIR e che adotta un regime di contabilità semplificata.

Al riguardo, l'Ag. delle Entrate precisa che tra i soggetti beneficiari del credito d'imposta in oggetto (che agevola gli investimenti, ''relativi all'acquisto, anche mediante locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonché all'acquisto di terreni e all'acquisizione, alla realizzazione ovvero all'ampliamento di immobili strumentali agli investimenti, che rispettino le condizioni previste dalla normativa europea in materia di aiuti di Stato nei settori agricolo, forestale e delle zone rurali e ittico'' effettuati tra il 1.1.2024 e il 15.11.2024 e anche tra il 1.1.2025 e il 15.11.2025) sono compresi anche quelli che determinano il reddito catastalmente (i.e., i titolari di reddito agrario ex art. 32, TUIR), anche se adottano un ''regime di contabilità semplificata'', sempreché rientrino tra le imprese individuate dall'art. 2, c. 1, del D.M. 18.9.2024.

Imposte sui redditi

Oggetto: Inquadramento fiscale delle trattenute operate dalla Comunità Energetica Rinnovabile sugli importi erogati dal GSE agli associati per la copertura delle maggiori spese di gestione connesse allo svolgimento dell'attività istituzionale, a sensi artt. 148, c. 1, TUIR e 79, c. 6, Codice del Terzo Settore.

La Risposta n. 22/2026 riguarda i quesiti di un Ente del Terzo Settore iscritto al Runts, privo di scopo di lucro, che già opera quale ''soggetto facilitatore'' (sua missione statutaria è la promozione e il sostegno dello sviluppo, dell'uso e della diffusione delle energie rinnovabili e delle pratiche sostenibili, con focus particolare sull'autoconsumo diffuso e sulle Comunità Energetiche Rinnovabili - CER), ma che a breve opererà anche come ''soggetto organizzatore e gestore'' delle CER.

L'ETS segnala - in un contesto di crescita dei costi di gestione e qualora le quote associative annuali a carico di tutti gli associati o altre eventuali entrate istituzionali non consentano di mantenere l'equilibrio economico finanziario della CER – l'intenzione di introdurre una trattenuta su parte degli incentivi erogati dal GSE al fine di coprire la quota dei maggiori costi di gestione e di ripartire l'eventuale residuo ai medesimi associati.

Tanto premesso, l'ETS chiede se le eventuali trattenute, effettuate dall'ETS sugli incentivi erogati dal GSE ad una CER e destinati agli associati della CER, per la copertura delle maggiori spese di gestione della CER, siano assoggettate a tassazione in capo all'ETS configurandosi come

- prestazioni specifiche di natura commerciale ex art. 148, TUIR (nel regime in vigore ante 2026)

- prestazioni specifiche da assoggettare al ''test di commercialità'' ex art. 79, Codice del Terzo Settore – CTS (nel regime fiscale in vigore dal 2026).

Dopo avere richiamato le principali norme (fiscali e non) di riferimento della fattispecie, la Risposta agenziale conclude affermando che le somme eventualmente trattenute sugli importi erogati dal GSE (da riversare agli associati in base al mandato senza rappresentanza conferito alla CER), per la copertura delle maggiori spese di gestione sostenute per lo svolgimento dell'attività istituzionale prevista dall'art. 5 del CTS, non rivestano natura di corrispettivi ai sensi dell'art. 148, c. 2 TUIR e dell'art.79, c.6 CTS e, quindi, non siano qualificabili per il CER come ricavi derivanti da attività commerciale, fermo restando che, qualora la trattenuta operata dal CER riguardi i corrispettivi per la vendita dell'energia prodotta e immessa in rete, quindi non autoconsumata, la base imponibile in capo all'associato è costituita dall'intero importo erogato dal GSE, e non dalla somma residua corrisposta dal CER al netto della trattenuta destinata alla copertura delle spese generali.

Inoltre, detti importi, non essendo correlati a un rapporto sinallagmatico e risultando quindi privi del requisito oggettivo degli artt. 2 e 3 del DPR 633/72, sono esclusi dal campo di applicazione dell'IVA.

Credito d'imposta ZES unica per il Mezzogiorno

Oggetto: Approvazione dei modelli di comunicazione ai sensi dell'art. 1, c. 440, L. 30.12.2025, n. 199, per la fruizione del contributo sotto forma di credito d'imposta per gli investimenti realizzati nella Zona economica speciale per il Mezzogiorno – ZES unica, di cui all'art. 16, D.L. 19.9.2023, n. 124, con relative istruzioni, e definizione delle modalità di trasmissione telematica.

Il provvedimento approva, ai sensi dell'art. 1, c. 440, della L. 30.12.2025, n. 199, i modelli di comunicazione previsti dal c. 439, primo e secondo periodo, dell'art. 1 della L. 199/20205 (legge di Bilancio 2026), con le relative istruzioni, per l'utilizzo del contributo riconosciuto sotto forma di credito d'imposta per gli investimenti realizzati dall'1.1. al 31.12 degli anni 2026, 2027 e 2028 nella Zona economica speciale per il Mezzogiorno ("ZES unica") di cui all'art. 16 del D.L. 19.9.2023, n. 124 (L. 13.11.2023, n. 162) modificato dall'art. 1, c. 438, della L. 199/2025. I modelli di comunicazione, con le relative istruzioni, devono essere utilizzati dalle imprese per comunicare i dati relativi agli investimenti effettuati negli anni 2026, 2027 e 2028, relativi al credito d'imposta ZES unica.