I provvedimenti fiscali

Imposte indirette - Imposta di registro

Oggetto: Atto di donazione tramite il quale il donante costituisce il diritto di usufrutto in capo al donatario. Non applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il compendio unico. Art. 5 bis, c. 2, D.Lgs. 228/2001 e art. 5 bis, c. 1 e 2, legge 97/1994

La Risposta a Interpello n. 130/2026 ha fornito parere negativo circa l'applicabilità delle agevolazioni per il compendio unico (esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo) per l'ipotesi di donazione dell'usufrutto, da parte della piena proprietaria al figlio (IAP iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale agricola), di un fondo rustico con annessi fabbricati (tutti asserviti al fondo agricolo e pertinenziali a esso, che saranno utilizzati direttamente per il miglior esercizio dell'attività agricola), concessi in affitto al figlio con contratto registrato. Il terreno ha l'estensione necessaria per essere qualificato come ''compendio unico'' e il figlio si impegnerà a condurlo direttamente per almeno dieci anni dalla data della donazione.

La Risposta agenziale, dopo avere richiamato il testo della norma, evidenzia la necessità di definire se la costituzione di un diritto di usufrutto relativo ai terreni agricoli e ai fabbricati di pertinenza costituisca ipotesi di ''trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli'', ai fini dell'imposta di registro.

Al riguardo, richiamata la giurisprudenza della Corte di Cassazione e la prassi agenziale formatesi sull'argomento, la Risposta 130/2026 sottolinea che, secondo la S.C., ''Il termine trasferimento contenuto nel D.P.R. 131/1986, art. 1, della tariffa allegata è stato adoperato per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente ma compressione del diritto di proprietà di questi a vantaggio di un determinato fondo (dominante)''.

La Risposta, pertanto, conclude che, dal tenore letterale della norma agevolativa e dai chiarimenti di giurisprudenza e di prassi, relativi alla corretta definizione del termine ''trasferimento'', si evince che esso non può essere utilizzato con riferimento all'operazione decritta, posto che con l'atto di donazione si realizza la costituzione del diritto di usufrutto in capo al figlio donatario, e non la cessione dello stesso.

Trust

Oggetto: Procedimento semplificato di cancellazione delle ipoteche di cui all'art. 40 bis del d.lgs. 1.9.1993, n. 385, con riferimento alle ipotesi di mutuo oggetto di frazionamento in quote

La ris. n. 23/E/2026, al fine di superare difformità riscontrate presso i vari uffici, ha fornito chiarimenti in merito alla procedura di cancellazione semplificata dell'ipoteca, resa espressamente possibile dal legislatore nell'ipotesi di mutui accollati a seguito di frazionamento, precisando che la stessa è applicabile anche nei casi in cui, a seguito del frazionamento, sia stata estinta la singola quota di finanziamento, ancorché non sia intervenuto accollo, in quanto tale ultima circostanza non incide sul presupposto estintivo rilevante ai fini della disciplina in esame; in tale caso, il conservatore dei registri immobiliari potrà agevolmente rinvenire, pur in presenza di un frazionamento in quote, la identità soggettiva tra debitore originariamente iscritto e debitore quietanzato risultante dalla comunicazione di estinzione trasmessa dall'ente creditore.

Inoltre, con specifico riguardo al contenuto delle comunicazioni relative all'estinzione delle obbligazioni derivanti da contratto di mutuo accollato a seguito di frazionamento, la ris. n. 23/E/2026 - richiamato il Provvedimento 29.1.2008 dell'Agenzia del Territorio che ha stabilito che la comunicazione riguardante l'estinzione di una quota di mutuo accollata a seguito di frazionamento deve contenere gli elementi identificativi della quota di mutuo estinta, desunti dall'atto di frazionamento e dalla relativa formalità, nonché gli elementi identificativi degli immobili cui la quota stessa si riferisce, con l'indicazione, per ciascuno di essi, della natura, del Comune in cui si trova e dei dati catastali - ha chiarito che le medesime indicazioni sono applicabili anche alle comunicazioni di estinzione relative a quote di mutuo frazionate e non accollate, per le quali trova impiego lo specifico codice previsto per la "comunicazione per cancellazione di quota di ipoteca frazionata", da utilizzare anche nelle ipotesi in cui l'estinzione riguardi una singola quota del finanziamento non oggetto di accollo.

Trust

Oggetto: Qualificazione fiscale di trust residente, disciplinato dalla Legge di San Marino. Obblighi di monitoraggio fiscale ai sensi art. 4, D.L. 167/1990 e versamento IVAFE, in relazione ai prodotti finanziari e agli altri investimenti finanziari nella titolarità dei trustee.

All'esito dell'analisi, la Risposta n. 125/2026 ha concluso che nel caso di specie il trustee non é dotato di autonomia e di indipendenza rispetto al disponente e, pertanto, il trust deve considerarsi interposto.

Pertanto, il reddito nella titolarità formale del trust deve essere assoggettato a imposizione, per ''imputazione'', pro quota direttamente in capo all'interponente residente in Italia, ovvero alle beneficiarie del Trust, secondo le categorie previste dall'art. 6 del TUIR, e nei confronti delle beneficiarie sussistono gli obblighi di compilazione del quadro RW della dichiarazione dei redditi (monitoraggio fiscale), ai sensi dell'art. 4, D.L. 167/1990, e di dichiarazione e versamento dell'IVAFE, in relazione ai prodotti finanziari e agli altri investimenti finanziari nella titolarità dei Trustee del Trust.

Bonus fiscali - Plusvalenze Superbonus

Oggetto: Applicazione dell'art. 67, c. 1, lettera b–bis), del TUIR e determinazione dell'eventuale plusvalenza imponibile in caso di cessione di immobile oggetto di interventi edilizi agevolati (Superbonus)

Una persona fisica chiede chiarimenti in merito alla plusvalenza Superbonus che potrebbe emergere in caso di cessione dell'immobile di sua proprietà sul quale negli anni 2023 e 2024 sono stati effettuati interventi Superbonus conclusi entro il 31.12.2024 con fruizione dell'agevolazione tramite sconto in fattura.

L'Istante rappresenta che i genitori hanno stabilito la residenza anagrafica in un immobile di loro proprietà il 30.8.1991 e che il 9.5.2006 l'Istante ha acquistato da essi la piena proprietà. Successivamente, il 5.6.2012, l'Istante ha donato il diritto di usufrutto vitalizio sull'immobile ai genitori, mantenendo la nuda proprietà. Il 19.1.2022 tale diritto di usufrutto si è estinto per rinuncia a titolo gratuito dei genitori usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà in capo all'Istante. I genitori hanno mantenuto la residenza nello stesso immobile in base a un contratto di comodato, rispettivamente fino al decesso del padre (nel febbraio 2022) e di trasferimento della residenza da parte della madre (28.4.2022). Successivamente, l'immobile è rimasto a disposizione della proprietaria o è stato concesso in locazione a terzi.

L'Istante intende vendere l'immobile nel secondo semestre 2026 o successivamente e chiede se, ai fini dell'art. 67, c. 1, lettera b-¬bis), del TUIR e della determinazione dell'eventuale plusvalenza imponibile (art. 68), la data di acquisto debba essere individuata nel 9.5.2006 (acquisto a titolo oneroso della piena proprietà) o nel 19.1.2022 (consolidazione della piena proprietà a seguito rinuncia usufrutto da parte dei genitori).

L'Agenzia precisa che, nel caso di specie, in assenza di un atto negoziale riconducibile al nudo proprietario, la rinuncia dell'usufrutto ¬ quale atto unilaterale dell'usufruttuario ¬comporta la riespansione del diritto di proprietà rendendosi, per tale motivo, applicabili i chiarimenti della ris. n. 218/E/2008, cosicché per la corretta individuazione della data di acquisto, ai fini del calcolo del decennio antecedente alla cessione, rileva la data del 9.5.2006 (acquisto piena proprietà per compravendita).

Tali considerazioni non sono applicabili se l'usufrutto si estingue, anziché per morte dell'usufruttuario, per riscatto a titolo oneroso del diritto reale da parte del nudo proprietario, nel qual caso (ris. n. 188/E/2009), ai fini reddituali, nell'operazione di riacquisto dell'usufrutto e successiva rivendita entro i cinque anni della piena proprietà, è ravvisabile l'intento speculativo che sottende alla fattispecie di plusvalenza tassabile dell'art. 67, c. 1, lettera b).

Con riferimento, poi, al quesito se l'immobile possa considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, se la cessione interverrà entro il 27.4.2027, il requisito potrà considerarsi sussistere (atteso che il padre vi ha risieduto dal 30.8.1991 al 17.2.2022 e la madre dal 30.8.1991 al 28.4.2022) e la plusvalenza non sarà imponibile (art. 67, lett. b-bis).

Imposte indirette - IVA

Oggetto: aliquota IVA del servizio di analisi della qualità e potabilità dell'acqua distribuita negli edifici abitativi

L'interessante Risposta n. 120/2026 ha, innanzitutto, ripercorso la prassi agenziale pregressa in merito a una serie di fattispecie in cui l'Agenzia, nel tempo, ha ritenuto applicabile alle prestazioni di servizi manutentivi rese in contesti abitativi l'aliquota IVA del 10% (ex art. 7, 1° c., lettera b), legge 488/1999): ad es., verifiche periodiche e revisione di impianti elevatori e di riscaldamento, impianti elettrici di messa a terra, dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti elettrici con pericolo di esplosione.

Nel caso di specie, invece, per le ragioni di seguito precisate, l'AdE ha concluso negativamente con riguardo al servizio di analisi della qualità e potabilità dell'acqua distribuita negli edifici abitativi.

Il laboratorio istante (una sas), autorizzato, rappresenta di ricevere dagli amministratori di condominio l'incarico di effettuare ''l'analisi di potabilità dell'acqua dell'impianto sito nell'edificio, fino all'uscita dei rubinetti, per analizzare i requisiti minimi dell'acqua medesima in relazione ai valori di parametro indicati dalla norma allo scopo di valutarne la qualità e potabilità, per verificare il rispetto dei parametri chimici e microbiologici e per prevenire il rischio legionella".

Il D.Lgs. n. 18/2023, infatti, prevede che sui sistemi di distribuzione idrica interna siano effettuati controlli regolari, mediante «(...) una valutazione e gestione del rischio (...) con particolare riferimento ai parametri elencati nell'allegato I, parte D, adottando le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana derivante da questi sistemi».

L'AdE osserva che tra le misure preventive possono certamente ricondursi i servizi di analisi di salubrità dell'acqua anche sui punti di prelievo privati (rubinetti delle singole abitazioni), tuttavia evidenzia anche che l'istante nello svolgimento del servizio non assume l'incarico della manutenzione del sistema idrico degli edifici, sia privati che condominiali, a prevalente destinazione abitativa, ma solo quello di procedere alle analisi dell'acqua. Pertanto, il servizio fornito non è direttamente riconducibile ad una attività di verifica dell'efficienza e della funzionalità dell'impianto, essendo piuttosto volto a garantire la salubrità dell'acqua destinata al consumo umano distribuita negli edifici abitativi, tramite la verifica del rispetto dei parametri chimici e microbiologici previsti dalla normativa.

Per tali considerazioni, stante il fatto che le norme in tema di aliquote ridotte, per costante giurisprudenza della Corte di Giustizia UE, devono essere interpretate restrittivamente e non sono applicabili per analogia, l'AdE conclude che il servizio rappresentato non può beneficiare dell'aliquota IVA del 10/, ma deve essere assoggettato ad aliquota IVA ordinaria.

Bonus edilizi - Bonus casa

Oggetto: Fruizione della detrazione dell'art. 16 bis del TUIR nella misura del 50% – Rispetto della condizione di abitazione principale dell'immobile oggetto degli interventi – Art. 16, c. 1, D.L. n. 63 del 2013

La Risposta n. 119/2026 ha confermato la possibilità di fruire, per le spese di ristrutturazione sostenute nel 2026, della detrazione di cui all'art. 16 bis del "TUIR" nella misura maggiorata al 50 per cento a condizione che l'abitazione oggetto degli interventi sia effettivamente adibita a conclusione dei lavori ad abitazione principale (qualora non lo fosse all'inizio), da intendersi come «quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente».

Inoltre, atteso che l'Istante ha pagato le fatture dei lavori intestate alla moglie, la Risposta ricorda (circolare 17/E/2023) che, qualora vi siano più soggetti titolari del diritto alla detrazione, il beneficio può spettare anche a colui che non risulti intestatario del bonifico e/o della fattura, nella misura in cui abbia sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti e che, a tal fine, è necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l'indicazione della relativa percentuale.

Bonus edilizi - Bonus casa

Oggetto: Fruizione della detrazione per la costruzione di autorimesse e posti auto pertinenziali – Concessione edilizia priva di indicazione del vincolo di pertinenzialità con l'abitazione – Art. 16–bis, c. 1, lettera d), del TUIR

La Risposta 118/2026 ha negato il diritto alla detrazione per la realizzazione di box/posti auto pertinenziali ad abitazioni (art. 16 bis, 1° c. lettera d) del "TUIR") per la costruzione di una capanna in legno, non costituendo essa una autorimessa dal punto di vista catastale (essendo stata accatastata in C/2 – magazzini e locali di deposito -, anziché in C/6) e non risultando espressamente l'esistenza del vincolo di pertinenzialità all'abitazione nella relativa concessione edilizia.

Catasto

Oggetto: Rilevanza catastale degli interventi di cui all'art. 119, D.L. n. 34/2020 (legge 77/2020).

In relazione all'obbligo di aggiornamento catastale che può derivare da interventi che hanno fruito dei bonus edilizio energetici, la ris. n. 21/E/2026 ha ricordato che tale obbligo sussiste ogniqualvolta gli interventi edilizi di qualsiasi tipo (non solo quelli agevolati con il Superbonus) risultino idonei a incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell'unità immobiliare. Conseguentemente, la rilevanza catastale degli interventi - oltre che ai casi in cui vi sia stata variazione della destinazione, della consistenza e delle caratteristiche tipologiche o distributive, nonché della conformazione e della sagoma dell'unità immobiliare - deve estendersi anche alle fattispecie in cui le migliorie apportate determinino un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell'immobile, tale da incidere sulla capacità reddituale, anche in assenza di variazioni della consistenza o della configurazione planimetrica, in coerenza con il contesto territoriale e con le unità immobiliari comparabili. In tal senso, assumono specifico rilievo gli interventi sulla dotazione impiantistica, suscettibili - caso per caso - di incidere significativamente sul valore economico dell'immobile, in modo tale da comportare una rideterminazione del classamento. L'accertamento della rilevanza catastale degli interventi richiede, pertanto, una valutazione tecnica puntuale, fondata sull'incidenza concreta delle opere sulla redditività ordinaria dell'immobile e sulla sua corretta collocazione nel sistema classificatorio catastale, con conseguente obbligo di aggiornamento degli atti ogniqualvolta tale incidenza risulti apprezzabile secondo i criteri dell'estimo catastale.

Agevolazioni "prima casa"

Oggetto: Agevolazione ''prima casa''– acquisto prima casa nello stesso comune dell'abitazione preposseduta parzialmente agevolata e credito d'imposta – c. 4–bis della Nota II–bis all'art. 1, Tar. Parte prima allegata al "TUR" DPR n. 131/1986 e art. 7, legge 448/1998.

Un notaio segnala che suoi clienti hanno acquistato un'abitazione con le agevolazioni ''prima casa'' nel 1986 e nel 2004 altra abitazione contigua al fine di ampliarla, ''senza poter fruire dell'agevolazione prima casa sul secondo immobile in quanto all'epoca non era ancora stata emanata la circolare AdE n. 38/E/2005, che ha consentito di accedere nuovamente all'agevolazione al fine di ampliare i propri spazi abitativi. I clienti nello stesso anno procedevano alla fusione anche catastale dei due immobili, loro abitazione principale. I medesimi intendono ora acquistare nello stesso comune, ove risiedono, fruendo dell'agevolazione "prima casa", un'altra casa da adibire a propria abitazione principale, con relativa pertinenza, impegnandosi a vendere, entro due anni, la suddetta abitazione preposseduta nello stesso comune. Il notaio chiede se gli acquirenti potranno avvalersi nuovamente dell'agevolazione ''prima casa" per il nuovo acquisto" con l'impegno a trasferire l'attuale abitazione (costituita dagli appartamenti uniti nel 2004) entro due anni'' (c. 4¬bis, Nota II¬bis, art. 1 Tariffa, Parte prima del "TUR") e chiarimenti sulla spettanza del credito d'imposta relativo al secondo acquisto (art. 7, L. 448/1998).

La risposta agenziale al primo quesito è positiva e conferma che è possibile richiedere l'agevolazione ''prima casa'' per il nuovo acquisto, nello stesso comune, a condizione di alienare, entro due anni, l'unica abitazione già posseduta, risultante dalla anzidetta fusione delle due unità distintamente acquistate, la sola prima fruendo dell'agevolazione (nel 1986).

La risposta agenziale al secondo quesito ricorda che presupposto per il credito d'imposta è l'avvenuta fruizione dell'aliquota agevolata ''prima casa'' per l'acquisto precedentemente effettuato: pertanto, nel caso in esame, il credito d'imposta che maturerà con il futuro acquisto agevolato dovrà essere calcolato facendo riferimento all'imposta effettivamente versata con l'aliquota agevolata per il primo acquisto (del 1986) e non all'imposta ordinaria sul secondo acquisto, non agevolato, dell'unità contigua (del 2004), la cui imposta non può concorrere alla determinazione del credito d'imposta.

La risposta precisa anche che non appare utile il richiamo alla circolare 19/E/2001, secondo la quale il credito d'imposta è stato ritenuto applicabile per gli acquisti di abitazioni da impresa costruttrice anteriormente al 22.5.1993, senza l'agevolazione ''prima casa'' poiché in tale ipotesi detti acquisti solo formalmente non avevano beneficiato dell'agevolazione (che al momento dell'acquisto non era ancora in vigore), ma, di fatto, avevano scontato l'IVA agevolata del 4% (circolare n. 19/E/2001).