Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Rimini 25 ottobre 2023, n. 988 (est. Dai Cecchi)

Condominio negli edifici – Domanda di “scioglimento” ex art. 61 disp. att. cod. civ. – Requisito dell’autonomia strutturale dei fabbricati risultanti dallo scioglimento – Necessità – Non sussistenza di tale autonomia strutturale – Rigetto della domanda

Affinchè sia accolta la domanda di scioglimento del condominio, avanzata da alcuni condomini con riferimento al disposto dell’art. 61 disp. att. cod. civ., è necessario che sussista il requisito dell’autonomia strutturale delle porzioni risultanti all’esito dello scioglimento stesso. In difetto di detto requisito, da ritenersi imprescindibile ai sensi della predetta norma, la domanda non può che essere rigettata.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

I coniugi (omissis) - premesso di essere proprietari di una delle unità immobiliari dell’edificio sito in (omissis) - convenivano in giudizio (omissis), (omissis), e (omissis) (quest’ultima deceduta nelle more del presente giudizio), comproprietarie di tutte le altre unità del medesimo fabbricato, chiedendo lo scioglimento del condominio ai sensi dell’art. 61 disp att. c.c. e, in subordine, lo scioglimento del condominio con amministratore e regolamento, in quanto non obbligatori.

A fondamento della domanda, deducevano la possibilità materiale della divisione, stante l’autonomia strutturale della loro porzione di proprietà, rispetto alle restanti parti comuni e la non obbligatorietà dell’ente di gestione condominiale, attraverso gli istituti dell’amministratore e del regolamento di condominio, istituti che venivano abusati dalle controparti per assoggettare essi attori al volere della famiglia (omissis).

Nella contumacia di (omissis), si costituivano le convenute (omissis) chiedendo il rigetto delle domande attoree.

Espletata ctu sulla possibilità materiale di divisione del fabbricato, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni sopra richiamate.

La domanda di scioglimento del condominio è infondata e deve essere rigettata.

Innanzitutto, giova rammentare che il condominio costituisce un’entità di fatto, che intanto sussiste in quanto esistano più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi e porzioni di edificio che non siano oggetto di godimento diretto, ma che siano strumentali al godimento delle parti in proprietà esclusiva.

In proposito, l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, che qui si condivide, è costante nel ritenere l’applicabilità della disciplina del condominio in ragione del frazionamento dell’edificio in più porzioni di proprietà esclusiva di diversi soggetti, derivando da tale mero stato di fatto la relazione di accessorietà che lega le parti comuni alle parti di proprietà solitaria e che di per sé sola determina l’esistenza del condominio.

La sussistenza del condominio, dunque, dipende esclusivamente dalla strumentalità delle parti comuni al godimento dei beni di proprietà individuale che costituiscono l’utilità finale per ciascun condomino, in ciò risiedendo la differenza rispetto alla comproprietà, nell’ambito della quale il bene comune oggetto del godimento diretto rappresenta esso stesso l’utilità finale per ciascun comunista. (cfr. Cass. 5335/2017).

Ciò premesso, a mente del combinato disposto dagli artt. 61 e 62 disp att.c.c. il condominio può essere sciolto “qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi” mentre “qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso”.

Dunque, anche in mancanza della delibera della maggioranza qualificata richiesta dall’art. 62 citato, può procedersi allo scioglimento del condominio, purché, però, le porzioni siano a monte dotate di una autonomia strutturale, che renda agevole la divisione materiale senza necessità di opere che modifichino lo stato dei luoghi.

Orbene, nella specie, la ctu espletata ha descritto la conformazione del fabbricato di (omissis) ha escluso in modo inequivoco che possa farsi luogo a una divisione, chiarendo che non esistono porzioni di edificio dotate di una propria autonomia strutturale. Il ctu, infatti, spiega “l’ingresso alle scale comuni permette l’accesso ai singoli appartamenti oppure ai garage posti al piano interrato di proprietà dei tre appartamenti (quindi le scale non possono essere divise); il tetto, essendo come le facciate, parte comune non può essere diviso in quanto copre i tre appartamenti; la porzione di corte esterna d’uso esclusivo del Sig. (omissis) può essere recintata e quindi divisa dal resto della corte esterna ad uso di tutti i condomini, ma necessariamente si dovrebbe redigere un atto di servitù in quanto sotto il balcone (vedere foto n° 5, 6 e 7 dell’allegato 2) ci sono i pozzetti dalla vasca Imhoff che saltuariamente va pulita, quindi è necessario che il personale addetto gli spurghi di tali vasche possano accedere. Tale operazione, a seconda degli usi degli appartamenti, dovrebbe avvenire normalmente con cadenza annuale”.

Dunque, non è materialmente possibile procedere allo scioglimento del condominio, non esistendo – senza sostanziali contestazioni degli attori – porzioni dotate di una propria autonomia strutturale.

Passando a trattare dell’ulteriore domanda svolta dagli attori, la stessa va dichiarata inammissibile, per carenza di una condizione dell’azione, segnatamente della possibilità giuridica della domanda.

Con la loro domanda, gli attori chiedono di essere svincolati dal condominio come ente di gestione, dunque, di essere sottratti all’applicazione delle decisioni dell’amministratore e del regolamento, sul presupposto che si tratta di istituti non obbligatori.

Ora, il fatto che i condomini non siano tenuti a dotarsi di un regolamento e a nominare un amministratore, all’evidenza non consente di porre, per ciò solo, nel nulla le delibere di nomina dell’amministratore e di adozione del regolamento condominiale, mai impugnate, né tantomeno di dichiararle inefficaci nei confronti di taluni condomini.

Peraltro, la nomina di un amministratore e l’adozione di un regolamento costituiscono soltanto delle modalità pratiche di attuazione della gestione delle cose comuni. Ma, a ben vedere, anche in mancanza di un amministratore, con tutta evidenza, le decisioni sulla gestione delle cose comuni sarebbero necessariamente comuni; in altre parole, gli attori sarebbero comunque chiamati a rapportarsi con le convenute per la gestione di cose che sono e restano in comunione (forzosa). Ciò che dimostra ulteriormente l’inammissibilità della domanda avanzata, rispetto alla quale neppure sussiste l’interesse degli attori, che in sostanza vorrebbero, non tanto essere svincolati dalle decisioni dell’amministratore o dall’applicazione del regolamento, quanto piuttosto essere svicolati in radice dalla necessità si concordare con gli altri condomini la gestione delle cose comuni.

(omissis)

S’impone, pertanto, il rigetto della domanda di scioglimento del condominio, con declaratoria di inammissibilità della domanda di scioglimento del condominio con amministratore e con regolamento e condanna degli attori alla rifusione in favore delle convenute delle spese di lite.