Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

App. Napoli 11 luglio 2025 n. 3731 (est. Arienzo)

Condominio negli edifici – Intervento di riparazione della c.d. "ornia"(1) della finestra – Deterioramento causato dall'ingrossamento per ossidazione dei ferri di armatura del travetto superiore della finestra – Natura condominiale di detta armatura – Sussiste – Ripartizione della spesa per l'intervento di riparazione a carico di tutti i condomini – Validità – Natura "decorativa" (e quindi comune o meno) della c.d. "ornia" della finestra – Irrilevanza

Nel caso in cui la riparazione di un elemento della facciata condominiale sia causata dal deterioramento di un altro bene comune (nella specie, per ossidazione dei ferri di armatura) la natura condominiale o meno del primo elemento è irrilevante con la conseguenza che la relativa spesa va ripartita tra tutti i condomini in quanto la causa del danno proviene da una parte comune.

Nota (1): il termine "ornia" va riferito all'orlo (contorno, perimetro) delle pareti laterali interne delle finestre, spesso realizzato in materiale pregiato ed avente funzione decorativa.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione notificato in data (omissis), l'Avv. (omissis), premettendo di essere condomino del fabbricato (omissis), in quanto proprietario di un appartamento insistente nel predetto stabile, proponeva impugnativa innanzi al Tribunale di Napoli della deliberazione assembleare approvata dall'assemblea dei condomini nel corso della riunione del (omissis) relativamente ai punti (omissis) posti all'ordine del giorno.

(omissis) l'Avv. (omissis) esponeva, per quanto ancora ci occupa, che nell'adunanza del (omissis) l'assemblea, con il voto contrario del deducente, nel discutere il punto (omissis) all'o.d.g., aveva autorizzato il rimborso delle spese sostenute da un condomino per la riparazione dell'"ornia" della finestra del suo appartamento, sebbene siffatta spesa, inerendo a parti di proprietà esclusiva, dovesse cedere a carico del singolo proprietario.

1.1 Si costituiva in giudizio il Condominio (omissis), il quale contestava la fondatezza dell'impugnativa, sostenendo che l'"ornia" rientra tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che, comunque, nella specie, la spesa era di competenza dell'ente di gestione, perché la cornice perimetrale della finestra, a prescindere dalla sua natura, si era danneggiata a causa del rigonfiamento dell'armatura in ferro inserita nella trave di sostegno dell'apertura della finestra, che rientra certamente nella struttura dell'edificio ed è, dunque, bene indiscutibilmente condominiale.

(omissis)

1.3 Con sentenza n. 6812/2020 pubblicata in data 19.10.2020 il Tribunale di Napoli ha respinto il motivo di impugnazione sopra illustrato (omissis)

1.4 Avverso tale pronuncia (omissis) l'Avv. (omissis) ha proposto gravame affidato a tre motivi.

1.5 Con il primo motivo l'appellante denuncia l'omesso esame di un punto decisivo della controversia, adducendo che la questione dirimente posta dall'impugnativa del capo della delibera in oggetto è se l'"ornia" sia o meno annoverabile tra i beni condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c.; in particolare, adduce che, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, secondo cui l'"ornia" è parte integrante della facciata dell'edificio, assolvendo ad una funzione decorativa o, comunque, di uniformità delle linee estetiche del fabbricato, deve privilegiarsi l'alternativa opzione interpretativa secondo cui essa è strutturalmente e funzionalmente parte della finestra che si apre nella singola unità immobiliare, con la conseguenza che le spese relative alla sua manutenzione e/o riparazione sono a carico dei proprietari individuali; sul punto il giudice di primo grado ha completamente omesso di statuire, considerando erroneamente la questione assorbita da quella concernente la natura comune o privata della parte il cui degrado è stato causa della rottura dell'"ornia".

(omissis)

1.8 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data (omissis), si è costituito in giudizio il Condominio (omissis), che ha resistito al gravame chiedendone il rigetto poiché inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto, con vittoria di spese e competenze del grado.

(omissis)

2.1 I motivi di appello, di cui si procede ad una trattazione congiunta in quanto vertenti su profili strettamente connessi, sono infondati e vanno, pertanto, rigettati.

Come già sopra accennato, il giudice a quo ha respinto l'impugnativa del capo (omissis) della delibera assembleare del (omissis), con cui la spesa di riparazione dell'"ornia" della finestra di uno degli appartamenti dello stabile è stata ripartita pro quota a carico di tutti i condomini, sul presupposto che, a prescindere dalla natura condominiale o privata di detto elemento (cornice perimetrale della finestra), nella specie la spesa era stata necessitata dall'ingrossamento per ossidazione dei ferri di armatura del travetto superiore della finestra, sicuramente rientrante nell'alveo dei beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

A fronte di tale motivazione l'appellante si duole che alcuna prova sia stata fornita dal condominio della circostanza addotta sull'origine causale della rottura dell'"ornia" e che, pertanto, il Tribunale ha posto a fondamento del proprio convincimento un fatto non accertato sulla base delle risultanze istruttorie acquisite.

L'obiezione non coglie nel segno all'esito della rinnovata disamina delle emergenze processuali di primo grado sollecitata dal gravame.

Riesaminando, invero, innanzitutto il piano assertivo delineato dal contegno difensivo delle parti, si rileva che il condominio, già in comparsa di costituzione, eccepiva l'infondatezza dell'impugnativa avversaria, evidenziando che, in disparte la qualificazione in sé dell'"ornia" come parte comune o privata, nel caso di specie l'assemblea aveva deliberato sulla spesa della relativa riparazione perché a causarne la rottura era stato un generale degrado della facciata condominiale e, segnatamente, il rigonfiamento per ossidazione dei ferri di armatura del travetto sovrastante la finestra.

Ad ulteriore conforto della propria prospettazione, nella seconda memoria istruttoria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c., il condominio adduceva che, nelle more, era intervenuta una diffida comunale alla messa in sicurezza della facciata dell'edificio appunto per il generalizzato degrado delle ornie di finestre e balconi, di tal chè era stata commissionata una indagine tecnica in vista della stipula del contratto di appalto degli interventi di risanamento necessari.

(omissis)

In via assorbente va, comunque, soggiunto che, contrariamente a quanto sostenuto dal (omissis), la prospettazione del Condominio sulla causa dell'intervento di riparazione dell'ornia de qua è stata adeguatamente comprovata dalla documentazione tempestivamente prodotta dall'ente di gestione. Il riferimento al fatto che l'"ornia" si fosse "staccata per l'ingrossamento, a causa della ruggine, dell'armatura in ferro inserita nella trave di sostegno dell'apertura della luce finestra" si rinviene, invero, già nella delibera del (omissis) (precedente a quella di cui è attualmente causa), che non risulta essere stata impugnata. Inoltre, a seguito di un verbale di diffida, notificato al Condominio in data (omissis) dal Comune di (omissis) Polizia Locale, per la messa in sicurezza ad horas e la rimozione del pericolo derivante dal riscontrato stato di "dissesto generalizzato di ornie di finestre e balconi", il condominio stipulava, in data (omissis), un contratto di appalto con la per l'esecuzione delle lavorazioni necessarie a neutralizzare il pericolo segnalato dall'autorità comunale.

(omissis)

Confermato che la spesa di cui si discute ha trovato causa nel dissesto del travetto superiore della finestra, deve confermarsi la conclusione cui è pervenuto il giudice a quo sulla natura comune della stessa e sulla conseguente competenza dell'assemblea alla relativa approvazione.

(omissis)