Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Prato 8 novembre 2025 n. 603 (est. Compagna)

Condominio negli edifici - Balconi "aggettanti" - Proprietà esclusiva - Sussiste - Delibera che approva interventi manutentivi su tali balconi - Nullità - Elementi decorativi del balcone "aggettante" - Funzione comune a favore dell'estetica dell'edificio - Sussiste – Conseguente proprietà comune di tali elementi – Sussiste - Spese per opere riguardanti tali elementi decorativi - Ripartizione tra tutti i condomini in ragione della quota millesimale di proprietà – Validità

I balconi c.d. "aggettanti" (i quali hanno struttura autonoma, protendendosi al di fuori del perimetro del fabbricato) sono di proprietà esclusiva in quanto accessorio dell'unità immobiliare di cui costituiscono prolungamento. Pertanto, la decisione e le spese relative ad eventuali interventi manutentivi su tali balconi sono di competenza del singolo proprietario. Tuttavia, qualora tali balconi abbiano elementi decorativi che contribuiscano a formare l'estetica dello stabile, la determinazione sull'effettuazione delle opere di conservazione è di competenza dell'assemblea e la ripartizione delle relative spese dev'essere effettuata tra tutti i condomini in base alla rispettiva quota millesimale di proprietà (c.d. "Tabella A").

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, (omissis) hanno impugnato le delibere adottate dall'assemblea del (omissis) il giorno (omissis), chiedendo la condanna di quest'ultimo al rimborso delle somme corrisposte per eseguirle e al risarcimento del danno costituito dalle spese e competenze del procedimento di mediazione.

A fondamento dell'impugnazione, hanno allegato di essere comproprietarie di un'unità immobiliare posta al piano terreno del (omissis) situato in (omissis), deducendo che: l'assemblea del (omissis) aveva approvato i lavori di manutenzione straordinaria dei parapetti dei balconi aggettanti; gli importi di cui al preventivo dell'impresa appaltatrice erano stati ripartiti in base alla tabella millesimale di proprietà generale; le (omissis) avevano espresso voto contrario poiché la spesa avrebbe dovuto essere effettuata previo consenso dei rispettivi proprietari e ripartita considerando i balconi aggettanti quale pertinenza delle unità immobiliari di proprietà privata, sulla base dei lavori effettivamente svolti su ciascuno di essi; altrettanto valeva per la soletta dei c.d. "sottoterrazzi"; i due balconi aggettanti di proprietà delle attrici, a differenza di altri, erano in ottimo stato di conservazione e non necessitavano di manutenzione. Dunque, il criterio di riparto adottato dall'assemblea era errato in quanto: le spese erano state divise tra i condomini in base ai millesimi delle singole proprietà, senza tener conto dell'effettiva portata dei lavori da svolgere; non era stata verificata la necessità dei lavori sui singoli balconi; parimenti, le spese della "piattaforma" necessaria ad eseguire i lavori ai piani alti erano state addebitate anche ai proprietari del pianterreno.

Si è costituito anche il (omissis) chiedendo il rigetto dell'impugnazione e il risarcimento del danno rappresentato dalle spese del procedimento di mediazione.

A sostegno della propria difesa ha allegato che: la delibera impugnata riguardava l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria dei balconi aggettanti, affidati alla ditta (omissis) per l'importo di euro (omissis), oltre IVA al 10%, ripartito tra i condomini in base alla tabella millesimale generale; con domanda protocollata il (omissis), (omissis) avevano attivato la procedura di mediazione, cui il (omissis) aveva aderito, conclusasi con verbale negativo del (omissis); i lavori da eseguire consistono nel saggiare lo stato dei rivestimenti dei parapetti esterni e delle testate dei balconi aggettanti, demolendo e ripristinando le superfici ammalorate, per poi ritinteggiarle; l'intervento, al contrario, non coinvolgeva il piano di calpestio, né i rivestimenti interni, riguardando le sole strutture inserite nella facciata del fabbricato; i balconi delle attrici presentavano crepe, fessurazioni e rigonfiamenti del rivestimento, oltre che il distacco di piccole porzioni di intonaco.

Il (omissis), parte attrice, dando atto del decesso di (omissis) ha riassunto il processo nella persona di (omissis).

All'udienza svoltasi nella medesima data, parte attrice ha sollevato la questione della nullità della delibera impugnata per non aver predisposto il fondo spese dei lavori straordinari per stati di avanzamento; parte convenuta ha eccepito l'inammissibilità dell'eccezione, riguardante profili mai sollevati in precedenza e, nel merito, ne ha contestato il fondamento, rilevando come dalla delibera impugnata emergesse la costituzione di un fondo di (omissis) euro, ricaricato di volta in volta dai pagamenti rateali dei condomini e che il contratto di appalto aveva previsto il pagamento per stati di avanzamento in 12 mensilità. Il Giudice, visto l'art. 101 c.p.c., ha concesso alle parti termini per depositare memorie circa la questione di nullità.

All'udienza del (omissis), all'esito della discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c., il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.

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1. Sulla natura comune dei rivestimenti esterni dei balconi e sulla correttezza del criterio di riparto adottato per i relativi lavori di manutenzione.

Le attrici hanno impugnato la delibera del (omissis) facendone valere l'invalidità innanzitutto per aver approvato l'esecuzione di lavori di manutenzione su beni di loro proprietà esclusiva.

Dal punto di vista della fattispecie astratta, la giurisprudenza di legittimità insegna, in effetti, che "la deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini (nella specie balconi) è nulla - e non annullabile - per impossibilità dell'oggetto e, per l'effetto, impugnabile dal condomino dissenziente, poiché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari" (cfr., da ultimo Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 02/03/2025, n. 5528, rv. 673985-01).

Nello specifico, la delibera impugnata ha autorizzato l'esecuzione dei lavori di "manutenzione straordinaria terrazzi" (v. doc. 1 parte attrice), riguardanti "saggio, demolizione ripristino e tinteggiatura dei parapetti esterni dei terrazzi e delle testate dei terrazzi" e, segnatamente: "demolizione delle parti friabili, cadenti od in evidente stato di degrado del cemento armato, mediate opera di bossatura e successiva spicconatura; spalatura a fondo delle parti deteriorate fino al ritrovamento del vivo della muratura sottostante; accantonamento, carico e successivo conferimento del materiale di risulta presso raccoglitore autorizzato. Trattamento dei ferri scoperti dell'armatura, mediante applicazione di (omissis) della ditta (omissis), o similari […]. Ripristino del calcestruzzo precedentemente demolito, mediante applicazione manuale di (omissis) della ditta (omissis) a presa normale, specifica per il ripristino, la rasatura e la protezione monolitica e durabilità garantita di strutture in calcestruzzo. Trattamento preparatore per la successiva tinteggiatura, mediante applicazione di mano di sottofondo a base di acqua per prodotti di finitura sintetici". Tinteggiatura totale mediante applicazione di (omissis) della ditta (omissis), o similari" (v. doc. 2 parte attrice).

Dalle allegazioni delle parti e dalla documentazione versata in atti (in particolare dal preventivo dell'impresa appaltante, doc. 2 parte attrice) si apprende, così, che i lavori riguardano i balconi aggettanti dell'edificio condominiale.

Sul punto, l'approdo al quale è pervenuta la costante giurisprudenza di legittimità è nel senso che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ., Sez. II, Sent., data ud. 10/01/2018, 02/03/2018, n. 5014, Cass. civ., sez. 2, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017).

In materia, in particolare, di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini. Tra gli elementi decorativi, possono annoverarsi – alla luce dei precedenti affrontati dai giudici di legittimità – i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini.

Dunque, secondo la giurisprudenza, all'interno dei balconi, possono anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell'art. 1117 c.c., alle parti comuni dell'edificio, dovendosi però reputare che l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza che devono essere orientati dal canone ermeneutico costituito dalla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sent., data ud. 10/01/2018, 02/03/2018, n. 5014).

Poiché gli interventi di cui si discute riguardano pacificamente i rivestimenti esterni dei balconi – come, del resto, emerge anche dal preventivo della ditta appaltatrice – al fine di verificarne la natura condominiale o meno – e, conseguentemente, la legittimità delle opere, oltre che del criterio di riparto della spesa –, occorre stabilire se questi ultimi contribuiscano o meno all'estetica dell'edificio. Segnatamente, "Per imputare il costo del recupero dei balconi al condominio non occorre che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intero manufatto" (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 25/10/2018, n. 27083).

Si tratta, dunque, di accertare se i rivestimenti esterni dei balconi concorrano al decoro architettonico dell'edificio. Il concetto di "decoro architettonico", come tutte le nozioni elaborate dalle scienze idiografiche (qual è appunto l'architettura), che non poggiano su leggi generalizzabili, ma studiano oggetti singoli, non è connotato dall'assolutezza dell'inferenza induttiva tipica delle scienze che, al contrario, elaborano frequenze statistiche direttamente rilevanti per l'accertamento del fatto litigioso. Si tratta, perciò, di nozione che la legge configura con disposizione delineante un modulo generico, il quale richiede di essere specificato in sede interpretativa, mediante l'accertamento della concreta ricorrenza, nella vicenda dedotta in giudizio, degli elementi che integrano il parametro normativo, ponendosi sul piano del giudizio di fatto, demandato al giudice di merito e incensurabile in cassazione se privo di errori logici o giuridici. Tale nozione è contemplata dall'art. 1120 c.c., comma 4, dall'art. 1122 c.c., comma 1, e dall'art. 1122-bis c.c., ed è sottesa anche ai limiti di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c.; secondo la giurisprudenza, essa attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità (cfr. Cass. civ. Sez. VI - 2, Ord., ud. 30/09/2022, 19-10-2022, n. 30876, Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).

Nel caso in esame, dalla documentazione fotografica agli atti (si veda il preventivo dell'impresa appaltatrice, doc. 2 parte attrice, pag. 3) emerge con chiarezza come i rivestimenti dei balconi si inseriscano armonicamente sia sulla facciata principale che su quella secondaria, riprendendo le rispettive caratteristiche cromatiche, così contribuendo, insieme ad essa, a caratterizzare l'edificio. Non si può, dunque, negare che detti rivestimenti, oltre alla funzione accessoria alle singole proprietà individuali, svolgano anche una funzione estetica per l'intero edificio, dovendosi connotare quali beni comuni, ai sensi dell'art. 1117, n. 1 c.c.

Ne discende, da un lato, che l'assemblea non ha esorbitato dalla propria area di competenza approvando i lavori di rifacimento dei rivestimenti esterni dei balconi e, dall'altro, che è corretto il criterio di riparto della spesa adottato alla luce dell'art. 1123 c.c., il quale stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.

La natura comune del bene in questione induce a disattendere anche il rilievo sollevato nel merito dalle parti attrici, circa la possibile ripercussione negativa sul criterio di riparto delle spese dato da una possibile discrepanza tra il valore della proprietà individuale e l'estensione del balcone accessorio: essendo i rivestimenti esterni dei balconi, come visto, beni comuni, le spese di manutenzione devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, senza che rilevi l'estensione dei singoli balconi o la circostanza che alcune unità immobiliari ne siano del tutto sprovviste; per le stesse ragioni non assume rilevanza neanche la possibilità che alcuni dei balconi non necessitino di interventi o necessitino di interventi meno onerosi di altri; le stesse argomentazioni inducono a ritenere che anche il costo della "piattaforma" necessaria all'esecuzione dei lavori ai piani alti debba essere ripartito proporzionalmente ai millesimi, considerata la sua strumentalità alla manutenzione di un bene comune.

Per le ragioni esposte l'impugnazione deve essere respinta.