Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Lecce 19 marzo 2026, n. 1066 (est. Gallucci)

Condominio negli edifici - Diritto di sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. - Attribuzione al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare - Sussiste

Costruzione della sopraelevazione - Obbligo di corrispondere l'indennità ex art. 1127 cod. civ. - Proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare - Sussistenza dell'obbligo in capo ad entrambi detti soggetti

Credito relativo all'indennità di sopraelevazione - Spettanza ai condomini "sottostanti" - Importo dell'indennità dovuta - Commisurazione ex art. 1127 cod. civ. in base al valore dell'area occupata con la nuova fabbrica - Modalità di calcolo - Utilizzazione di due criteri estimativi alternativi: ricostruzione del valore dell'area per differenza tra valore dell'immobile e costi di costruzione oppure analisi dei valori delle aree edificabili analoghe in zona - Ammissibilità

Ai sensi dell'art. 1127 c.c., il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Al fine della determinazione del "valore attuale dell'area" (come previsto da detta norma) e quindi dell'importo dell'indennità dovuta è possibile utilizzare due alternativi criteri estimativi: il primo basato sulla ricostruzione del valore dell'area per differenza tra valore dell'immobile e costi di costruzione e il secondo consistente nell'analisi dei valori delle aree edificabili analoghe in zona.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Sintesi degli atti di causa.

(omissis), affermandosi proprietario del piano terreno dell'edificio sito (omissis), ha convenuto in giudizio (omissis) proprietario del piano superiore, al fine di accertare la consistenza delle parti comuni dell'edificio e delle rispettive quote condominiali, a seguito dei lavori di sopraelevazione eseguiti dal convenuto, nonché al fine di ottenere il pagamento dell'indennità di sopraelevazione e dei dovuti interessi legali.

Costituitosi in giudizio, ha contestato la fondatezza degli assunti di parte attrice, invocando il rigetto delle sue pretese. In particolare, ha rilevato che la sopraelevazione non interferisce con le parti comuni dell'edificio (come appurato nel giudizio amministrativo avente ad oggetto la legittimità del permesso di costruire rilasciato al convenuto), riguardando porzioni di proprietà esclusiva di esso convenuto, come il lastrico solare e il primo piano. Pertanto, difetterebbero i presupposti per il riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c.

Inoltre, ha rilevato che non sarebbe applicabile nemmeno il disposto dell'art. 1117 c.c. con riferimento alle parti comuni, in quanto l'edificio è nato in origine come struttura unica e non vi sono i presupposti per la costituzione di un condominio.

2. Sul merito delle domande di parte attrice.

Preliminarmente occorre pronunciarsi in ordine alla natura di condominio dello stabile per cui è causa, trattandosi di questione dirimente rispetto alle domande e alle difese articolate dalle parti.

Come noto, il condominio degli edifici costituisce una species del genus comunione, vale a dire un tipo di comproprietà contrassegnato dalla peculiarità del suo oggetto, consistente in una relazione di accessorietà/strumentalità tra le cose o gli impianti comuni, che del condominio formano oggetto, e le unità immobiliari di proprietà esclusiva di ciascun condomino.

Il condominio è una particolare forma di proprietà forzosa, nell'ambito della quale convivono parti dello stabile di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva. Affinché possa sorgere un condominio (si parla al riguardo di comunione incidentale) è sufficiente che vi siano almeno due soggetti titolari di proprietà esclusive che condividono parti comuni materialmente necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero destinate per la funzione all'uso o al servizio delle singole unità immobiliari1.

La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che nell'ambito del condominio si riscontrano "due situazioni soggettive affatto dissimili: il condomino gode della piena ed esclusiva proprietà del volume costituito dalla propria unità (abitativa o meno); le parti comuni – cioè quelle che rendono indissolubile la struttura e ne assicurano la permanenza in vita (fondamenta, tetto, muri di chiusura, scarichi, ecc.) o che a questa sono asservite (corti, aiuole, accessi, recinzioni, ecc.) - sono soggette a comunione funzionale indissolubile."

Tanto premesso, è indubbio che nel caso di specie le unità abitative di proprietà esclusiva dell'attore e del convenuto formano oggetto dello stesso stabile e che quelle del convenuto sono collocate al primo e al secondo piano, poggiando interamente sull'immobile dell'attore, posto invece al piano terreno.

A prescindere dell'eventuale presenza di impianti di servizio comuni a tutti gli appartamenti, qui neanche dedotta, non si può fare a meno di notare come la natura verticale dello stabile renda evidente la presenza di fondamenti, tetti e muri portanti comuni, legati da una relazione di accessorietà con le singole unità abitative, la cui esistenza non potrebbe essere garantita, in tutto o in parte, in assenza degli elementi di struttura sopra richiamati (ad esempio, basti pensare ai muri portanti del piano terreno, che fungono da appoggio per quelli del piano superiore o al tetto che divide il piano terreno da quello superiore, fungendo da copertura per il primo e da base d'appoggio per il secondo, etc.).

Pertanto, appartenendo gli immobili a due distinti proprietari, si può ritenere di essere in presenza di un condominio minimo, tenuto conto dell'accennata relazione di accessorietà tra le parti comuni dell'edificio e le singole unità abitative di proprietà esclusiva delle parti.

Infine, va escluso che la pronuncia del Consiglio di Stato, che ha respinto le censure di illegittimità del permesso di costruire rilasciato in favore del convenuto, possa in qualche modo esplicare efficacia di giudicato esterno (sotto forma di presupposto di fatto della domanda coltivata dall'attore in questa sede) tra le parti in ordine all'inesistenza di un condominio. Al riguardo, va infatti osservato che, come evidenziato al punto (omissis) della citata sentenza, i giudici amministrativi non si sono occupati della questione, rimettendone l'eventuale esame al giudice ordinario.

Muovendo da siffatta premessa, si può ora passare all'esame della domanda attrice volta ad accertare la consistenza delle quote di proprietà dei condomini sui beni comuni e ad ottenere il riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione.

A mente dell'art. 1127 c.c., il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare. Il comma quarto del citato articolo prevede poi che chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.

Dalla lettura della norma si ricava che l'indennità di sopraelevazione spetta agli altri condomini sia nel caso in cui ad effettuare la sopraelevazione sia il proprietario dell'ultimo piano sia nel caso in cui vi provveda il proprietario del lastrico solare, trattandosi di facoltà, quella di sopraelevazione, che spetta al proprietario in entrambi i casi richiamati.

(omissis)

L'indennità costituisce un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola dettata dall'art. 1224 c.c. per i debiti di valuta, secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora, essi spettando, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione (omissis).

Nel caso in esame, il c.t.u. nominato ha determinato il valore dell'indennità di sopraelevazione mediante la comparazione delle quote di valore dell'area prima e dopo la sopraelevazione. A tal fine, ha determinato il valore di mercato dell'immobile sulla base dei dati OMI 2019 e, sottratti i costi di costruzione, ha stimato il valore dell'area in euro (omissis). Ha quindi applicato le formule di riparto indicate dall'art. 1127 c.c., considerando la percentuale di proprietà delle parti, il numero dei piani ante e post sopraelevazione e la porzione effettivamente edificata, quantificando l'incidenza dell'area per ciascun piano nelle due situazioni comparative. Dalla differenza tra i valori ante e post sopraelevazione e dalla successiva detrazione della quota spettante al sopraelevante, il CTU ha determinato in euro (omissis) l'indennità spettante all'attore quale compensazione della riduzione della propria quota ideale di valore dell'area conseguente alla nuova fabbrica realizzata dal convenuto.

Quanto alle osservazioni formulate dal consulente tecnico di parte, geom. (omissis), il medesimo ha contestato i criteri estimativi adottati dal CTU, prospettando una diversa ricostruzione del valore dell'area interessata dalla sopraelevazione. In particolare, il CTP ha sostenuto che la stima dovesse fondarsi esclusivamente sui valori ricavabili dal procedimento sintetico-comparativo e dal valore di trasformazione, assumendo come corretti i parametri derivanti da talune compravendite e dai costi di costruzione documentati, dai quali ha fatto discendere un valore dell'area notevolmente inferiore a quello individuato dal CTU. Il CTP ha inoltre evidenziato la necessità di considerare gli oneri concessori e le caratteristiche del preesistente sottotetto, sostenendo che solo l'aumento volumetrico effettivo dovesse rilevare ai fini dell'art. 1127 c.c.

Il CTU, nelle proprie puntuali controdeduzioni, ha invece chiarito che la metodologia adottata – fondata sull'applicazione combinata di due criteri estimativi tradizionalmente riconosciuti in dottrina e giurisprudenza (ricostruzione del valore dell'area per differenza tra valore dell'immobile e costi di costruzione; analisi dei valori delle aree edificabili analoghe in zona) – rispetta pienamente la previsione dell'art. 1127 c.c., che impone il riferimento al "valore attuale dell'area" su cui insiste l'intero fabbricato. Il CTU ha inoltre evidenziato che il sottotetto, pur urbanisticamente ricondotto a intervento di "recupero", comporta comunque un incremento della quota di comproprietà sull'area comune, con conseguente necessità di includerne la volumetria nel calcolo, in conformità ai principi affermati dalla giurisprudenza richiamata. Ha altresì rilevato come i criteri impiegati dal CTP, ancorati al valore della nuova costruzione, siano inidonei a cogliere il reale valore del suolo, poiché non riferiti all'area condominiale ma al costo dell'opera realizzata dal convenuto.

Sulla base della metodologia seguita – articolata nell'applicazione dei due metodi estimativi sopra indicati, nella verifica dei valori OMI, nell'acquisizione di atti di compravendita e proposte d'acquisto comparabili, nonché nella successiva mediazione dei risultati per eliminare gli scostamenti fisiologici delle stime – il CTU ha quantificato il valore dell'area in euro (omissis) e, applicando i parametri legali relativi al numero dei piani ante e post sopraelevazione, nonché le aliquote di proprietà, ha determinato l'indennità dovuta dall'esecutante in euro (omissis). Le conclusioni del consulente d'ufficio risultano coerenti con i criteri normativi e tecnici applicabili, immuni da vizi logici e adeguatamente motivate, sicché devono essere integralmente recepite da questo giudice.

Peraltro, come correttamente rilevato dal c.t.u., la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che è soggetta all'art. 1127 c.c. – e quindi dà luogo all'obbligo di corresponsione dell'indennità di sopraelevazione – qualsiasi opera che comporti un incremento della superficie o della volumetria dell'ultimo piano dell'edificio, anche quando tale incremento derivi dalla trasformazione di un sottotetto preesistente, mediante innalzamento dei muri perimetrali, e rifacimento o spostamento verso l'alto della copertura, purché l'intervento determini la creazione di un nuovo volume o di una nuova fabbrica utilizzabile. Nel caso di specie il progetto prevedeva, oltre al recupero del sottotetto, anche l'aumento di volumetria (omissis) sicché non vi è dubbio in merito alla debenza dell'indennità.

Pertanto, l'attore ha diritto a vedersi riconosciuta un'indennità di sopraelevazione pari ad (omissis).

Sull'importo, trattandosi di debito di valore, sono riconosciuti gli interessi legali e la rivalutazione.

In particolare, sulla somma, liquidata in sostanza con riferimento all'epoca del fatto, spettano gli interessi legali e la rivalutazione dal giorno dell'ultimazione della sopraelevazione, con gli interessi calcolati sulla stessa somma via via rivalutata anno per anno secondo gli indici Istat e fino alla data del deposito della presente sentenza.

Per quel che attiene alla consistenza delle parti comuni dell'edificio a seguito della sopraelevazione, dalla CTU risulta che l'aumento delle superfici e delle volumetrie realizzato dal convenuto ha inciso sulle quote di comproprietà dell'area ex art. 1117 c.c., comportando l'incremento della quota riferibile al convenuto e la correlativa diminuzione di quella spettante all'attore.

Il CTU ha ricostruito le quote condominiali prima e dopo la sopraelevazione, evidenziando come, nella situazione originaria, la proprietà del convenuto incidesse per il (omissis) % sul totale del fabbricato, mentre quella dell'attore per il restante (omissis) %. A seguito dell'aumentata volumetria determinata dall'intervento edilizio, le quote risultano rideterminate nelle misure del (omissis) % in favore del convenuto e del (omissis) % in favore dell'attore.

(omissis)

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite; ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa; definitivamente pronunciando:

- accerta che a seguito della sopraelevazione per cui è causa le quote di ciascun condomino sulle parti comuni risultano rideterminate nelle misure del (omissis) % in favore del convenuto e del (omissis) % in favore dell'attore.

•- condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, della somma di euro (omissis), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal giorno dell'ultimazione della sopraelevazione fino al saldo, con gli interessi calcolati sulla somma via via rivalutata anno per anno secondo gli indici ISTAT e fino alla data del deposito della presente sentenza;

(omissis)