Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Civitavecchia 23 aprile 2026 n. 536 (est. Vitelli)

Condominio negli edifici - Lastrico solare - Esclusione di qualsiasi attribuzione in proprietà esclusiva nei titoli di acquisto e/o nel regolamento di condominio - Applicazione dell'art. 1117 c.c. - Natura condominiale - Sussiste - Modalità di utilizzazione - Applicazione dell'art. 1102 c.c. – Sussiste

Lastrico solare - Ammissibilità di un uso più intenso ai sensi dell'art. 1102 c.d. - Sussiste - Installazione di una ringhiera - Natura di innovazione - Clausola del regolamento che prevede la preventiva autorizzazione dell'assemblea – Mancanza di detta autorizzazione - Illegittimità dell'installazione - Realizzazione di una scala a chiocciola di collegamento con il lastrico solare - Posizionamento su terrazzo privato - Natura di uso più intenso del lastrico stesso - Sussiste - Legittimità dell'installazione

Nel caso in cui, un singolo condominio installi autonomamente sul lastrico solare comune una ringhiera a protezione del relativo calpestio, l'opera è illegittima in quanto realizzata senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale prescritta da specifica clausola del regolamento di condominio.

Al contrario, è legittima la realizzazione di una scala a chiocciola che colleghi la proprietà privata al lastrico solare comune in quanto realizzata sul balcone privato e consistente in un "uso più intenso" del lastrico solare stesso.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, (omissis) e (omissis) adivano l'intestato Tribunale al fine di sentire dichiarare nulla ovvero annullare la delibera assunta al punto 3 dell'ordine del giorno dell'assemblea del convenuto condominio del (omissis), con condanna del convenuto al pagamento delle spese di giudizio, da liquidarsi anche ex art. 96 c.p.c., e al pagamento delle spese sostenute in sede di mediazione, previa sospensione della delibera impugnata.

A sostegno della domanda gli attori deducevano di essere proprietari dell'appartamento, int. (omissis), sito al terzo ed ultimo piano del convenuto condominio; che dal proprio terrazzo pertinenziale è possibile accedere al lastrico solare pavimentato, che copre per tutta la sua lunghezza l'intero stabile; che a tale lastrico solare è possibile accedere anche dall'appartamento speculare al proprio, int. (omissis); di aver eretto, a propria cura e spese, sul perimetro del lastrico solare sovrastante il proprio appartamento una ringhiera di sicurezza anticaduta e di aver messo in sicurezza l'accesso dalla propria proprietà mediante una scala a chiocciola sul proprio terrazzo pertinenziale; che l'amministratore di condominio, con comunicazione del (omissis), aveva autorizzato l'installazione della predetta ringhiera, ma che, dapprima l'assemblea del (omissis), al punto 6 dell'ordine del giorno, e, successivamente, l'assemblea del (omissis), al punto 3, dell'ordine del giorno, con il voto favorevole dei condomini rappresentanti (omissis) millesimi e con il voto contrario dell'attore (omissis) e di un altro condomino per un totale di (omissis) millesimi, aveva deliberato la rimozione sia della ringhiera, sia della scala a chiocciola. Gli attori precisavano di aver impugnato la delibera condominiale del (omissis), mediante notifica di istanza di mediazione, il cui procedimento si concludeva senza accordo sulle spese per l'intervenuta cessazione della materia del contendere attesa la revoca da parte dell'assemblea del (omissis) di quanto deliberato al punto 6 della delibera del (omissis), ma che l'assemblea, nella stessa seduta del (omissis), aveva reiterato la disposizione revocata. Secondo gli attori, quindi, la deliberazione assunta sul punto 3 dell'ordine del giorno del (omissis) sarebbe abnorme in quanto la scala a chiocciola insisterebbe sul terrazzo di propria proprietà esclusiva; violerebbe l'art. 1102 c.c. in quanto il predetto lastrico solare è accessibile soltanto dal proprio appartamento e da quello speculare e, quindi, l'apposizione della ringhiera e della scala non impediscono l'utilizzo del lastrico solare agli altri condomini e rappresentano un presidio di sicurezza per l'ordinario uso dello stesso con specifica funzione anticaduta della ringhiera, tenuto conto dei beni e degli impianti, quali gli scarichi delle acque piovane, i fumaioli, gli sfiati, le antenne televisive e i motori di climatizzazione, sullo stesso insistenti.

Si costituiva in giudizio il (omissis) chiedendo il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori alla rimozione dei manufatti realizzati. Il convenuto (omissis) contestava quanto ex adverso dedotto in merito all'accessibilità del lastrico solare evidenziando che, prima della realizzazione da parte degli attori delle opere per cui è causa, il lastrico solare non era calpestabile ed era accessibile mediante scale amovibili e/o piattaforme elevatrici dall'int. (omissis) e/o dall'int. (omissis), soltanto dal personale tecnico, previa autorizzazione dell'amministratore, per manutenere i motori degli impianti di climatizzazione, le antenne, gli scarichi e i fumaioli su esso insistenti. Secondo il convenuto, quindi, le opere realizzate dagli attori sono illegittime in quanto modificano il terrazzo condominiale nella sua funzione essenziale di copertura e sito impianti, trasformandolo in un lastrico solare calpestabile e accessibile dalla propria proprietà, anche tenuto conto che la ringhiera recinta circa la metà del lastrico solare che dovrebbe essere a disposizione di tutti i condomini (14 appartamenti, 3 negozi e 6 box auto), che l'art. 8 del regolamento (omissis) vieta le innovazioni e modificazioni delle parti comuni senza l'autorizzazione dell'assemblea e che tali opere alterano le originarie caratteristiche architettoniche del fabbricato condominiale in violazione dell'art. 1120, 2 co, c.c.

(omissis)

La domanda è parzialmente fondata e, quindi, meritevole di parziale accoglimento.

In tema di parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il lastrico solare e gli altri beni e servizi annoverati nella richiamata disposizione, sono attribuiti ex lege in proprietà comune ai proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta un'espressa previsione contraria contenuta nel titolo ovvero negli atti di acquisto delle unità immobiliari o nel regolamento di condominio accettato dai condomini. Nel caso di specie, né l'atto di compravendita del 14/10/2019, atto a rogito Notaio (omissis), repertorio n. (omissis), raccolta n. (omissis), sottoscritto dagli attori, né il regolamento condominiale contengono un'espressa riserva di proprietà del lastrico solare in favore degli attori. Ne consegue che il lastrico solare per cui è causa, il quale assolve alla funzione primaria di copertura dell'edificio, rientra nel novero delle parti comuni. In materia di uso della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso". Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, al fine di valutare la legittimità dell'uso più intenso della cosa comune da parte del singolo condomino e, quindi, la nozione di uso paritetico, devono essere applicati i tre seguenti principi: 1) l'uso paritetico della cosa comune oggetto di tutela deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che concretamente faranno gli altri condomini della medesima cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta i condomini potrebbero fare; 2) l'utilizzo particolare della cosa comune da parte del singolo condomino non deve limitare l'uso comune del bene e a tal fine dovrà accertarsi l'effettiva necessità e concreta possibilità di un analogo uso da parte degli altri condomini; 3) la valutazione concreta dell'uso paritetico da parte del Giudice di merito non è censurabile in sede di legittimità, se non nei casi di violazione di legge ovvero di motivazione palesamente carente o totalmente omessa (cfr. Cass. civ. 2811/2018).

Con specifico riferimento al lastrico solare comune, la Corte di Cassazione ha chiarito che il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene (cfr. Cass. civ. 7/11/2018 n. 28418, Cass. civ. 2500/2013).

La ragione di tale assunto deve essere rinvenuta nella corretta interpretazione dell'art. 1102 c.c. secondo il quale ciascun condomino può servirsi della cosa comune, come il terrazzo nel caso di specie, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto assicurando al singolo condomino l'esercizio di un suo diritto, anche mediante il maggior godimento del bene comune dal quale può trarre ogni possibile utilità, anche esclusiva.

Premessa, quindi, la legittima trasformazione del lastrico solare comune in terrazzo da parte del condomino dell'ultimo piano, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, deve essere richiamata la normativa codicistica in materia di innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. L'art. 1120 c.c. statuisce che i condomini, con la maggioranza di cui all'art. 1136, 5° co. c.c., ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. La Corte di Cassazione ha definito le innovazioni come "le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni" (cfr. Cass. civ. 26/05/2006 n. 12654). In sostanza, trattasi delle modificazioni che alterano l'aspetto materiale o mutano la destinazione originaria comportando che le parti comuni in conseguenza dell'attività o delle opere eseguite presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Per le innovazioni aventi ad oggetto le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, le opere e gli interventi finalizzati a eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico degli edifici, a realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, a produrre energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo è richiesta la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° co. c.c. ovvero la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. Le innovazioni, quindi, possono riguardare tutti i condomini e in tal caso le relative spese dovranno essere ripartite su base millesimale tra tutti i condomini oppure possono coinvolgere soltanto alcuni condomini in quanto destinate a servire soltanto una parte dell'edificio e, in tal caso, le relative spese faranno capo esclusivamente al gruppo di condomini che ne trarrà utilità, come previsto dall'art. 1123 c.c. L'art. 1120 c.c., inoltre, vieta le innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; che alterano il decoro architettonico e che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Al contempo, deve osservarsi che il regolamento del (omissis), in materia di modificazioni delle cose comuni, all'art. 8, statuisce "sono vietate le innovazioni ed anche le modificazioni delle cose comuni ai sensi dell'art. 1120, 2° co. c.c., se non preventivamente richieste all'amministratore e consentite dall'assemblea dei condomini ed in particolare: a) qualsiasi opera interessante le strutture portanti dell'edificio, o che comunque alteri l'aspetto architettonico; la modifica degli infissi esterni e di goni e qualsiasi parte esterna dell'edificio, ivi comprese le colonne montanti idriche ed elettriche, dovranno essere preventivamente approvate dall'assemblea del condominio; in tal caso il Condomino singolarmente, non potrà opporsi, all'apposizione fiscale, ponteggi mobili e simili; b) chiudere, anche se parzialmente, i balconi: l'eventuale installazione di tende mobili, potrà essere attuata in conformità di un progetto attuato dall'amministratore". Nel caso di specie risulta incontestata la circostanza relativa all'installazione da parte degli attori, sul perimetro del lastrico solare di proprietà comune del (omissis), di una ringhiera di sicurezza anticaduta a protezione della parte del tetto di copertura condominiale corrispondente alla propria proprietà. Gli attori realizzando sul lastrico solare dei parapetti anticaduta hanno trasformato la copertura piana dell'edificio, originariamente progettata per la copertura dello stesso e per la protezione dagli eventi atmosferici, in uno spazio praticabile e vivibile. Tale intervento, realizzato dagli attori, rappresenta un'innovazione, la quale, essendo realizzata sul lastrico solare di proprietà poteva essere compiuta soltanto se preventivamente approvata dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. Ad ogni buon conto deve anche osservarsi che la trasformazione del lastrico solare in terrazzo calpestabile e, quindi, anche la trasformazione di una parte soltanto del lastrico solare in terrazzo calpestabile, rappresenta un intervento edilizio rilevante in quanto muta radicalmente l'assetto dell'edificio. Invero, tale tipologia di intervento non rappresenta un intervento di edilizia libera e per la sua realizzazione è necessario l'ottenimento di specifici permessi nel rispetto di quanto previsto dal Testo Unico dell'edilizia, d.p.r. 380/2021. Sul punto la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che "nel caso si realizzi un cambio di destinazione d'uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice s.c.i.a. né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6 d.p.r. n. 308 del 2001" (cfr. TAR Campania 13/03/20219). Pertanto, non risulta inficiato da invalidità quanto deliberato dall'assemblea del convenuto con riferimento al punto 3 all'ordine del giorno del 22/01/2022, nella parte in cui l'assemblea con il voto favorevole dei condomini rappresentanti 619,53 millesimi ha deliberato la rimozione della ringhiera, la cui realizzazione da parte degli attori è avvenuta in violazione di quanto previsto ex lege e del richiamato regolamento condominiale in materia di innovazioni sulle parti comuni. Al contrario, risulta annullabile quanto deliberato dalla medesima maggioranza assembleare, sempre al punto 3 dell'ordine del giorno, con specifico riferimento alla rimozione della scala a chiocciola realizzata dagli attori. Ciò in quanto risulta incontestato che la scala a chiocciola di che trattasi è stata realizzata esclusivamente sul terrazzo a livello di proprietà degli attori e che la scala a chiocciola non incide sulla funzione del lastrico solare.

(omissis)

Ne consegue che gli attori devono essere condannati all'immediata rimozione della ringhiera dagli stessi realizzata sul lastrico solare condominiale e alla riduzione in pristino del lastrico solare per cui è causa in conseguenza della rimozione della ringhiera de qua.