Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Potenza 8 aprile 2026 n. 970 (est. Genzano)

Condominio – Deliberazioni dell'assemblea – Vizi di invalidità – Due distinte categorie – Annullabilità – Ipotesi generale - Deliberazioni aventi vizi di forma e nell'oggetto della decisione adottata – Nullità – Ipotesi residuale - Vizi radicali

L'art. 1137 c.c. prescrive che sono annullabili, senza distinzioni, tutte le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale con ciò intendendosi che sono sottoposte al vizio di annullabilità non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma (violazione di regole procedurali) ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato. Al contrario, la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

La domanda proposta da parte attrice verte sulla validità di alcune delibere assembleari.

Preliminarmente occorre verificare il tipo di invalidità che inficia le deliberazioni assembleari oggetto del presente giudizio; si tratta, in particolare, di stabilire se una delibera assembleare debba ritenersi affetta da "nullità", come tale rilevabile d'ufficio e deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, ovvero da mera "annullabilità", deducibile nei modi e nei tempi previsti dall'art. 1137 c.c., comma 2.

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806 del 2005, nel ribadire il principio appena richiamato, hanno avuto cura di tracciare il criterio distintivo tra le deliberazione assembleari "nulle" e quelle "annullabili" nei seguenti termini: "debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass., Sez. Un., n. 4806 del 07/03/2005).

Nella motivazione della richiamata pronuncia, le Sezioni Unite hanno individuato il criterio distintivo tra "nullità" e "annullabilità" nella contrapposizione tra "vizi di sostanza", come tali afferenti al contenuto delle deliberazioni, e "vizi di forma", afferenti invece alle regole procedimentali per la formazione delle deliberazioni assembleari: i "vizi di sostanza" determinanti la nullità delle deliberazioni assembleari - è detto - ricorrerebbero quando queste ultime presentano un oggetto impossibile o illecito; i "vizi di forma", determinanti invece l'annullabilità, ricorrerebbero quando le deliberazioni sono state assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c..

Il criterio distintivo enunciato dalla menzionata pronuncia, tuttavia, si è rivelato non del tutto adeguato.

È avvenuto così che si è delineato un contrasto nella giurisprudenza che ha richiesto un nuovo intervento delle Sezioni Unite nel 2021.

Le stesse sono partite nel loro ragionamento dalla figura giuridica del condominio degli edifici che, come noto, si caratterizza per la coesistenza, accanto alle proprietà individuali, di una comunione forzosa tra tutti i condomini sugli elementi del fabbricato la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento delle singole proprietà individuali.

Le parti comuni dell'edificio e i servizi comuni sono amministrati dalla volontà del gruppo; tuttavia, affinché sia evitata la paralisi della gestione comune, tale volontà collettiva non si forma mediante il metodo contrattuale del consenso reciproco (nel quale può operare lo ius prohibendi), ma si forma mediante il "metodo collegiale", che assegna ogni potere decisionale all'assemblea dei condomini, la quale delibera secondo il principio della maggioranza (c.d. "principio maggioritario"). La volontà della maggioranza, formatasi secondo le regole e i criteri previsti dalla legge, è vincolante per tutti i condomini, anche per quelli assenti o dissenzienti (art. 1137 c.c., comma 1).

La preoccupazione del legislatore di assicurare la certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa, come il condominio degli edifici, spiega perché la relativa disciplina normativa sia improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengano rimosse dal giudice (art. 1137 c.c., comma 3), e perché tale disciplina non contempli alcuna ipotesi di nullità delle delibere dell'assemblea condominiale, che renderebbe le medesime esposte in perpetuo all'azione di nullità, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.

Questa mancata previsione di fattispecie di nullità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale è particolarmente significativa, dal momento che la disciplina delle società (le quali pure sono rette dal principio maggioritario) prevede limitate peculiari ipotesi di nullità delle deliberazioni adottate dell'assemblea dei soci (cfr. art. 2379 c.c.).

La riforma del condominio ha poi accentuato il disfavore per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari. L'art. 1137 c.c., nel testo introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 15 configura ora espressamente l'impugnazione delle delibere condominiali come una azione di "annullamento" (il testo originario dell'art. 1137 c.c. non parlava espressamente di azione di annullamento), da proporre "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio".

Il tenore amplissimo della disposizione non lascia dubbi sull'intento del legislatore di ricondurre ogni forma di invalidità delle deliberazioni assembleari, senza distinzioni, alla figura della "annullabilità" e di porre così a carico del singolo condomino l'onere esigibile sul piano della diligenza - di verificare, una volta ricevuta comunicazione di una deliberazione dell'assemblea, la sussistenza di eventuali vizi della stessa e, in caso positivo, di impugnarla, chiedendone l'annullamento.

Il tenore dell'art. 1137 c.c. non deve, tuttavia, ingannare: esso non consente di ritenere che la categoria della nullità sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini. Esistono categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge. Quanto detto vale per il concetto di "nullità" degli atti giuridici, concetto di teoria generale del diritto elaborato dalla pandettistica tedesca in contrapposizione a quello di annullabilità - del quale non può essere negato, come sempre, la dottrina e la giurisprudenza hanno riconosciuto, un limitato ambito applicativo con riferimento alle deliberazioni dell'assemblea condominiale affette dai vizi più gravi. Storicamente la nozione di nullità è stata collegata alla "deficienza strutturale" dell'atto giuridico, ossia alla mancanza o alla impossibilità di un elemento costitutivo o di un requisito legale di efficacia; ma tale figura di invalidità è divenuta anche strumento di "controllo normativo", destinato a negare tutela giuridica agli interessi in contrasto con i valori fondamentali del sistema, con i valori preminenti della comunità. È così che l'art. 1418 c.c. pone, tra le cause di nullità del contratto, la mancanza di uno degli elementi essenziali (l'accordo delle parti; la causa; l'oggetto; la forma quando richiesta a pena di nullità), accanto alla sua illiceità, intesa come contrarietà alle norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.

La Suprema Corte, allora, ha verificato in quali termini le fattispecie di nullità, previste dall'art. 1418 c.c. per il contratto, possano valere per le deliberazioni dell'assemblea del condominio e in quali termini esse siano compatibili col carattere collegiale dell'assemblea e col principio maggioritario; tenendo presente che l'ambito in cui esse possono operare è comunque circoscritto dalla disciplina posta dall'art. 1137 c.c.

Le Sezioni Unite, nel compiere tale verifica, hanno evidenziato che, con la disposizione dell'art. 1137 c.c., il legislatore - mosso dall'intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell'assemblea condominiale - ha elevato la categoria della annullabilità a "regola generale" della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità (ciò trova conferma nel fatto che, con la citata riforma del 2012, sono state introdotte - all'art. 1117 ter c.c., comma 3 e art. 1129 c.c., comma 14, - alcune speciali fattispecie di nullità, peraltro non direttamente relative alle deliberazioni assembleari).

Tenendo presente quanto appena detto, sempre le Sezioni Unite hanno ricercato lo spazio che, nella disciplina codicistica del condominio, residua per la categoria della "nullità" con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini.

Innanzitutto, il Supremo Collegio ha affermato che proprio considerando il fatto che la categoria della annullabilità è stata elevata dal legislatore a "regola generale" delle deliberazioni assembleari viziate, è possibile cogliere l'inadeguatezza del criterio distintivo tra nullità e annullabilità fondato sulla contrapposizione tra "vizi di sostanza" e "vizi di forma".

L'art. 1137 c.c. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte "le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale"; ciò vuol dire che, secondo la disposizione in esame, sono annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.

Il Collegio, dunque ha, a chiare lettere, affermato che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico.

In mancanza di una espressa disposizione del codice civile, la giurisprudenza, anche con riferimento alle delibere condominiali, ha applicato la distinzione fra i vizi comportanti la nullità e quelli comportanti l'annullabilità della deliberazione. Le diverse cause di invalidità sono correlate al tipo di interesse leso: la lesione di interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delibere è causa di nullità, mentre la lesione di interessi strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti è causa di annullabilità. L'annullabilità delle delibere assembleari può essere richiesta in presenza di irregolarità e vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, al mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o dal regolamento condominiale per violazione delle norme sulla convocazione. È inoltre annullabile la delibera che presenti vizi formali come ad esempio le irregolarità dei verbali d'assemblea. I casi di nullità riguardano la mancanza di elementi essenziali, l'oggetto illecito della delibera, la compressione di diritti individuali da parte della delibera, l'incisione della delibera su parti di proprietà esclusiva di un condomino.

Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali (Cass., Sez. 2, n. 5130 del 06/03/2007); e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacchè, qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

E allora, il potere deliberativo dell'assemblea intanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni; ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni".

Sono nulle, innanzitutto, le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario alle norme imperative. Le norme imperative sono quelle norme non derogabili dalla volontà dei privati, poste a tutela degli interessi generali della collettività sociale o di interessi particolari che l'ordinamento reputa indisponibili, assicurandone comunque la tutela. Nella disciplina del condominio degli edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c.

Parimenti vanno ritenute nulle le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario all'ordine pubblico, inteso quale complesso dei principi generali dell'ordinamento (tale sarebbe, ad es., una deliberazione che introducesse discriminazioni di sesso o di razza tra i condomini nell'uso delle cose comuni); ovvero che abbiano un contenuto contrario al buon costume, inteso quest'ultimo come il complesso delle regole che costituiscono la morale della collettività sociale in un dato ambiente e in un determinato tempo. In questi casi, la deliberazione assembleare, nonostante verta su una materia rientrante nelle attribuzioni dell'assemblea, si pone però in tale contrasto con i valori giuridici fondamentali dell'ordinamento da non poter trovare alcuna tutela giuridica, sicché la sua nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (anche da parte del condomino che abbia votato a favore della sua approvazione).

Al di fuori di tali ipotesi, deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c.

(omissis)

Si rappresenta inoltre che i motivi posti a fondamento dell'impugnazione sono censurabili sotto il profilo dell'annullabilità e non di nullità, come erroneamente qualificati da parte attrice, in quanto attinenti ad aspetti di erroneità delle tabelle, irregolarità del quorum, errata ripartizione delle spese condominiali, e quindi soggette al termine decadenziale ex art. 1137 cc ne consegue che l'impugnazione delle stesse è da considerarsi tardiva poiché sollevate oltre il termine decadenziale di trenta giorni e per l'effetto l'impugnazione in ordine alle stesse va rigettata e disattesa.

Si aggiunga, altresì, come risulta per tabulas che in sede assembleare del 12.07.2019 veniva discussa la modifica e revisione delle tabelle millesimali ma tutti i condomini, tranne gli attori rigettavano tale proposta.

Entrando nel merito alle delibere impugnate, risulta per tabulas, ai sensi dell'art. 1136 cc che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati, che ogni delibera assembleare oggetto di causa è stata approvata in sede di seconda convocazione e che l'assemblea è stata regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini rappresentanti almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Ogni ordine del giorno è stato approvato dalla maggioranza degli intervenuti come per legge. Ne consegue che ogni motivo posto a base dell'impugnazione di ogni delibera assembleare, oggetto di causa, va rigettato.

(omissis)

P.Q.M.

Il Tribunale di Potenza, sezione civile, in composizione monocratica nella persona del G.O.P. dr.ssa Caterina Genzano, definitivamente pronunziando sulle domande ed eccezioni, ogni altra domanda ed eccezione rigettata, così provvede:

Rigetta ogni domanda attorea;

(omissis)