Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Milano 11 maggio 2026 n. 3912 (est. Folci)

Condominio negli edifici - Deliberazione dell'assemblea che dispone l'effettuazione di opere di manutenzione straordinaria - Necessità della costituzione di un fondo "speciale" ex art. 1135 cod. civ. pari all'ammontare dei lavori - Mancata costituzione - Nullità della deliberazione - Mancata determinazione dell'ammontare complessivo dei lavori - Impossibilità di costituzione del predetto "fondo speciale" - Invalidità della deliberazione

Nel caso in cui, l'assemblea che disponga l'effettuazione di opere di manutenzione straordinaria dell'edificio non contenga una compiuta determinazione dell'ammontare complessivo dei lavori cui la provvista si riferisce, non può essere conseguentemente individuato l'importo del fondo speciale di obbligatoria costituzione ex art. 1135 cod. civ. con conseguente nullità della relativa deliberazione.

In particolare, in motivazione:

Con atto di citazione notificato in data (omissis), (omissis) e (omissis) hanno impugnato la deliberazione assembleare del (omissis) adottata in data (omissis) deducendone la nullità e/o annullabilità con riferimento ai punti concernenti il riparto e la richiesta di versamento di somme relative a lavori straordinari eseguiti nell'ambito degli interventi c.d. Superbonus, lavori trainati e ulteriori opere straordinarie.

Gli attori hanno in particolare lamentato l'assenza del fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., l'indeterminatezza dell'ammontare complessivo delle opere, la mancata distinzione tra componenti fiscalmente agevolate e componenti residue a carico dei condomini, nonché l'assenza di adeguata determinazione delle quote richieste a titolo di autofinanziamento.

Si è costituito il (omissis) convenuto eccependo preliminarmente la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza del petitum e della causa petendi, la violazione dei principi di sinteticità e chiarezza degli atti processuali e la decadenza degli attori dall'azione di annullamento ex art. 1137 c.c., contestando nel merito la sussistenza di vizi di nullità.

L'eccezione di nullità dell'atto introduttivo è infondata.

Pur dovendosi rilevare che l'atto di citazione presenta una struttura ampia e non sempre lineare, con sovrapposizione tra profili di nullità e di annullabilità, nondimeno esso consente di individuare con sufficiente precisione le deliberazioni impugnate, i vizi dedotti e le domande formulate. Il (omissis) convenuto ha infatti articolato compiutamente le proprie difese nel merito, dimostrando di avere pienamente compreso il contenuto sostanziale delle contestazioni avversarie. Deve pertanto escludersi la ricorrenza dell'assoluta incertezza del petitum o della causa petendi richiesta dall'art. 164 c.p.c.

Parimenti infondata è l'eccezione di inammissibilità della domanda per violazione dei principi di chiarezza e sinteticità. Tali principi, pur imponendo modalità redazionali conformi alla funzione dell'atto processuale, non comportano di per sé l'inammissibilità della domanda ove sia comunque assicurata l'individuazione del thema decidendum e il pieno dispiegarsi del contraddittorio.

Merita invece accoglimento, nei limiti di seguito precisati, l'eccezione di decadenza dall'azione di annullamento ex art. 1137 c.c.

Dagli atti risulta che l'impugnazione giudiziale è stata proposta oltre il termine decadenziale previsto dalla norma citata, con conseguente preclusione dell'esame delle doglianze riconducibili a meri vizi di annullabilità.

Restano pertanto coperte dalla decadenza le contestazioni concernenti la regolarità del procedimento assembleare, le modalità di convocazione, la sufficienza dell'informazione resa ai condomini, la concreta applicazione dei criteri di riparto, nonché le ulteriori censure attinenti alle modalità gestionali e contabili della deliberazione.

La decadenza dall'azione di annullamento non impedisce tuttavia l'esame delle censure che investono profili di nullità della deliberazione assembleare.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sono infatti nulle le deliberazioni prive degli elementi essenziali, aventi oggetto impossibile o illecito o adottate in violazione di norme imperative che delimitano il potere dell'assemblea, mentre restano soggette al termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c. le deliberazioni affette da meri vizi relativi al procedimento o alle modalità di esercizio del potere assembleare.

Sotto tale profilo deve ritenersi fondata la censura concernente la violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

La deliberazione impugnata ha approvato la richiesta ai condomini di somme rilevanti a titolo di autofinanziamento o fondo cassa per lavori straordinari relativi ad opere rientranti nel c.d. Superbonus, lavori trainati e lavori facciate, senza tuttavia procedere alla valida costituzione del fondo speciale imposto dalla norma citata.

L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. stabilisce che l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; la norma aggiunge che, qualora le opere debbano essere eseguite sulla base di un contratto che ne preveda il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Nel caso di specie la deliberazione del (omissis) non contiene una compiuta determinazione dell'ammontare complessivo dei lavori cui la provvista si riferisce, non individua l'importo del fondo speciale, non chiarisce la distinzione tra componente fiscalmente agevolata e componente effettivamente destinata a gravare sui condomini e non consente di verificare il collegamento tra le somme richieste e specifici stati di avanzamento contrattualmente individuati.

La previsione di un autofinanziamento provvisorio, privo dell'indicazione dell'ammontare complessivo dei lavori, della quota fiscalmente coperta, della quota residua a carico dei condomini e del collegamento con specifici SAL contrattualmente dovuti, non integra il fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

La nullità non deriva dunque da un mero errore contabile o da un vizio di riparto, bensì dalla mancanza di un elemento richiesto dalla legge quale presupposto della valida deliberazione di lavori straordinari.

Il fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c. non coincide infatti con qualsiasi accantonamento o raccolta di denaro, ma richiede una deliberazione che renda determinabile l'obbligazione economica assunta dal condominio e la relativa esposizione patrimoniale dei singoli condomini.

Né può condividersi la tesi del (omissis) convenuto secondo cui la previsione di pagamenti progressivi sarebbe di per sé sufficiente a soddisfare il requisito normativo. La facoltà di costituire il fondo in relazione ai singoli stati di avanzamento presuppone pur sempre l'individuazione dei lavori, dell'ammontare dei pagamenti dovuti, delle relative scadenze e delle quote effettivamente gravanti sui condomini, elementi che nel caso in esame non risultano adeguatamente determinati.

La questione assume particolare rilievo avuto riguardo alla natura delle opere oggetto della deliberazione e alla presenza di meccanismi di cessione del credito e di agevolazione fiscale. Proprio in simili ipotesi si rende necessaria una chiara individuazione della quota fiscalmente coperta e della quota residua destinata a permanere a carico dei condomini, al fine di consentire una deliberazione consapevole e conforme ai principi di corretta gestione condominiale.

Neppure può ritenersi che le successive deliberazioni intervenute nel corso del (omissis) abbiano determinato la cessazione della materia del contendere.

La validità della deliberazione impugnata deve essere infatti valutata con riferimento al momento della sua adozione e le successive revisioni contabili o deliberazioni integrative non valgono a sanare retroattivamente l'originaria carenza del fondo speciale, tanto più a fronte dell'avvenuta emissione delle richieste di pagamento e dell'interesse degli attori all'accertamento dell'invalidità della deliberazione originaria.

Le successive delibere possono eventualmente disciplinare per il futuro i rapporti economici tra i condomini, ma non eliminano il vizio genetico della deliberazione del (omissis).

Deve pertanto dichiararsi la nullità della deliberazione assembleare del (omissis) limitatamente al punto (omissis) dell'ordine del giorno, nella parte in cui ha disposto la richiesta di versamento di somme a titolo di autofinanziamento/fondo cassa per lavori straordinari in assenza di valida costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Le ulteriori doglianze attoree, ove non assorbite dalla predetta declaratoria di nullità, devono invece essere rigettate in quanto riconducibili a vizi di annullabilità ormai coperti dalla decadenza ex art. 1137 c.c.

L'accoglimento solo parziale della domanda di entrambe le parti giustifica la compensazione delle spese di lite

PQM

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita,

• rigetta le eccezioni preliminari di nullità dell'atto di citazione;

• dichiara la decadenza degli attori dall'azione di annullamento ex art. 1137 c.c. con riferimento ai vizi di mera annullabilità;

• accerta e dichiara la nullità della deliberazione assembleare del (omissis) del (omissis), limitatamente al punto 2 dell'ordine del giorno.

• rigetta nel resto le domande attoree;

• dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite.

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.

Milano, 11 maggio 2026

Il Giudice

dott. Paola Barbara Folci