Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Palermo 23 febbraio 2026, n. 1331 (est. Grassadonia)

Condominio negli edifici – Installazione di un ascensore da parte di un singolo condomino – Finalità di abbattimento delle barriere architettoniche – Sussiste – Valutazione dell'opera alla stregua dell'art. 1102 cod. civ. – Modificazione delle parti comuni al fine del miglior uso – Ammissibilità – Incidenza dell'impianto di ascensore su porzione di area di proprietà esclusiva di altro condomino – Lesione dei legittimi diritti di tale ultimo condomino – Qualificazione dell'installazione come innovazione vietata – Sussiste – Inammissibilità dell'installazione – Sussiste

L'installazione di un ascensore da parte di un singolo condomino (a proprie spese) nelle scale comuni, che costituisce un suo diritto fondamentale ed essenziale per rendere accessibile l'edificio, deve valutarsi alla stregua dell'art. 1102 cod. civ. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, senza necessità di preventiva autorizzazione dell'assemblea ma a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Pertanto, tale diritto all'installazione non può essere attuato qualora la piattaforma elevatrice che si vuole realizzare vada ad incidere su una porzione di area di proprietà esclusiva di un altro singolo condomino con inammissibile pregiudizio dei suoi diritti. In tal caso, l'installazione di un ascensore va qualificata come innovazione vietata.

In particolare, in motivazione:

Con atto di citazione, regolarmente notificato, l'odierno attore impugnava la delibera assunta dal (omissis), in data (omissis), nella parte in cui aveva revocato la delibera del (omissis) che aveva autorizzato lo stesso attore ad installare, a proprie spese, una piattaforma elevatrice.

Precisava che, a seguito della delibera del (omissis), che lo aveva autorizzato ad installare una piattaforma elevatrice, aveva acquisito le autorizzazioni e aveva ottenuto tutta la documentazione necessaria, aveva depositato in data (omissis) la (omissis) e aveva provveduto a dare la comunicazione inizio lavori in data (omissis).

Esponeva che l'assemblea, in modo del tutto arbitrario, un primo momento aveva vagliato, con esito positivo, l'installazione dell'impianto ascensore sulla scorta del progetto presentato in assemblea nonché delle indagini strutturali eseguite dai tecnici nominati dallo stesso attore; procedendo successivamente ed illegittimamente ad assumere una deliberazione contraria, ossia di revoca del consenso originariamente prestato senza addurre valide e circoscritte eccezioni/doglianze ma per il sol fatto di detenere la maggioranza deliberativa in sede assembleare.

L'attore riteneva che la delibera approvata in data (omissis), che aveva posto nel nulla quanto già precedentemente assunto e deliberato in favore dello stesso attore, fosse viziata da eccesso di potere che andava individuato nell'arbitraria decisione di alcuni condomini di revocare la precedente delibera senza fondarsi su elementi nuovi o ulteriori rispetto a quelli già portati in approvazione in data (omissis).

(omissis)

Con comparsa di risposta del 13.06.20204, il (omissis) si costituiva in giudizio, contestava la domanda dell'attore perché infondata in fatto e in diritto e chiedeva:

(omissis)

Nel merito, dichiarare la legittimità dell'operato dell'assemblea di condominio, rigettando l'eccezione di nullità di parte attrice;

(omissis)

Ciò premesso, si ritiene che le domande dell'attore non possano essere accolte per i motivi che seguono. L'art. 1102 c.c., prevede che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento Ne segue che l'installazione di un ascensore o di una piattaforma elevatrice da parte di uno o alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni (scale) del fabbricato deve valutarsi alla stregua dell'art. 1102 c.c. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

L'eliminazione delle barriere architettoniche rappresenta oggi un diritto fondamentale, riconosciuto anche al singolo condomino. La normativa vigente consente infatti a ciascun proprietario, in presenza di ostacoli che limitano l'accessibilità, di intervenire direttamente sulle parti comuni dell'edificio per installare impianti come ascensori o piattaforme elevatrici, purché non si compromettano la stabilità o la sicurezza del fabbricato.

Secondo la Cassazione, (sentenza n 26702 del 2025) l'installazione, come nel caso in esame, di un ascensore o di una piattaforma elevatrice da parte di uno o più condomini a proprie spese nelle scale comuni del fabbricato, per eliminare le barriere architettoniche, è da considerarsi essenziale per rendere accessibile l'edificio, poiché utile, anche se non risolutiva, a ridurre concretamente le difficoltà nell'utilizzo dell'abitazione.

Tale intervento va valutato secondo l'art. 1102 c.c., che consente a ogni condomino di usare la cosa comune in modo più intenso, purché non limiti i diritti degli altri.

Come evidenzia la Suprema Corte, per le modifiche di iniziativa individuale alle parti comuni finalizzate alla eliminazione delle barriere architettoniche non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante esercizio dell'autonomia privata. In ogni caso, secondo la Cassazione, è rilevante il principio di accessibilità, ormai riconosciuto come "caratteristica imprescindibile degli edifici privati", "anche in deroga alle disposizioni sul condominio negli edifici".

Si rileva che l'art. 10, comma 3, lett. a) del D.L. n. 76/20, convertito con modificazioni dalla L. n. 120/20, ha apportato modifiche significative alla normativa riguardante il superamento delle barriere architettoniche, eliminando, in deroga all'art. 1120 comma 4 c.c., ogni limite di intervento connesso al rispetto del decoro architettonico, e quindi consentendo ad ogni condomino di effettuare lavori sulle aree comuni alla sola condizione che tali interventi non compromettano la stabilità o la sicurezza dell'edificio.

L'attore, quindi, avrebbe potuto installare la piattaforma elevatrice, anche senza autorizzazione dell'assemblea, se questa fosse stata installata sulle parti comuni e non avesse compromesso la stabilità e a sicurezza dell'edificio.

Nella fattispecie non è possibile accogliere la domanda dell'attore in quanto, dalla documentazione depositata dal condomino (omissis), la piattaforma elevatrice verrebbe installata non solo sulle parti comuni ma anche sul vano scala del piano seminterrato del Condominio (omissis), che è di proprietà esclusiva di tale condomino; la installazione, pertanto, violerebbe i diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva. La Suprema Corte è uniforme nel ritenere che l'installazione di un ascensore con sacrificio dei diritti individuali anche di un solo condomino costituisce innovazione vietata.

Nella fattispecie, contrariamente a quanto sostenuto dal condomino attore, l'intervento avrebbe inciso sulla proprietà esclusiva del condomino (omissis) che si è costituito depositando in giudizio documentazione da cui risulta essere proprietario del vano scala del piano seminterrato del Condominio (omissis).

Si rileva che il C.T.U. nominato nel presente giudizio, nella sua relazione, aveva mostrato una certa contraddittorietà sul punto della proprietà del vano scala seminterrato. Inizialmente aveva riconosciuto la potenziale lesione di diritti di terzi, successivamente aveva concluso che l'intero vano scala seminterrato risulterebbe di proprietà (omissis) pur ammettendo che il progetto "comprende una parte di proprietà di terzi".

Il CTU era giunto a tale conclusione in quanto non era in possesso della documentazione prodotta dal condomino (omissis) da cui risulta che lo stesso sia proprietario del vano scala seminterrato dove avrebbe dovuto essere installata la piattaforma elevatrice.

Per tutti i motivi esposti, le domande dell'attore vanno rigettate.

Tenuto conto che il (omissis) convenuto aveva in precedenza autorizzato l'attore ad installare la piattaforma, tenuto conto che il condomino (omissis), che era a conoscenza del giudizio, solo dopo il deposito della CTU ha deciso di costituirsi, si ritiene di compensare fra le parti le spese del giudizio.

Si pongono a carico dell'attore e del convenuto le spese di CTU nella misura del 50% ciascuno.

(omissis)