Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Foggia 11 marzo 2026 n. 496 (est. Patti)

Condominio - Amministratore - Obbligo di rendiconto - Periodicità della redazione del bilancio - Annuale - Necessità - Approvazione di spesa pluriennale - Invalidità della relativa delibera - Approvazione di più consuntivi riguardanti varie annualità di gestione - Rendiconti redatti separatamente ciascuno con riferimento ad un solo esercizio di gestione - Validità della delibera di approvazione

L'amministratore di condominio è obbligato, ex art. 1130 c.c., a redigere annualmente il rendiconto condominiale della gestione e a convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Tuttavia, la delibera che approva i bilanci consuntivi di più annualità in unica soluzione è valida a condizione che i rendiconti sottoposti alla volontà assembleare siano relativi, ciascuno, all'esercizio di riferimento. L'eventuale violazione del principio di annualità della gestione e il ritardo nell'approvazione del bilancio potrebbero eventualmente avere rilevanza solo ai fini di una eventuale revoca dell'amministratore, ma non già ai fini della validità della delibera che, approvando in un'unica assemblea più bilanci, regolarizzi, sebbene a posteriori, la contabilità condominiale.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con l'atto introduttivo del giudizio, (omissis) - premesso di essere proprietaria di un immobile facente parte del (omissis) - ha impugnato la delibera assembleare del (omissis), in relazione ai punti nn. 1, 2, 3 all' o.d.g., aventi ad oggetto "1) valutazione ed approvazione bilanci consuntivi dal 2006 al 2015 rielaborati con le nuove tabelle millesimali; 2) valutazione ed approvazione bilancio preventivo 2017; 3) nomina amministratore".

A sostegno della domanda, ha sollevato i seguenti motivi:

1. illegittimità della delibera assembleare che approva rendiconti pluriennali. Irretroattività delle nuove tabelle millesimali;

2. mancata allegazione all'avviso di convocazione assembleare dei rendiconti dal 2006 al 2015 nonché del bilancio preventivo 2017 e dei piani di riparto delle relative spese. Violazione diritto di accesso alla documentazione contabile ai sensi dell'art. 1130 bis c.c.;

3. illegittimità della deliberazione di nomina dell'amministratore per violazione dell'art. 1129 c.c., per omessa specificazione del compenso.

Per le ragioni suindicate, parte attrice ha invocato la sospensione della deliberazione impugnata ed il suo annullamento in relazione ai punti nn. 1, 2, 3 dell'o.d.g.

Nel costituirsi, il (omissis), ha eccepito, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento del procedimento di mediazione, non avendo mai ricevuto la relativa convocazione, il difetto di legittimazione di parte attrice in quanto la stessa risulterebbe divenuta proprietaria dell'immobile facente parte del convenuto dall'ottobre 2011, come da visura catastale.

Nel merito, ha dedotto che l'amministratore ha provveduto ad indire in tre anni ben n. 9 assemblee condominiali, applicando correttamente le tabelle millesimali per le spese relative agli anni 2006-2015, aggiungendo che i bilanci sono stati approvati tardivamente non solo a causa dei molteplici lavori di manutenzione straordinaria effettuati in tale arco temporale ma anche perché alcuni condomini, tra i quali parte attrice, hanno promosso nel tempo diverse impugnative di delibere condominiali poi abbandonate, sicché l'approvazione dei bilanci è stata di volta in volta rimandata.

In ordine al secondo motivo, ha dedotto che l'amministratore non ha l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, essendo solo tenuto a consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione e copia e che parte attrice ha provveduto a ritirare l'avviso di convocazione solo il 17.12.2016, al secondo avviso di giacenza, pretendendo di conseguire il differimento dell'assemblea.

In ordine al terzo motivo, ha dedotto che la delibera rinvia per l'onorario dell'amministratore al bilancio preventivo approvato al precedente punto n. 2 all'o.d.g.

Sulla scorta di tali premesse, ha chiesto il rigetto della domanda.

Nel corso del giudizio è stata rigettata l'istanza di sospensione della delibera invocata da parte attrice nonché l'istanza di rimessione delle parti in mediazione, invocata dalla parte convenuta.

La causa è stata istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta dalle parti, quindi all'udienza del 18.11.2025, all'esito della precisazione delle conclusioni, è stata riservata in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

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In via preliminare, va disattesa l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla parte convenuta, constando in atti che parte attrice ha provveduto ad incardinare procedimento di mediazione, al quale il Condominio - pur avendo ricevuto la relativa convocazione - non ha inteso partecipare, come desumibile dal verbale di mediazione in atti.

Tanto opportunamente premesso, nel merito la domanda è infondata e non può accogliersi.

In ordine al primo motivo, si osserva che l'art. 1130 c.c. impone all'amministratore di redigere annualmente il rendiconto condominiale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Il principio di annualità della rendicontazione trova il suo fondamento, altresì, nell'art. 1135 c.c., il quale fa riferimento sia al bilancio preventivo sia al rendiconto consuntivo, con conseguente nullità della deliberazione condominiale che approvi una previsione (o rendicontazione) pluriennale di spese, commisurando ad essa l'obbligo della contribuzione, per violazione del principio di annualità della gestione condominiale.

Secondo condivisibile orientamento della giurisprudenza, tuttavia, la delibera che approva i bilanci consuntivi di più annualità in unica soluzione sarebbe valida a condizione che i rendiconti sottoposti alla volontà assembleare siano relativi, ciascuno, all'esercizio di riferimento.

La violazione del principio di annualità della gestione ed il ritardo nell'approvazione del bilancio assumerebbero rilevanza ai soli fini della eventuale revoca dell'amministratore, ma non già ai fini della validità della delibera che, approvando in un'unica assemblea più bilanci, regolarizzi, sebbene a posteriori, la contabilità condominiale (Tribunale di Roma, sentenza n 17135 del 4.11.2021).

Dunque, la delibera assembleare che approvi in un'adunanza più bilanci sarebbe valida a condizione che siano stati discussi e approvati più rendiconti, ciascuno dei quali formalmente distinto e relativo a un singolo anno di gestione, e contabilmente collegato all'anno precedente, "dovendosi ritenere affetta da nullità soltanto la delibera che riguarda rendiconti pluriennali, non ripartiti per singoli anni di gestione, ma aggregati in un unico documento contabile, perché soltanto in questo caso si verifica una violazione della regola dell'annualità del rendiconto venendo meno il principio della chiarezza e della trasparenza a cui deve uniformarsi la tenuta della contabilità condominiale" (Trib. Reggio Calabria 1852/2025, Trib. Roma 2844/2025).

Nel caso in esame, risulta che l'assemblea abbia discusso e approvato più bilanci formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo esercizio finanziario annuale e non già più annualità gestionali confluite in un unico documento contabile, indistintamente ed in modo cumulativo.

In ordine al dedotto profilo di invalidità derivante dalla applicazione in via retroattiva delle tabelle approvate il 03.05.2010 per la ripartizione di spese maturate in epoca anteriore, deve in primo luogo osservarsi che la questione assume rilevanza unicamente con riferimento all'approvazione dei bilanci dal 2006 al 2009.

A tale riguardo, sussiste il difetto di interesse di parte attrice a sollevare la relativa eccezione, solo ove si consideri che la stessa è divenuta proprietaria dell'unità immobiliare facente parte del (omissis) convenuto nel 2011 e proprio per tale ragione, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, sono state scomputate le spese oggetto di pretesa monitoria ai suoi danni maturate nell'indicato periodo.

Il secondo motivo, pure, è infondato.

A tale riguardo, si rammenta il condivisibile orientamento della S.C., in virtù del quale "non è (…) configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione" (cfr. Cass. civ. 21271/2020).

Nel caso di specie, si osserva, poi, che la convocazione è stata ritualmente notificata alla (omissis) nel termine previsto dalla legge ex art. 66 disp. att. c.p.c., essendo pervenuto l'avviso di giacenza all'indirizzo della destinataria già il 12.12.2016, a nulla rilevando che la stessa abbia provveduto al ritiro del plico solo il 17.12.2016.

Si osserva, infatti, che l'avviso di convocazione deve qualificarsi quale atto di natura privata, unilaterale e recettizio ai sensi dell'art. 1335 c.c., sicché al fine di ritenere fornita la convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il (omissis) (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione prevista dalla norma suddetta, dimostri la data di pervenimento dell'avviso all'indirizzo del destinatario.

Tale momento coincide con il rilascio da parte dell'agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso (Cass. 8275/2019).

A fronte della tempestiva comunicazione dell'avviso di convocazione, non consta che parte attrice abbia richiesto la trasmissione dei documenti contabili oggetto di approvazione.

La pretesa di ottenere l'annullamento dell'adunanza assembleare, mediante telegramma spedito solo il giorno precedente, pertanto, non si reputa giustificata, non avendo parte attrice nemmeno specificatamente richiesto, con tale comunicazione, la trasmissione dei bilanci consuntivi 2006/2015 ed il bilancio preventivo 2017, avendo genericamente motivato le proprie richieste facendo riferimento a "tempi adeguati di accesso a documentazione", oltre che per l'approvazione del rendiconto 2005, oggetto di precedente delibera.

Quanto alle richieste di accesso ai documenti trasmesse in epoca antecedente all'approvazione della delibera all'amministratore condominiale, può solo osservarsi che le stesse sono generiche e non circostanziate, in quanto afferenti a tutta la documentazione dal 2003 in poi.

Osserva il Tribunale che la domanda di accesso deve avere un oggetto determinato o quanto meno determinabile, "senza necessità di una attività di elaborazione di dati da parte del soggetto destinatario della richiesta" (cfr. Tribunale di Napoli n. 988/2025).

Le doglianze svolte in corso di giudizio circa inadempienze dell'amministratore rispetto a richieste avanzate successivamente all'approvazione della delibera e volte a conseguire l'esame di tutta la documentazione contabile condominiale dal 2003, esulano dall'oggetto del presente giudizio, vertente sull'impugnativa della delibera del 19.12.2016 per le ragioni meglio descritte nelle premesse in fatto e sin qui disattese.

Nemmeno si reputa meritevole di accoglimento il terzo motivo di impugnazione.

Ritiene il Tribunale che la disposizione di cui all'art. 1129 comma 14 c.c. debba interpretarsi, senza eccessivi formalismi, in conformità alla sua ratio, finalizzata ad evitare che i condomini alla fine dell'esercizio annuale di amministrazione condominiale si trovino ad affrontare pretese economiche dell'amministratore non preventivamente concordate.

A tale riguardo si osserva che in sede di adunanza, l'assemblea ha confermato l'incarico alla (omissis) rinviando, quanto alla determinazione del compenso, al quale vi è espresso riferimento, al preventivo allegato al verbale (ove il compenso è indicato nella misura di € 1.500,00), perciò da intendersi quale parte integrante dello stesso.

Per tutto quanto precede, la domanda va rigettata.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, fatta applicazione dei parametri minimi, scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00 (fase di studio, introduttiva e decisionale), data la semplicità delle questioni controverse.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

-rigetta la domanda;

-condanna parte attrice alla rifusione delle spese di giudizio in favore di parte convenuta che si liquidano nella misura di (omissis), oltre rimborso spese generali al 15%, Cap ed Iva come per legge.

Foggia, 10 marzo 2026

Il Giudice

dott. Valentina Patti