Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. S. Maria Capua Vetere 10 febbraio 2026, n. 513 (est. Natale)

Condominio negli edifici – Revisione delle tabelle millesimali – Presupposti e requisiti previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. – Necessità – Revisione per errore – Obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari e la quota millesimale ad esse attribuita – Valutazione delle porzioni di piano – Considerazione degli elementi intrinseci ed estrinseci – Necessità

L'art. 69 disp. att. c.c. dispone che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate, con una deliberazione assembleare assunta con la maggioranza qualificata del comma 2 dell'art. 1136 cod. civ., quando, tra l'altro, risulta che sono conseguenza di un errore. Tale errore non coincide con l'errore-vizio del consenso di cui agli art. 1428 ss. c.c., quanto piuttosto nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito. Al fine della valutazione dei presupposti che giustificano la revisione, quindi, vanno tenuti presenti tutti gli elementi necessari per il calcolo, quelli intrinseci (quali la superficie reale e virtuale, l'altezza di piano, ecc.) e quelli estrinseci (ad es. l'esposizione, la luminosità, l'accessibilità, ecc.), purché siano di natura oggettiva e non soggettiva, cioè obiettivamente rilevabili ed apprezzabili economicamente.

In particolare, in motivazione:

Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ex art. 69 disp. att. c.c. regolarmente notificato, a seguito all'infruttuoso tentativo obbligatorio di mediazione espletato, (omissis) e (omissis) - proprietari di due unità immobiliari poste al piano rialzato del (omissis) sito in (omissis) alla via (omissis), oltre alle relative pertinenze - convenivano quest'ultimo in giudizio al fine di sentir: "I) accertare e dichiarare che le tabelle millesimali del (omissis) sono state calcolate e redatte in modo errato e, per l'effetto, non rappresentano il reale proporzionale delle proprietà dei condomini e ; II) dichiarare il diritto degli attori di ottenere la revisione e/o la modifica delle suddette tabelle millesimali; III) disporre la revisione delle tabelle millesimali sulla base delle risultanze istruttorie e/o di quanto ritenuto di giustizia; IV) vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario e oneri fiscali come per legge."

Con comparsa contenente domanda riconvenzionale, depositata telematicamente il (omissis), si costituiva in giudizio il (omissis) il quale contestava il contenuto dell'atto introduttivo del giudizio e così concludeva: "in via istruttoria conferirsi incarico ctu al fine di consentire, sia la corretta valutazione delle tabelle millesimali e sia accertare che lo stato dei luoghi non corrisponde al progetto edilizio iniziale(planimetria) sulla cui base è stato rilasciato il permesso a costruire e che pertanto risultano (omissis) mq destinati ad uso condominiali (parcheggio auto) ma occupati dai signori (omissis) e (omissis); condannare in riconvenzionale gli attori sia al ripristino dello stato dei luoghi liberando lo spazio destinato ad uso condominiale ed adibito a parcheggio, sia al risarcimento a favore del (omissis) in pers. del leg. p.t. danni da valutarsi in via equitativa dall'on. giudicante per aver gli attori dal (omissis) ad oggi privato i condomini dello spazio comune (parcheggio auto)", il tutto con vittoria di spese di lite.

Con comparsa depositata telematicamente il (omissis) intervenivano volontariamente in giudizio i condomini (omissis) i quali sostanzialmente aderivano alle difese del condominio e ne sostenevano le conclusioni, reiterando le richieste di nomina di ctu per la redazione delle tabelle millesimali e di rilascio ex art. 948 c.c. dello spazio esterno condominiale che deducevano occupato senza titolo dagli attori dal (omissis), con richiesta di risarcimento danni, vittoria di spese e competenze di giudizio.

Richiesti e concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio e nominato l'ing. (omissis); di poi, all'esito del deposito dell'elaborato peritale, la causa -ritenuta matura per la decisione- veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.

Nelle more, il processo veniva smistato sul ruolo della scrivente che, all'udienza del (omissis), sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la riservava in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.

Ciò posto in punto di fatto, in diritto, in specie sussistono i presupposti di legge per la revisione delle tabelle millesimali in essere presso il convenuto, alla luce degli accertamenti - puntuali e condivisi - effettuati dal ctu nominato in causa, rilevanti errori di calcolo, di utilizzo dei coefficienti e mutate condizioni di una parte dell'edificio; la domanda attorea pertanto va accolta.

Ed invero, in materia, l'art. 69, comma 1, nn. 1 e 2, disp. att. c.c., nel testo novellato dalla legge n. 220/2012 così recita: "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".

Giova precisare, inoltre, che lo "errore", che, in forza dell'art. 69, co. 2 n. 1) disp. att. c.c., giustifica la "rettifica" o "modifica" delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore-vizio del consenso di cui agli art. 1428 ss. c.c., quanto piuttosto "nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito" (Cass. civ, sez. II, n. 7300/2010; Cass. n. 7908/2001; Cass. n. 6222/1997).

Ovviamente al singolo condomino non è riconosciuto un diritto "incondizionato" di richiedere all'assemblea la modifica delle tabelle millesimali ovvero di ottenerne la revisione per via giudiziale, in quanto - in ragione del principio generale di certezza e stabilità dei rapporti giuridici - la revisione ex art. 69 disp. att.c.c. è condizionata all'esistenza di uno o di entrambi i presupposti ivi indicati, presupposti necessariamente di carattere oggettivo e verificabile, con onere della prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica ricadente, per i principi generali (art. 2697 c.c.), in capo alla parte che la richiede (Cass. n. 25790/2016).

Per una tale valutazione vanno quindi tenuti presenti tutti gli elementi necessari per il calcolo, elementi intrinseci (quali la superficie reale e virtuale, l'altezza di piano, ecc.) ed estrinseci (ad es. l'esposizione, la luminosità, l'accessibilità, ecc.), purché siano di natura oggettiva e non soggettiva, cioè obiettivamente rilevabili ed apprezzabili economicamente.

Nel caso di specie, la decisione della controversia non può prescindere dagli esiti della consulenza tecnica d'ufficio depositata in procedura, che - ritenuti corretti ed immuni da vizi - si condividono pienamente - e si fanno propri, recependoli.

Il ctu, ing. invero, - effettuati i necessari sopralluoghi e le misurazioni del caso, previo esame degli atti di causa, dei titoli edilizi e degli atti di proprietà dei singoli condomini - ha verificato la sussistenza di errori nelle tabelle millesimali in uso alle parti in causa, così come lamentato dagli attori. In particolare, nel proprio elaborato l'ausiliario ha accertato che "lo stato dei luoghi non è conforme a quanto riportato in atti al Catasto, non è conforme ai titoli edilizi in atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di (omissis) ed inoltre che lo stato dei luoghi, quanto riportato in atti al catasto e quanto riportato nei titoli edilizi in atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di (omissis), non sono tra loro compatibili e quindi conformi". Le predette incompatibilità ed incongruenze sono state dettagliatamente e partitamente riportate dal ctu nel paragrafo 4.6 della relazione d'ufficio.

Più nello specifico il ctu ha riscontrato "-attribuzione dei millesimi del sub (omissis), di proprietà del sig. (omissis) ai millesimi di proprietà della sig.ra (omissis); - nei millesimi di proprietà in atti, i subalterni (omissis) non sono stati trattati separatamente, ma inglobati con le relative superfici nei calcoli delle singole unità; - sono state riscontrate incongruenze di superfici di alcuni vani; - mutate condizioni per cambi di destinazione e diverse distribuzioni degli spazi interni che hanno alterato gli originari rapporti di valore fra i piani o porzione di piano; - applicazione dei valori di alcuni coefficienti, in alcuni casi poco pertinenti." (cfr: p. 34 delle ctu).

Sulla scorta di tali accertati errori e difformità, determinanti l'alterazione dei rapporti di valore tra le unità immobiliari e di conseguenza anche il rapporto millesimale, l'ausiliario ha, quindi, proceduto - in adempimento del mandato ricevuto ed utilizzando criteri idonei e immuni da censure e, quindi, pienamente condivisi da codesto Tribunale - alla revisione/rettifica dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, come riportato nel proprio elaborato.

La domanda attorea merita accoglimento e, per l'effetto, va disposta la revisione/rettifica delle tabelle millesimali del in conformità a quanto elaborato dal ctu, ing. nella perizia d'ufficio depositata in procedura.