Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Bari 8 luglio 2026 n. 4178 (est. D'Amore)

Condominio negli edifici – Subentro tra venditore e acquirente all'interno del condominio – Obbligo di pagamento delle spese relative all'effettuazione di opere di manutenzione straordinaria – Individuazione del momento di insorgenza dell'obbligazione – Deliberazione assembleare di approvazione della relativa spesa – Solidarietà tra venditore e acquirente ex art. 63 disp. att. cod. civ. – Sussiste – Obbligo di pagamento dell'acquirente in forza di detta solidarietà – Sussiste – Diritto di rivalsa dell'acquirente nei confronti del venditore - Sussiste

Nel caso di subentro all'interno della compagine condominiale dell'acquirente di un'unità immobiliare ricompresa nell'edificio, l'obbligo di pagamento della quota parte di spese relativa all'esecuzione di opere straordinarie di manutenzione del fabbricato grava su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'adozione della relativa delibera assembleare, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, il tutto fatta salva la solidarietà ex lege prevista dall'art. 63 disp. att. cod. civ.

Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, "in tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro" (cfr., ex multis, Cass. n. 11199/2021).

In particolare, in motivazione:

Con atto di citazione ritualmente notificato (omissis) ha evocato in giudizio (omissis) per l'udienza del (omissis), instando per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: «1. accertare che gli interventi straordinari effettuati sulle parti comuni dello stabile di (omissis) successivamente alla stipula dell'atto di compravendita del (omissis) erano stati individuati, deliberati e impegnati ben prima che il sig. (omissis) acquistasse – per il prezzo richiesto – l'unità immobiliare di proprietà della sig.ra (omissis) e, conseguentemente, dichiarare che obbligata al pagamento del relativo onere di spesa era la sig.ra (omissis); 2. per l'effetto condannare la sig.ra (omissis) a rimborsare al sig. (omissis) la somma di € (omissis) (dal medesimo corrisposti per il titolo in questione all'amministrazione condominiale di (omissis), in via di anticipazione e con riserva di ripetizione); e/o, in subordine, la minor somma che sarà ritenuta di giustizia; nonché al pagamento, in favore del sig. (omissis) degli interessi legali sull'importo riconosciuto come dovuto, dalla costituzione in mora all'effettivo soddisfo. 3. In via subordinata, accertare e dichiarare che la sig.ra (omissis) ha violato il principio generale di cui all'art. 1337 c.c. omettendo di riferire, anche in sede di stipula, al sig. (omissis) della delibera assunta il (omissis), nonchè degli "accadimenti" successivi all'assunzione di detta delibera e conseguenti la rinuncia da parte di ad effettuare i lavori ad iniziare nel (omissis) e, per l'effetto, condannare la sig.ra (omissis) a risarcire al sig. (omissis) a titolo di danni subiti, la somma di € (omissis) (corrispondente al maggior aggravio economico di cui il sig. (omissis) si è dovuto far carico in conseguenza della suddetta violazione di legge) e/o, in subordine, quella minor somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione come per legge dalla costituzione in mora all'effettivo soddisfo. 4. In via istruttoria si fa riserva di ulteriori argomentazioni, precisazioni e modificazioni, nonché di deduzioni istruttorie nei termini previsti dall'art. 183 6° comma c.p.c. di cui si chiede sin d'ora la concessione».

A sostegno delle domande, l'attore ha dedotto che:

- in esecuzione della proposta d'acquisto del (omissis), con atto del (omissis) a rogito del notaio (omissis), l'attore acquistava dalla sig.ra (omissis) per il prezzo di € (omissis), la piena proprietà dell'appartamento posto al 4° piano sul piano terra di uno stabile degli anni ‘40, senza ascensore, in (omissis), composto da 4 vani, accessori e pertinenziale localetto ad uso lavatoio; all'art. 8 dell'atto di compravendita è dato leggere "… la venditrice dichiara di essere in regola con i pagamenti di … spese … condominiali … afferenti l'immobile in oggetto …";

- il (omissis) l'amministrazione condominiale di (omissis) trasmetteva al sig. (omissis) una convocazione assembleare per il (omissis) (all'o.d.g.: "Analisi preventivi e scelta Ditta a seguito di rinuncia da parte della Ditta scelta nell'Assemblea del (omissis) per l'esecuzione dei lavori di manutenzione del Condominio …"); allegata alla convocazione vi era copia della nota che il (omissis) aveva inviato via e-mail all'ing. (omissis), il cui testo si riporta: "Buongiorno Ingegnere, volevo informarla che ieri (omissis) ci è stato comunicato di aver vinto una gara abbastanza importante su (omissis) e che dovremmo iniziare i lavori già dalla metà di luglio. Con questo, a malincuore, siamo impossibilitati ad effettuare i lavori presso il condominio di (omissis). Ci scusiamo di dover rinunciare a questa opportunità di lavoro, ma la nostra forza lavoro non ci permette di effettuare due cantieri contemporaneamente";

- da tale documentazione il sig. (omissis) deduceva: che il (omissis) l'assemblea condominiale di (omissis) aveva deliberato l'affidamento di alcuni lavori di manutenzione delle parti comuni dello stabile a che il successivo (omissis) aveva rappresentato la sopraggiunta "impossibilità ad effettuare i lavori ..."; che si rendeva pertanto necessario affidare ad altra impresa gli interventi deliberati;

- ignorando quali fossero state le iniziative condominiali assunte in argomento anteriormente l'acquisto del suddetto appartamento, il sig. (omissis) al fine di avere piena cognizione di quanto si andava a discutere e deliberare, chiedeva e otteneva dall'amministratore del condominio copia dei verbali assembleari afferenti i lavori in questione; unitamente ai verbali l'amministratore del condominio rimetteva copia della relazione tecnica e del capitolato tecnico/computo metrico afferenti gli interventi a realizzarsi; entrambi i suddetti documenti risultavano redatti nel (omissis) dal summenzionato ing. (omissis);

- dalla documentazione rimessagli dall'amministratore del condominio il sig. (omissis) apprendeva che: il (omissis) l'assemblea condominiale, all'unanimità, compresa la sig.ra (omissis) aveva individuato alcuni interventi necessari per il restauro conservativo delle parti comuni dello stabile e dato "mandato all'amministratore di chiedere un preventivo di spesa ad un tecnico per computare, disciplinare e dirigere i lavori"; il successivo (omissis) l'assemblea condominiale aveva conferito all'ing. (omissis) l'incarico di redigere un capitolato tecnico – computo metrico afferente gli interventi a realizzarsi; il (omissis) l'amministratore del condominio aveva inviato ai condomini copia della relazione tecnica e del capitolato tecnico/computo metrico redatti dall'ing. (omissis) nel (omissis); il (omissis) l'assemblea condominiale, dopo aver esaminato 4 preventivi di spesa presentati da altrettante imprese edili sulla base di detto capitolato/computo metrico, aveva dato mandato all'ing. (omissis) e all'amministratore di contattare le imprese (omissis) al fine di acquisire dalle stesse chiarimenti in ordine alle proposte; per l'ipotesi che dette imprese non avessero assicurato l'ultimazione dei lavori entro (omissis), i summenzionati avrebbero dovuto "contattare (omissis) cui chiedere eventuale sconto e disponibilità"; il (omissis) l'assemblea condominiale aveva deliberato: 1. di appaltare gli interventi di cui al capitolato tecnico del (omissis) a (omissis) "che verbalmente si era impegnata ad iniziare i lavori nel mese di (omissis)" per € (omissis); 2. l'affidamento della direzione lavori all'ing. (omissis); 3. la nomina dell'ing. (omissis) quale coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione; nel verbale era dato altresì leggere che "l'amministratore provvederà alla ripartizione delle quote tra i condomini e si impegna a riscuoterle quanto prima";

- nulla era dato conoscere su cosa fosse accaduto a livello condominiale successivamente al (omissis), nonché a seguito della rinuncia di (omissis) ad effettuare i lavori; al riguardo si ha motivo di ritenere che del venir meno di (omissis) l'amministratore del condominio ne avesse informato i condomini e concordato con gli stessi l'acquisizione di ulteriori preventivi di spesa, nonché l'indizione di una ulteriore assemblea – come poi è avvenuto – al fine di affidare l'esecuzione degli interventi straordinari ormai deliberati;

- preso atto dei suddetti accadimenti, il sig. (omissis) partecipava ai lavori assembleari del (omissis), astenendosi dal prendere posizione su quanto si andava a discutere e deliberare;

- il (omissis) l'amministratore del condominio comunicava l'affidamento dei lavori all'impresa (omissis) per € (omissis) e, contestualmente, inviava piano di riparto degli importi che si sarebbero dovuti versare entro il (omissis) a titolo di primo acconto;

- di tanto il sig. (omissis) ne informava tempestivamente, via cavo, la sig.ra (omissis) e nel contempo invitava la stessa a farsi carico del relativo onere di spesa; il (omissis) il sig. (omissis) formalizzava l'invito e contestualmente rimetteva alla sig.ra (omissis) copia della documentazione dalla medesima richiestagli via cavo; a fronte del suddetto invito la sig.ra (omissis) lo stesso (omissis), trasmetteva al sig. (omissis) via messaggio telefonico, copia di una nota datata (omissis) con cui l'amministratore del condominio la "informava che alla data odierna non sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria"; in ragione delle inequivocabili risultanze documentali il sig. (omissis) con nota a mezzo e-mail del (omissis), inviata p.c. all'amministratore del condominio sig. (omissis), rilevava la palese inattendibilità della suddetta "informativa"; alcun riscontro faceva seguito a detta nota; inesitate rimanevano altresì le sollecitazioni volte a sottoporre alla considerazione della sig.ra (omissis) le ragioni per cui l'onere di spesa di che trattasi le facesse carico;

- nel silenzio della sig.ra (omissis) il sig. (omissis) in ottemperanza al disposto di cui all'art. 63 comm. IV disp. att. c.c. in tema di responsabilità solidale fra venditore e acquirente e al fine di non compromettere l'avvio, la prosecuzione e la conclusione dei deliberati interventi di manutenzione straordinaria, provvedeva a versare all'amministrazione condominiale, senza che tanto costituisse riconoscimento di debito, quanto di volta in volta gli veniva chiesto per la causale in questione; tutti i versamenti, per complessivi € (omissis), venivano effettuati in via di anticipazione e con riserva di ripetizione;

- altresì, non riscontrata rimaneva la nota con cui il (omissis) il sig. (omissis) nell'ottica di prevenire il contenzioso, invitava la sig.ra (omissis) a riconsiderare le circostanze che erroneamente l'avevano indotta a ritenere che al (omissis) (data di stipula del contratto di compravendita) il Condominio di (omissis) non avesse deliberato l'esecuzione di alcun intervento straordinario sulle parti comuni dello stabile;

- il (omissis) il sig. (omissis) notificava alla sig.ra "atto di diffida e costituzione in mora" con invito a rimborsargli quanto anticipato; con nota (omissis), a firma dell'avv. (omissis), la sig.ra (omissis) "impugnava e contestava ogni avversa richiesta in quanto infondata ed illegittima sia nelle ragioni di fatto che di diritto"; il (omissis), nell'auspicio di risolvere stragiudizialmente la vicenda, il sig. (omissis) invitava la sig.ra (omissis) a concludere convenzione di negoziazione assistita ai sensi del D.L. n. 132/2014 convertito in L. n. 162/2014; con nota del (omissis) la sig.ra (omissis) per il tramite dell'avv. (omissis), comunicava di non aderire all'invito "in quanto non tenuta ad alcun rimborso".

(omissis) si è costituita il (omissis), contestando gli avversi assunti ed instando per il rigetto delle domande e per la condanna della controparte al pagamento delle spese processuali ed al risarcimento ex art. 96 c.p.c. In particolare, la convenuta ha dedotto l'assenza di lavori "deliberati" all'assemblea del (omissis), stante il carattere programmatico della stessa (laddove la delibera di approvazione dei lavori sarebbe stata adottata il (omissis), allorquando il (omissis) era divenuto proprietario dell'immobile) e l'inconfigurabilità della responsabilità ex art. 1337 c.c. ex adverso invocata.

(omissis)

Scendendo al merito della questione, va osservato quanto segue.

Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, "in tema di riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro" (cfr., ex multis, Cass. n. 11199/2021).

Ciò posto, dall'esame del compendio probatorio emerge che:

- la deliberazione assembleare del (omissis), assunta anteriormente all'atto di acquisto dell'immobile da parte del (omissis), costituisce sicuramente una delibera di approvazione dei lavori sia in base al tenore letterale del testo sia in base al suo esame complessivo; invero, con tale deliberazione risultano: a) appaltati gli interventi di cui al capitolato tecnico del (omissis) per € (omissis); b) affidata la direzione lavori all'ing. (omissis) (con relativo impegno di spesa per competenze professionali); c) nominato l'ing. (omissis) quale coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione;

- pertanto, diversamente da quanto eccepito la convenuta, tale deliberazione ha valenza costitutiva dell'obbligazione di pagamento e non meramente programmatica;

- la conferma di quanto sopra è offerta dalla circostanza che ivi è indicato che l'amministratore avrebbe provveduto alla ripartizione della spesa sulla base dei millesimi, impegno seguito dalla tabella di ripartizione datata (omissis);

(omissis)

Alla luce di tanto, risulta evidente che i lavori deliberati dall'assemblea il (omissis) risultino da un atto anteriore al rogito di acquisto dell'immobile in condominio da parte del (avvenuto il (omissis) ), onde le relative spese erano di competenza dell'alienante conseguentemente, il quale acquirente, ha diritto a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., che nella specie ammonta ad € (omissis).

Pertanto, in accoglimento della domanda principale e con assorbimento della domanda subordinata, la convenuta va condannata al rimborso in favore dell'attore della suddetta somma, oltre interessi nella misura legale dalla costituzione in mora al soddisfo e con esclusione della rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.

(omissis)