Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Napoli 14 luglio 2026 n. 11542 (est. Carleo)

Condominio negli edifici – Intervento di ristrutturazione straordinaria dell'edificio – Opere comprendenti interventi su parti comuni e su parti private – Distinzione nell'elenco delle lavorazioni da eseguire (di cui al c.d. computo metrico) tra quelle di pertinenza comune e quelle di competenza privata – Deliberazione contenente l'approvazione degli interventi sui c.d. "frontalini" dei balconi come opere condominiali – Ripartizione dei relativi costi tra tutti i condomini per quota millesimale di proprietà (c.d. Tabella A) – Legittimità – Finalità di tali interventi al ripristino del decoro dello stabile - Sussiste

Nel caso in cui, nell'ambito di un più ampio intervento di ristrutturazione straordinaria dell'edificio, si debbano eseguire lavorazioni su parti private e non comuni del fabbricato e nel computo metrico contenente l'elenco delle opere si tengano inequivocabilmente distinti i lavori da eseguirsi sulle parti comuni da quelli da eseguirsi sulle parti private, è legittima la deliberazione condominiale che approvi le lavorazioni inerenti i frontalini dei balconi, ripartendo i relativi costi tra tutti i condomini in ragione della quota millesimale di proprietà (cd. tabella A), in quanto si tratta di interventi finalizzati a ripristinare il decoro architettonico della facciata dell'edificio.

In particolare, in motivazione:

Passando, dunque, all'esame del merito della opposizione proposta la stessa deve essere rigettata non risultando fondati i motivi di impugnazione proposti, per quanto appresso si dirà.

Venendo all'esame specifico dei singoli motivi di impugnazione dedotti dall'attrice ed in precedenza elencati, va dapprima esaminato, quello attinente al dedotto difetto di convocazione.

1.- Nella fattispecie in esame l'attrice quale preliminare motivo di annullamento della delibera impugnata ha dedotto ed eccepito il difetto di convocazione dell'attrice che adduce di non aver avuto tempestiva contezza della convocazione dell'assemblea condominiale del (omissis) in quanto non ha ricevuto alcuna raccomandata. Va a tal uopo innanzitutto osservato che l'onere di provare la regolarità della convocazione, elevabile ad elemento costitutivo della validità della deliberazione, grava sul (omissis), non potendo porsi a carico del condomino impugnante. "Qualora il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio, non potendosi porre a carico del condomino l'onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell'omessa osservanza dell'obbligo di convocare l'universalità dei condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera". (Cass, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 22685 del 24/10/2014). Infatti, la mancata comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, come appena ricordato, comporta l'annullabilità della delibera condominiale (Cass. civ. sent. n. 6735 del 10.03.2020). Nel caso che ci occupa, come dichiarato dal presidente nello stesso verbale di assemblea del (omissis): "la convocazione originaria del (omissis) è stata spedita con (omissis) del (omissis) in consegna il successivo (omissis) ed in giacenza dall' (omissis)" (Cfr. verbale di assemblea condominiale del (omissis) nonché la copia della busta di tale plico restituita al mittente per compiuta giacenza). Invero, il condominio ha preliminarmente precisato che la convocazione per la riunione in questione è stata anticipata dall'amministratore alla sig.ra via email il (omissis) alle ore (omissis) ed è stata spedita alla stessa condomina in pari data con la raccomandata 1 n. (omissis) in consegna il (omissis), data in cui è stato pure rilasciato l'avviso di giacenza, posta in giacenza lo stesso giorno, ritirabile presso l'Ufficio Postale (omissis) a partire dal (omissis) ed infine restituita al mittente il (omissis) come da documentazione versata in atti. In ragione di tali evidenze documentali, avendo il condominio provato che la convocazione alla attrice-opponente fu anticipata via e-mail il (omissis), la raccomandata fu spedita lo stesso giorno e il relativo avviso di giacenza fu rilasciato il (omissis), ne consegue il rigetto della eccezione. Infatti, per costante giurisprudenza ciò che rileva è la data di rilascio dell'avviso di giacenza, non quella del ritiro effettivo, per cui, considerato che l'assemblea si è svolta il (omissis), i termini ex lege sono stati rispettati. Considerazioni analoghe valgono anche per la comunicazione dell'integrazione dell'ordine del giorno, che risulta essere stata spedita alla con la raccomandata 1 n. (omissis) del (omissis), in consegna l' (omissis), ritirabile presso lo stesso Ufficio Postale dal (omissis) ed effettivamente ritirata il (omissis).

Da quanto sopra deriva che alcuna violazione degli artt. 1105, III comma , c.c. e 66, III comma disp. att. c.c.

2. - Per quanto attiene alla pretesa approvazione di lavorazioni da eseguire su parti private e non comuni del fabbricato, quali frontalini, balconi e ringhiere, qualificandoli illegittimamente come condominiali. Si osserva che nella relazione tecnico descrittiva dei lavori con l'allegato computo metrico redatta dall'arch. (omissis) si tengono inequivocabilmente distinti i lavori da eseguirsi sulle parti comuni da quelli da eseguirsi sulle parti private. I lavori sui frontalini, balconi e ringhiere vengono inseriti tra i lavori condominiali in quanto finalizzati a ripristinare il decoro architettonico della facciata dell'edificio, conformemente a quanto elaborato dalla giurisprudenza costante del Supremo Collegio: "Pertanto, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017), ha rilevato che i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l'appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) dovessero considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, sarebbe dovuta rimanere assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale. Deve, quindi, trovare conferma in questa sede il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio - come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) - svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno". (Cass. Civ., 29 ottobre 2018, nr. 27413).

3.- Quanto alla eccepita assenza di approvazione delle modalità di riscossione delle quote straordinarie per i lavori e le spese tecniche ed amministrative. La doglianza è infondata in quanto, come si evince dalla lettura del verbale di assemblea (L'importo delle lavorazioni condominiali, come da offerta della ditta e successivo chiarimento, oggi in discussione ammonta ad (omissis), ribassato dell' (omissis) e pertanto pari ad (omissis), oltre IVA, a misura; mentre l'importo complessivo dei lavori privati, eventualmente da commissionare da parte dei singoli condomini, ammonta ad (omissis), ribassati dell' (omissis) ad (omissis) oltre IVA e a misura. Il criterio di riparto delle lavorazioni è quello della Tabella A per i lavori alle facciate ed ai frontalini dei balconi, che costituiscono elementi di decoro architettonico, nonché quello di legge (1126 c.c.) per il lastrico/terrazzo. I lavori alle restanti parti dei balconi, di proprietà privata, verranno eventualmente commissionati dai singoli proprietari") il criterio di ripartizione delle spese appare correttamente individuato, stante la distinzione tra lavori su parti comuni e lavori relativi al lastrico/terrazzo, con ripartizione e conseguente applicazione conforme dei criteri di riparto anche ai sensi dell'art. 1126 c.c. espressamente richiamato nel verbale.

4.- Per quel che concerne la doglianza inerente all'autorizzazione all'amministratore a stipulare il contratto di appalto con la società appaltatrice con assoluta indeterminatezza circa la natura dell'appalto i tempi e le modalità ed in assenza di un capitolato; anche tale doglianza è infondata in quanto come si evince dalla stessa lettura del verbale di assemblea testé riportato e dai documenti ivi allegati e richiamati ( offerta economica, chiarimenti dell'impresa) che l'appalto è a misura e non a corpo e comunque non è indeterminato fondandosi sul computo metrico approvato.

5.- Circa la dedotta violazione dell'art. 1135 c.c. in ragione della costituzione di un fondo speciale per l'allocazione delle risorse finanziarie necessarie al pagamento dei lavori di manutenzione del fabbricato deliberati, senza determinazione dell'importo e del criterio di riparto e modalità di riscossione delle quote; anche tale doglianza è infondata e smentita dalla lettura del verbale di assemblea laddove si legge testualmente: "L'assemblea inoltre delibera all'unanimità l'istituzione di un fondo speciale per la raccolta delle quote da destinare al pagamento del corrispettivo dell'appalto e autorizza l'amministratore ad emettere le bollette per la riscossione delle stesse in relazione ai pagamenti dovuti all'Impresa".

6. - Circa il motivo di impugnazione relativo al conferimento dell'incarico all'Arch. (omissis) senza determinare le modalità di riscossione delle quote straordinarie. Anche tale doglianza è assolutamente infondata in quanto la delibera approvata sul capo (omissis) dell'o.d.g. e relativa all'offerta economica dell'arch. (omissis) allegata alla convocazione, per l'attività professionale di direttore dei lavori, coordinatore della sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione, di responsabile dei lavori e di asseveratore della congruità della spesa, individua con certezza l'onorario richiesto da calcolare nella misura del (omissis) % dei lavori effettivamente eseguiti, e da ripartire secondo i medesimi criteri di cui al capo 2), come agevolmente si evince dalla lettura del verbale di assemblea.;

7.- Quanto alla pretesa violazione dell'articolo 1129 c.c. in ragione del riconoscimento all'amministratore di un compenso straordinario non richiesto all'atto della sua nomina. Tale capo di impugnazione della delibera è inammissibile, come eccepito dal fin dalla costituzione in giudizio, non essendo tale capo di impugnazione contemplato nella domanda di mediazione del (omissis), ed essendo stato proposto per la prima volta solo con l'atto di citazione con la conseguenza che rispetto a tale autonomo capo di impugnazione non risulta essere stato esperito l'obbligatorio procedimento di mediazione.

Infine si accoglie l'eccezione sollevata dal condominio di inammissibilità del motivo di impugnazione della delibera del (omissis) proposto tardivamente dalla (omissis) nella memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. del (omissis) e fondato sull'asserita modifica del computo metrico rispetto a quello approvato il (omissis); ciò in quanto tale presunto motivo di annullabilità è stato sollevato tardivamente, ben oltre la scadenza del termine di cui all'art. 1137, II comma c.c., non essendo lo stesso incluso né nell'istanza di mediazione né nell'atto introduttivo del presente giudizio.

La domanda attorea deve, pertanto, essere integralmente rigettata, confermando i deliberati assembleari.

(omissis)

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, sezione quarta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro il Condominio (omissis) sito in (omissis), con atto di citazione notificato il (omissis), disattesa o assorbita ogni diversa domanda, istanza, richiesta, eccezione e deduzione, così provvede:

1. rigetta l'opposizione per le causali tutte di cui in parte motiva;

(omissis)