Il consiglio di condominio decide sui lavori straordinari, ma é l’assemblea ad avere l’ultima parola

Uno stabile decideva di effettuare dei lavori di straordinaria amministrazione, attribuendo gran parte del costo degli stessi ad una autorimessa condomina in ragione del numero elevato di millesimi di sua proprietà. Questa autorimessa impugnava la delibera assembleare lamentando l'eccesso di potere della “commissione” dei condomini per avere questa deciso la tipologia dei lavori da eseguire, scelto l'impresa appaltatrice e determinato le modalità di esecuzione dei lavori.

La vicenda veniva giudicata dal Tribunale il quale, in primo grado, accoglieva l'opposizione e annullava la delibera impugnata. Il condominio resistente, quindi, appellava la prima sentenza e la Corte d'appello, al termine del giudizio, riformava la decisione del Tribunale respingendo le contestazioni dell'autorimessa e confermando la delibera impugnata.A seguito di ricorso della soccombente condomina, la vicenda approdava in sede di Cassazione.Con la sentenza numero 20146 del 22 giugno 2022 la Corte rigettava integralmente il ricorso proposto.

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La decisione in oggetto appare meritevole in ragione dell'analisi effettuata dagli ermellini in materia di affidamento di lavori straordinari in condominio, specialmente con riguardo al ruolo del “consiglio di condominio”.A parere della Cassazione il condominio aveva agito correttamente nella deliberazione e affidamento dei lavori di manutenzione straordinaria dello stabile.In primo luogo, infatti, il condominio aveva provveduto a nominare i suoi rappresentanti, costituendo il consiglio di condominio.

Tale facoltà è prevista all'articolo 1130 bis comma II del Codice civile che prevede che «L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».Il consiglio di condominio, quindi, aveva proceduto – seguendo le indicazioni espresse dal condominio in una precedente assemblea – a nominare una impresa edile, determinare i lavori da effettuare e le modalità di pagamento degli stessi.A seguito di ciò, quindi, il condominio aveva convocato una nuova assemblea straordinaria con il compito di ratificare l'operato del consiglio di condominio.

Secondo la Cassazione tale operato del consiglio del condominio e dello stabile stesso erano privi di vizi, avendo dette parti seguito il corretto iter previsto dalle norme.La nomina del consiglio di condominio, infatti, non prevede l'estraniamento dello stabile, che conserva il proprio potere decisionale, ma solo una parziale delega per snellire e sveltire le procedure decisionali.

Specificava infatti la Cassazione che «l'assemblea condominiale può altrimenti deliberare la nomina di una commissione di condòmini (cui ora equivale il “consiglio di condominio” ex articolo 1130 bis, comma 2, Codice civile, si veda Cassazione sezione VI, 7484/2019) con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione dei lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condòmini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini» (sul punto si veda Cassazione 5130/2007; Cassazione 23903/2016; Cassazione 33057/2018 e Cassazione 14300/2020).

Come detto, quindi, l'operato del consiglio di condominio deve essere necessariamente avallato dalla delibera dell'assemblea dei condòmini, unico organo in grado di prendere le decisioni sui lavori straordinari.Solo mediante il passaggio assembleare, quindi, le decisioni del consiglio dei condòmini sono efficaci e vincolanti.Nel caso in questione, il consiglio dei condòmini aveva effettivamente svolto attività di ricerca dell'impresa, di determinazione dei lavori da effettuare e delle modalità di pagamento degli stessi, ma tale attività non era stata imposta ai condòmini, avendo gli stessi avuto la possibilità di avallarla mediante delibera assembleare (poi impugnata dall'autorimessa).Secondo la Cassazione, quindi, il condominio e il consiglio dei condòmini avevano agito secondo diritto.Alla luce della correttezza dell'operato del condominio, quindi, la Cassazione rigettava il ricorso dell'autorimessa, di fatto confermando la sentenza di appello e la delibera impugnata.