L’amministratore può chiedere di versare acconti provvisori

Le assemblee condominiali sono vietate in questo periodo di pandemia, salvo quelle svolte applicando le distanze e assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere ( un emendamento al Dl 104/2020 sta sdoganando anche le assemblee a distanza, seppure con molti limiti ). Quindi, va bene l’assemblea da tenersi in un luogo in grado di garantire, il distanzamento di almeno un metro l’uno dall’altro, la presenza di tutti i condomini, muniti di mascherina, ai quali misurare, prima di farli accedere al locale, la temperatura corporea: sarà l’amministratore (o i condomini stessi) a verificare che durante lo svolgimento della discussione i presenti continuino a osservare le regole di cautela.

Rischi e contromisure

Poiché sono evidenti i rischi insiti nello svolgimento di simili assemblee nell’incertezza sul perdurare del pericolo Covid, una volta che si riesca a effettuarle, è d’obbligo per l’amministratore chiedere all’assemblea che, oltre ad approvare il rendiconto consuntivo e il preventivo di spesa, ci sia anche il via libera per poter emettere una o più rate in conto della gestione successiva, proprio sulla base del preventivo appena approvato.

Sul piano normativo, nessuna disposizione di legge vieta infatti all’assemblea di autorizzare la richiesta ai condomini di acconti provvisori in attesa di successiva ratifica, ecco perchè nulla impedisce che, nel precario periodo di Covid-19, gli acconti riguardino anche le successive gestioni, e così via sino a quando cesserà il divieto di libero assembramento, oppure verranno previste e disciplinate altre forme di svolgimento dell’assemblea. È l’assemblea, in questo caso, che legittima l’amministratore a superare, a ben vedere, i limiti annuali del suo mandato, ma le difficoltà impostegli dal Covid nella gestione del condominio, giustificano anche simili rimedi. Infatti, l’amministratore, così autorizzato dall’assemblea, nemmeno trova ostacolo alla sua piena legittimazione a procedere giudizialmente nei confronti del condomino moroso, sempre nel pieno rispetto dei poteri che anche in queste particolari occasioni, gli riconosce la legge.

Rispetto della privacy

Non mancano i problemi anche per le assemblee convocate in luogo aperto, perché più volte il Garante, proprio a tutela della privacy dei condomini, ha ribadito che è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai condomini che partecipano all’assemblea, considerando anche che - in alcune circostanze - possono comunque partecipare alle assemblee condominiali soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) al solo scopo di trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i condomini ne ritengano necessaria la presenza. A ciò consegue, ad esempio, l’impossibilità di convocare l’assemblea nel cortile condominiale laddove su di esso si affaccino balconi o finestre delle singole unità immobiliari da cui persone estranee al condomino ben potrebbero seguire e ascoltare l’intero svolgersi dell’assemblea, nel corso della quale potrebbero essere elencati anche i nominativi dei morosi o descritte particolari situazioni economiche di condomini o, più in genere, citare una serie di dati sensibili imputabili ai condomini.

L’assemblea all’aperto, però, può anche essere legittima, a patto che all’area di riunione non vi possa accedere, anche indirettamente o solo in via potenziale, alcuna persona estranea al condominio.

Amministratore e condòmini

In mancanza di assemblea, sembrerebbe dunque preclusa all’amministratore la possibilità di raccogliere la provvista per continuare nella gestione dei beni e dei servizi comuni. Se è vero però che l’amministratore è il mandatario del condominio (lo dice espressamente la legge all’articolo 1129, comma 15, del Cc), deve trovare applicazione il principio generale, spesso ignorato dai condomini, dettato dall’articolo 1719 del Cc secondo cui il mandante (i condomini nel loro insieme) è tenuto a somministrare al mandatario (amministratore) i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato: il che comporta che ogni singolo condomino, indipendentemente dall’approvazione del preventivo di spesa, è tenuto a versare i contributi condominiali in ragione dei propri millesimi.

Nulla da fare per i conguagli, a debito o a credito, del consuntivo, perché senza l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea, una eventuale richiesta dei saldi può solo trovare un accoglimento spontaneo da parte del condomino, in difetto del quale resta impedito all’amministratore di procedere con un recupero coatto del credito (Cassazione 28644/2011).

All’amministratore, come già scritto, non è impedito di richiedere, pur in difetto di specifica delibera, rate in acconto. Trattasi però di una autonoma sua iniziativa,alla quale neppure una espressa autorizzazione in tal senso espressa dai condomini fuori della sede assembleare potrebbe legittimarlo a procedere giudizialmente per il recupero del dovuto, non potendo la volontà collegiale espressa in assemblea essere sostituita da quella invece manifestata singolarmente da ogni condomino (Cassazione 9082/2014).

L’amministratore, dunque, deve far conto sul condomino virtuoso che, una volta accettato il preventivo inviatogli, pur in difetto di approvazione da parte dell’assemblea, provveda ad un versamento spontaneo, adempiendo così ad un dovere che la legge gli impone, se vuole continuare godere dei beni e a fruire dei servizi comuni, soprattutto nel persistere del Covid-19.