La canna fumaria può non essere un bene comune

Una canna fumaria, anche se ricavata in parti comuni dell’edificio, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condòmini ove destinata a servire esclusivamente l’appartamento o il locale cui afferisce.

Il principio è stato applicato di recente dal Tribunale di Roma (sentenza 12880/2022) al caso riguardante una condomina che lamentava la presenza di immissioni di odori di cottura e di combustione all'interno della propria abitazione e provenienti dalla canna fumaria (inglobata nel muro della camera da letto), destinata a servire l'immobile di proprietà di un altro condomino.La ricorrente chiedeva al giudice di ordinare al condominio di disporre la verifica tecnica dell'avvenuta sigillatura della canna fumaria e, ove la sigillatura non risultasse eseguita, ordinarne l'esecuzione oltre che condannare il condomino resistente fruitore del manufatto al risarcimento dei danni.

Per il Tribunale, sebbene oggetto del presente giudizio non fosse l'accertamento della proprietà della canna fumaria, era evidente che tale accertamento si imponesse in via incidentale posto che la ricorrente aveva rivolto specifica domanda di condanna del condominio ad un adempimento su detta canna, per cui era necessario per stabilire se, l'ente, fosse o meno il destinatario di tale adempimento.Per la giurisprudenza di legittimità (Cassazione 20555/ 2021) la presunzione di bene comune di cui all’articolo 1117 Codice civile può essere vinta dal titolo contrario, con ciò intendendosi anche l’ipotesi in cui, all’atto del frazionamento dell’edificio, un dato bene, sia pur rientrante nell’ambito di quelli elencati nell’articolo 1117 Codice civile, abbia una sua specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva.

Quando il bene, quindi, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una sola parte dell’immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall’originario proprietario dell’intero immobile ad un uso esclusivo, si tratta di un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale.

Nella fattispecie in esame, era un fatto certo e non contestato tra le parti che la canna fumaria avesse la base del suo inizio al livello e nell’appartamento del resistente dotato di camino, ancora in uso.Non essendoci, dunque, prova che la canna fumaria fosse di proprietà condominiale, emergendo l'evidenzia contraria, il Tribunale rigettava le domande avanzate nei confronti del condominio il quale non poteva mai invadere, con le proprie azioni, la sfera di proprietà dei singoli condomini (nella specie la verifica e/o la sigillatura della canna fumaria) potendo disporre solo su diritti relativi alle parti comuni. Respinte, infine, le altre questioni riguardanti le immissioni e il risarcimento essendo state oggetto già di tre pronunciamenti di rigetto.