Se vi è una sentenza che non è sfuggita proprio a nessuno, condòmini, amministratori di condominio, e giuristi, questa è la sentenza numero 9148 emessa dalle Sezioni unite della Cassazione nell’aprile del 2008. Trattasi di una pronunzia di portata davvero notevole, in quanto ha segnato la fine della presupposta solidarietà passiva verso i terzi creditori di una compagine condominiale, introducendo di fatto la regola della parziarietà. In buona sostanza, con riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi, la responsabilità diretta dei condòmini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.
Per dirla in termini ancora più semplici: i condòmini solventi non devono sempre e necessariamente farsi carico dell’insoluto altrui. Tale rilevante principio, una volta formulato ed introdotto nel nostro ordinamento per via giurisprudenziale, non è stato superato neppure dal legislatore del 2012, con la cosiddetta riforma del condominio; anzi, nel 2012 si è aggiunta la previsione secondo cui, il debito sussidiario di garanzia del condòmino solvente, è subordinato alla preventiva escussione del moroso.Ebbene, la vicenda che fa da sfondo alla pronunzia che andremo ad esaminare, non fa che ribadire ed esplicitare ancora meglio l’orientamento ormai consolidatosi.Vediamo più nel dettaglio qual è il principio di diritto che possiamo trarre dal provvedimento numero 5043 emesso dai giudici di Piazza Cavour il 17 febbraio ultimo scorso.
I fatti di causa
Una condòmina aveva azionato il credito da ella vantato nei confronti del condominio notificando gli atti di precetto a due condòmini perfettamente solventi, senza agire preventivamente nei confronti dei morosi. Avverso i precetti, i condòmini solventi avevano spiegato formale opposizione dinanzi al Giudice di pace, che tuttavia rigettava il loro ricorso. I condòmini solventi si determinavano così ad agire in appello, e si rivolgevano al Tribunale di Foggia.I giudici del secondo grado ritenevano meritevole di accoglimento l’azione degli appellanti, poiché la creditrice aveva disatteso quanto previsto dall’articolo 63 comma 2 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che contempla l’obbligo di preventiva escussione dei condòmini morosi.La condòmina soccombente decideva quindi di rimettere la questione alla suprema corte di Cassazione.
Il principio di diritto
Investiti della vicenda, i giudici di Piazza Cavour procedono ad esaminare atti e fatti di causa, e dirimono la controversia con la formulazione di un principio di diritto che riprende, conferma, e specifica quanto statuito con la nota Sezioni unite del 2008. Il creditore insoddisfatto che voglia convenire in giudizio uno o più dei singoli condòmini in regola con i pagamenti, deve preliminarmente agire nei confronti dei condòmini morosi, dei cui dati abbia eventualmente ricevuto comunicazione da parte dell’amministratore.La condizione di morosità del condòmino convenuto dal creditore, deve sussistere non soltanto al momento dell’avvio del giudizio, ma anche nel momento in cui la lite viene decisa.
La Cassazione ci tiene a precisare che il creditore ha il dovere di iniziare le azioni contro il moroso, e di continuarle con diligenza e buona fede, tenendo sempre bene a mente di dover garantire ai condòmini in regola con i pagamenti due benefici: il beneficio d’ordine - ovvero il moroso deve essere chiamato a saldare il debito prima di ogni altro - ed il cosiddetto beneficio di escussione - è necessario cioè che il moroso venga assoggettato ad un procedura esecutiva in piena regola, dall’atto di precetto sino al pignoramento. Inoltre, il creditore ha l’obbligo di adottare ogni misura cautelare atta a preservare il patrimonio del debitore da qualsivoglia attività che lo stesso decidesse di porre in essere in frode al creditore.
L’onere della prova
Ricade infine sul titolare del diritto di credito, la dimostrazione di avere avviato e concluso senza successo la procedura esecutiva ai danni del condòmino moroso; difatti, solo dopo aver fornito tale prova egli potrà passare all’escussione del condòmino in regola con i pagamenti, e solo per la sua quota parte di contribuzione alle spese comuni.Posto il ragionamento sin qui brevemente tratteggiato, l’ordinanza in esame si conclude con la formulazione del seguente principio di diritto: «se ad un condòmino pagante venisse intimato un atto di precetto da parte di un terzo creditore, sulla base del titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, è possibile proporre opposizione a precetto ai sensi dell’articolo 615 del Codice di procedura civile, per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condòmini morosi che rappresenta la condizione ineludibile per potere poi far valere l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’articolo 63 comma 2 delle disposizioni di attuazione del Codice civile». Alla luce del principio in parola, gli ermellini decidono la vicenda per cui è causa rigettando il ricorso della condòmina.