Lastrici ad uso esclusivo, proprietario e condominio pagano i danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti

Se l'uso del lastrico solare non è comune a tutti, a rispondere dei danni da infiltrazioni all'unità sottostante saranno sia il proprietario o l'usuario esclusivo custodi del bene, sia il condominio. La funzione di copertura dell'intero edificio o di sua parte, infatti, impone all'amministratore di adottare i controlli per conservarlo e all'assemblea di provvedere alla manutenzione extra. Concorso di responsabilità che, di regola, si risolve ponendone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario e per i restanti due terzi a carico dell'ente di gestione. A confermarlo è la Corte di appello di Napoli con sentenza numero 1631 del 15 aprile 2022.

Apre la controversia, la decisione di una donna di citare il condominio chiedendone la condanna a eliminare la causa delle infiltrazioni che interessavano la sua unità, a ristorarle i danni da mancata locazione e rimborsarle le spese condominiali ordinarie. Sul terrazzo calpestabile di sua esclusiva proprietà e posto al di sopra del proprio alloggio, spiega, insisteva una servitù di copertura e raccolta delle acque piovane a vantaggio dell'intero stabile. Sul terrazzo, poi, c'erano collettori pluviali collegati a tubi verticali che, attraversando alcune pareti del proprio immobile, consentivano il deflusso delle acque piovane verso le condotte fognarie. Ma da oltre due anni, in prossimità di detti collettori e condutture, erano comparse importanti infiltrazioni che le avevano danneggiato pittura ed intonaco. Motivo per cui i suoi inquilini recedevano in anticipo dal contratto.

In ogni caso, nessuno si era attivato per risolvere la faccenda nonostante la problematica fosse stata rappresentata in assemblea tanto che gli amministratori si erano impegnati ad acquisire il preventivo di ditte specializzate per eseguire l'intervento. Ad ogni modo, considerato che il lavoro si sarebbe dovuto effettuare su un lastrico solare di uso esclusivo, andava applicato l'articolo 1126 del Codice civile con onere di sostenere le spese nella misura di 1/3.

Il Tribunale concorda e condanna il condominio ad eseguire le opere ripartendone i costi in tal maniera ma l'ente formula appello che la Corte boccia. Non era stato provato, scrive, che le infiltrazioni fossero addebitabili alla scorretta esecuzione delle opere commissionate mentre la presenza dei fenomeni infiltrativi, oltre a non esser stata contestata, aveva trovato riscontro nella consulenza tecnica d'ufficio. La pretesa di applicare l'articolo 1126 del Codice civile, quindi, era accoglibile per le spese di eliminazione delle cause delle infiltrazioni riconducibili al terrazzo. La legge prevede, infatti, che l'usuario esclusivo sia tenuto ad un terzo della contribuzione, spettando gli altri due terzi a tutti i partecipanti.

Tuttavia, per i danni derivanti dalle infiltrazioni, la responsabilità era interamente del condominio, rimasto inerte alle sollecitazioni d'intervento sul lastrico per eliminarne vizi costruttivi. Né era configurabile un concorso di colpa della donna che si era subito attivata e che, comunque, non avrebbe potuto eseguire i lavori in proprio sia per il costo e sia perché riguardavano parti comuni. Esclusa anche una sua responsabilità per il distacco della guaina impermeabilizzante dalle pareti dei parapetti del terrazzo e per i difetti di pavimentazione, la soluzione del Tribunale meritava conferma.

Del resto, sottolineano le Sezioni unite di Cassazione (sentenza numero 9449/16), se l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti, dei danni da infiltrazioni nel bene sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo poiché custodi, sia il condominio siccome la funzione di copertura dell'intero edificio, o di sua parte, propria del lastrico solare o terrazza a livello, anche se di proprietà o uso esclusivi, impone all'amministratore tutti i controlli utili alla conservazione e all'assemblea di provvedere alla manutenzione straordinaria. Concorso di responsabilità che, di regola, impone una divisione delle spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o terrazza, e per i restanti due terzi a carico del condominio. Questi, i motivi per cui la Corte di appello di Napoli rigetta l'impugnazione.