Quando il sottotetto si computa nelle altezze

Ormai l'edilizia si basa essenzialmente su interventi rientranti nel "piano casa" che permettono importanti premi volumetrici. Chi si cimenta in interventi di questo tipo deve confrontarsi con due problemi di fondo: le distanze e le altezze. Il premio volumetrico, infatti, può trasformarsi in un maggior volume realizzato - con conseguente aumento delle superfici vendibili - solo a condizione che il lotto sia sufficientemente ampio e che le norme di piano permettano di realizzare una maggiore altezza. In tale contesto diventa essenziale il calcolo delle altezze.

Il caso in esame
Una società ottiene un Permesso di Costruire per la realizzazione, in sostituzione di un edificio preesistente, di un fabbricato per civile abitazione composto da piano terra, primo e secondo piano, oltre sottotetto termico non abitabile.
A seguito di alcune verifiche, il Responsabile del settore Urbanistica-Edilizia Privata del Comune dispone la sospensione cautelativa dei lavori strutturali del fabbricato. Il provvedimento trova il proprio fondamento su un presunto contrasto tra l'altezza massima del fabbricato indicata in progetto (ml 9,95 dal piano di campagna, misura al colmo) e le N.T.A. (che prevedevano, nell'area di intervento, una altezza massima degli edifici di mt. 10,50).
La differenza di quote, secondo il Comune, sarebbe determinata dai diversi criteri utilizzati per il calcolo delle altezze che, secondo l'amministrazione, andava computato conteggiando anche il sottotetto, escludendo solo il torrino scala.

Il sottotetto non va computato nell'altezza
La società impugna il provvedimento chiedendo al giudice amministrativo di annullare l'ordine di sospensione dei lavori. A suo avviso, nell'altezza complessiva del fabbricato non andrebbe computato il sottotetto in quanto si tratterebbe di un elemento non abitabile, costituente un volume tecnico. A questo punto si tratta di decidere se il sottotetto possa essere considerato un volume tecnico escluso dal computo dell'altezza massima.

La decisione del Tar
Il Tar Campania (Napoli, Sez. II, sentenza del 3 marzo 2020 n. 993) ha respinto il ricorso ritenendolo infondato. A parere del Tribunale, nel caso in esame, il sottotetto, per le proprie caratteristiche costruttive e dimensionali, non poteva essere considerato come una mero volume tecnico e, conseguentemente, andava computato nel calcolo dell'altezza complessiva del fabbricato.

Cosa sono i volumi tecnici
Il Tar su quali elementi fonda la propria decisione? Il punto di partenza è dato dalla definizione di "volume tecnico" che, nell'interpretazione del Tar, viene a coincidere con la "definizione n. 31" del glossario dell'edilizia. In particolare, il giudice amministrativo ricorda che, ai fini del calcolo della volumetria ammissibile e dell'altezza massima, i volumi tecnici coincidono con quelli "strettamente necessari a contenere ed a consentire l'accesso a quegli impianti tecnici indispensabili per assicurare il comfort abitativo degli edifici, che non possano, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti, essere inglobati entro il corpo della costruzione realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche (Tar Campania Napoli, sez. IV, sent. 17 giugno 2002, n.3597)". Richiama, in proposito, la giurisprudenza del Consiglio di Stato secondo la quale il volume tecnico "corrisponde a un'opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché è destinata a solo contenere, senza possibilità di alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima".

Perché il sottotetto non è un volume tecnico
Stabilito cosa debba intendersi per "volume tecnico" il Tar spiega per quale motivo il sottotetto, nel caso in esame, non possa essere considerato tale. Il giudice amministrativo pone a base della propria decisione l'esame delle tavole di progetto e, in particolare, degli elaborati grafici relativi alle altezze del sottotetto ed al prospetto del fabbricato. Rileva, in proposito, che il sottotetto avrebbe una altezza massima compresa tra i m 2,60, e i m 2,10 (si tratterebbe, quindi, di un locale di fatto abitabile). Nella tavola "prospetto", l'immobile veniva rappresentato come un edificio di quattro piani fuori terra (ovvero: piano terra, primo e secondo piano, e sottotetto); in tale tavola il sottotetto veniva rappresentato come un un vero e proprio piano abitabile, con balconi e finestre esattamente corrispondenti a quelli dei piani sottostanti. In altre parole, il progetto rappresentava il sottotetto come una vera e propria unità immobiliare a se stante, addirittura fornita di balconi e finestre, e non come un volume tecnico destinato a contenere gli impianti posti al servizio delle residenze.

Cosa dice il "glossario"
Ormai il R.E.T. (Regolamento Edilizio Tipo) e le correlate "definizioni standardizzate" sono diventate di uso comune. In tale contesto abbiamo una precisa definizione dell'altezza dell'edificio (definizione n. 28) intesa come "l'altezza massima tra quella dei vari fronti". Abbiamo, quindi, un rinvio alla definizione n. 27 relativa all'"altezza dal fronte" delimitata (a) all'estremità inferiore, dalla quota del terreno posta in aderenza all'edificio prevista dal progetto e (b) all'estremità superiore, dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, per i tetti inclinati, ovvero dalla sommità delle strutture perimetrali, per le coperture piane. Volendo applicare tale definizione al caso in esame, l'intero piano sottotetto verrebbe ad essere compreso nel calcolo delle altezze del fabbricato.