Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Locale piano terra di proprietà esclusiva fungente anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale – Spese di manutenzione e ricostruzione – Criteri di ripartizione – Disciplina applicabile – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, ove si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore sono pertanto a carico del proprietario esclusivo di esso e sono sottratte alle attribuzioni dell'assemblea. Le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura (ma non anche delle spese per pilastri e travi portanti, per le quali trova applicazione il criterio generale stabilito al primo comma dell'art. 1123 cod. civ.), competono per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per la restante metà a carico dei condomini, provvedendo l'assemblea a ripartire le stesse, come quelle inerenti all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, a norma dell'art. 1123 cod. civ., in mancanza di diversa convenzione.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Alloggio del portiere – Vincolo di destinazione in perpetuo del locale – Qualificazione – Servitù – Sussistenza – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, il vincolo di destinazione in perpetuo del locale adibito ad alloggio del portiere non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni "propter rem", difettando il requisito della tipicità, e può viceversa assumere carattere di realità, così da essere inquadrato nello schema delle servitù, in quanto inteso a restringere permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprietà di quel bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi ed utilità alle altre unità immobiliari ed alle parti comuni.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo – Nullità della delibera – Rilevabilità officiosa – Ammissibilità – Conseguenze

In tema di condominio negli edifici, il giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo ha il potere di sindacare la nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento della ingiunzione, che sia stata eventualmente eccepita dalla parte; egli ha altresì il potere-dovere di rilevare d'ufficio l'eventuale nullità della deliberazione, con l'obbligo – in tal caso – di instaurare sulla questione il contraddittorio tra le parti ai sensi dell'art. 101, secondo comma, cod. proc. civ. (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, la Suprema Corte ha escluso che la deliberazione dalla quale promanava il credito azionato in via monitoria potesse ritenersi viziata da nullità sul presupposto che la stessa era fondata su una delibera assembleare di approvazione di tabelle millesimali non adottata con il consenso unanime dei condomini).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Opere su parti di proprietà o uso individuale – Veduta in appiombo o verticale esercitabile dalle aperture dei singoli appartamenti condominiali – Diritto del proprietario – Sussistenza – Costruzione di altro condomino realizzata in pregiudizio rispetto all'esercizio di tale diritto – Illegittimità – Esigenze di libera fruizione della proprietà e di riservatezza del vicino – Rilevanza – Esclusione

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 cod. civ. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Nel caso di specie, la Suprema Corte, richiamato l'enunciato principio, ha confermato l'illegittimità di un manufatto realizzato sul terrazzo annesso all'appartamento di proprietà di un condomino e sottostante a quello di proprietà di altri due condomini, costituito da tralicci di metallo e da una copertura in legno e plastica).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Innovazioni – Nozione – Accertamento del giudice del merito – Sindacato in sede di legittimità – Esclusione – Limiti – Fattispecie relativa a realizzazione di piattaforme in cemento armato eseguite dall'amministratore del condominio in area comune destinata a verde

In tema di condominio negli edifici, deve considerarsi innovazione, agli effetti dell'art. 1120 cod. civ., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente le modificazioni materiali che ne alterino l'entità sostanziale o ne mutino la destinazione originaria; l'indagine relativa, volta a stabilire se in concreto si sia in presenza di un'innovazione ex art. 1120 cod. civ. è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata che aveva escluso che talune modifiche strutturali apportate all'area comune destinata a verde direttamente dall'amministratore del condominio potessero essere qualificate come innovazioni, le quali, comunque, erano poi state ratificate dell'assemblea condominiale mediante l'adozione di delibere rispettose delle maggioranze prescritte dalla legge).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Rendiconto condominiale – Contenuto – Errori presenti nel prospetto dei conti individuali – Per inesatta contabilizzazione delle morosità e dei pagamenti pregressi – Approvazione assembleare – Contestazione – Impugnazione ex art. 1137 c.c. – Necessità

In tema di condominio negli edifici, un rendiconto approvato dall'assemblea che contenga errori nel prospetto dei conti individuali del singolo condomino, per effetto di inesatta contabilizzazione delle morosità e dei pagamenti precedenti di quel partecipante, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 cod. civ. deve essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, cod. civ.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Art. 1119 c.c. nel testo vigente ante riforma ex lege n. 220/2012 – Divieto di divisione – Portata – Limiti – Presupposto della maggiore o minore comodità di uso – Valutazione – Criterio

L'art. 1119 cod. civ., anche nel testo in vigore prima delle modifiche introdotte dalla legge n. 220 del 2012 di riforma della disciplina condominiale 220/2012, non stabiliva un divieto assoluto di divisibilità delle parti comuni di un edificio in condominio, ma la subordinava all'esigenza di non rendere più incomodo l'uso delle parti comuni da parte dei singoli. In particolare, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento la citata norma, andava valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza e destinazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità, piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini avrebbero ricavato prima e dopo la divisione.

IMMOBILI

Contratti – Mediazione – Diritto del mediatore al pagamento della provvigione – Conclusione dell'affare – Veste giuridica prescelta dalle parti intermediate – Irrilevanza – Raggiungimento scopo economico posto dalle parti a fondamento dell'incarico mediatizio – Rilevanza

Il mediatore ha diritto alla provvigione ove le parti concludano l'affare, senza che possa assumere rilievo la veste giuridica da costoro prescelta, ma solo il raggiungimento dello scopo economico, per perseguire il quale esse avevano dato incarico al mediatore.

IMMOBILI

Contratti – Locazione – Immobili urbani ad uso diverso – Pendenza della procedura esecutiva sull'immobile locato – Atti di gestione del rapporto locativo compiuti dal proprietario-locatore e debitore esecutato non nella qualità di custode o senza previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione – Inefficacia nei confronti della procedura e del conduttore – Sussistenza – Estinzione della procedura prima scadenza del rapporto – Irrilevanza

Gli atti di gestione del rapporto locativo ad uso diverso – quali devono considerarsi sia la registrazione tardiva del contratto, sia il diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 29 legge n. 392 del 1978 – posti in essere, nella pendenza della procedura esecutiva, dal debitore esecutato non nella qualità di custode o senza previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, sono radicalmente improduttivi di effetti nei confronti della procedura e dello stesso conduttore e tali rimangono anche qualora la procedura esecutiva si estingua, per causa diversa dalla vendita forzata dell'immobile, anteriormente alla prima scadenza del rapporto.

IMMOBILI

Demanio – Sdemanializzazione – Accertamento – Criteri – Disuso da tempo immemorabile o inerzia della pubblica amministrazione – Insufficienza – Fondamento – Fattispecie relativa sdemanializzazione di terreni oggetto di domanda di usucapione

La sdemanializzazione può verificarsi anche senza l'adempimento delle formalità previste dalla legge, purché risulti da atti univoci, concludenti e positivi della P.A., incompatibili con la volontà di conservare la destinazione del bene all'uso pubblico; né il disuso da tempo immemorabile o l'inerzia dell'ente possono essere invocati come elementi indiziari dell'intenzione di far cessare tale destinazione, poiché, per la prova di ciò, è necessario che essi siano accompagnati da fatti concludenti e da circostanze così significative da rendere impossibile formulare altra ipotesi se non quella che la P.A. abbia definitivamente rinunziato al ripristino della pubblica funzione del bene medesimo.

IMMOBILI

Immobili – Comunione – Uso della cosa comune – Limiti – Abuso e danno – Nozioni rispettive – Fattispecie concernente locazione di beni comuni

A norma dell'art. 1102 cod. civ. si ha abuso della cosa comune quando vi sia alterazione della sua destinazione ovvero l'impedimento del pari uso di essa da parte degli altri partecipanti alla comunione, mentre il danno, inteso come diminuzione della quota o come perdita materiale del bene oggetto della comproprietà, costituisce soltanto l'effetto che, a sua volta, da luogo all'azione di risarcimento.