Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Supercondominio – Costituzione – Presupposti – Individuazione

Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Impianto di riscaldamento centralizzato – Adozione del sistema di contabilizzazione del calore – Criterio di ripartizione delle spese – Valore millesimale – Illegittimità – Consumo effettivamente registrato – Necessità

In tema di condominio negli edifici, le spese del riscaldamento centralizzato, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri – sia pure solamente parziale – alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, considerandosi, perciò, che la ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato in misura proporzionale ai millesimi di proprietà è possibile solo in assenza di sistemi di misurazione del calore erogato che consentono di ripartirle in base all'uso.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Sopraelevazione – Nozione – Opere di trasformazione delle parti comuni idonee ad attrarre il bene comune nell'uso esclusivo – Configurabilità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, la sopraelevazione di cui all'art. 1127 cod. civ. non si configura affatto nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, il tetto condominiale ed un vano tecnico condominiale, per realizzare gli abbaini in falda ed un lucernario), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino attraverso la creazione di un accesso diretto.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Sopraelevazione – Innovazione vietata – Nozioni rispettive – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1127 cod. civ., costituisce "sopraelevazione", soltanto l'intervento edificatorio che comporti l'occupazione della colonna d'aria soprastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell'ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura o occupi altre parti comuni ex art. 1117 cod. civ., come i c.d. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato, per la costruzione di terrazze o abbaini, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica non è riconducibile all'esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. ed integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Presunzione di comunione – Azione di rivendica di parti comuni riconducibili all'art. 1117 c.c. – Onere della prova gravante sul condomino rivendicante – Oggetto – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 cod. civ., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene.

IMMOBILI

Responsabilità civile – Danno cagionato da cosa in custodia – Locazione di immobile – Danni arrecati a terzi – Responsabilità del locatore-proprietario – Presupposti

Il proprietario dell'immobile locato in tanto è responsabile ex art. 2051 cod. civ. per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati (perché la concessione in godimento del bene non comporta la perdita della loro disponibilità giuridica e materiale), in quanto abbia e conservi la custodia anche durante la locazione; ne consegue che la sua responsabilità in veste di custode viene meno sia quando egli provi la sussistenza del caso fortuito e, cioè, di un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile – che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore – determinante la causazione del danno (Nel caso di specie, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, in quanto, nella circostanza, la corte del merito aveva omesso di accertare se le infiltrazioni dannose fossero state determinate da parti dell'immobile sottoposte alla custodia dei proprietari dell'immobile locato oppure acquisite alla disponibilità dei conduttori, e se le condotte ostruzionistiche assunte da quest'ultimi potessero integrare il caso fortuito, esonerando in tal modo i ricorrenti da responsabilità o riconducendola ad un periodo più breve).

IMMOBILI

Servitù prediali – Esercizio – Alterazione – Trasferimento della servitù in luogo diverso – Condizioni – Iniziativa unilaterale del proprietario del fondo servente – Inammissibilità – Conseguenze

Ai sensi dell'art. 1068 cod. civ., lo spostamento delle opere necessarie per l'esercizio della servitù non può avvenire per iniziativa unilaterale del proprietario del fondo servente il quale, ove l'originario esercizio di quel diritto impedisca di effettuare lavori, operazioni o miglioramenti, può offrire al proprietario del fondo dominante un luogo altrettanto comodo per godere del suo diritto; ove, tuttavia, detta offerta non sia accettata, tale spostamento può essere chiesto e conseguito dal proprietario del fondo servente o per decisione del giudice o per effetto di convenzione scritta ex art. 1350, n. 4, cod. civ. intercorsa tra le parti, implicando il mutamento del luogo di esercizio variazioni nel contenuto della servitù medesima.

IMMOBILI

Contratti – Vendita – Costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia – Vizio della cosa – Sussistenza – Esclusione – Fondamento – Disciplina dell'art. 1489 c.c. – Applicabilità – Condizioni

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Esecuzione dell'opera – Direttore dei lavori per conto del committente – Dovere di vigilanza sull'esecuzione dell'opera – Responsabilità per vizi progettuali – Esclusione – Limiti

Il direttore dei lavori per conto del committente esercita i medesimi poteri di controllo sull'attuazione dell'appalto che questi ritiene di non poter svolgere di persona, sicché ha il dovere, attesa la connotazione tecnica della sua obbligazione, di vigilare affinché l'opera sia eseguita in maniera conforme al progetto, al capitolato ed alle regole della buona tecnica, senza che da tale attività derivi la sua corresponsabilità con l'appaltatore per i difetti dell'opera derivanti da vizi progettuali, salvo egli sia stato espressamente incaricato dal committente di svolgere anche l'attività, aggiuntiva rispetto a quella oggetto della sua normale prestazione, di verificare la fattibilità e l'esattezza tecnica del progetto.