Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Singolo condomino – Godimento delle cose, dei servizi e degli impianti comuni – Disciplina applicabile – Assoggettamento della parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a fornire una utilità ulteriore e diversa – Costituzione servitù prediale – Configurabilità – Consenso unanime – Necessità

In tema di condominio negli edifici, se nell'ambito della relazione di accessorietà supposta dall'art. 1117 cod. civ., ciascun condomino si avvale delle parti comuni in virtù del diritto di condominio, nondimeno il godimento delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, a vantaggio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, può attuarsi mediante l'ampliamento delle relative facoltà, altrimenti commisurate al valore della rispettiva proprietà, mediante un titolo attributivo di maggiori diritti ex art. 1118, primo comma, cod. civ.; diversamente, se a beneficio di una o più unità immobiliari si impone sulle cose comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé, o la misura dell'uso, non consentirebbero, vale a dire quando si assoggetta la parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a fornire una utilità ulteriore e diversa, si dà luogo al sorgere di una servitù ex art. 1027 cod. civ. da costituire col consenso di tutti i partecipanti. In altri termini, allorché al partecipante è attribuito convenzionalmente il diritto di utilizzare le cose, i servizi e gli impianti comuni in modo ulteriore e diverso, tale diritto non può che qualificarsi come servitù costituita sulla cosa comune in favore della porzione di proprietà individuale.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell'amministratore – Domanda di usucapione nell'interesse del condominio – Legittimazione attiva dell'amministratore – Sussistenza – Condizioni – Mandato speciale di ciascun condomino – Necessità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Trascrizione – Opponibilità al terzo estraneo alla comunione – Esclusione – Fondamento – Conseguenze

In tema di condominio negli edifici, in base all'art. 1117 cod. civ., il regolamento di condominio, quand'anche trascritto, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione, perché non costituisce un titolo di proprietà, sicché la natura condominiale di un'area separata ed autonoma rispetto all'edificio in cui ha sede il Condominio stesso intanto può essere riconosciuta in quanto risulti consacrata in un titolo petitorio, formatosi in precedenza.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Modifiche – Forma scritta – Necessità – Criterio del consenso unanime o maggioritario – Condizioni rispettive – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta a pena di invalidità anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma. Fermo tale principio, mentre le previsioni del regolamento che incidono sui diritti esclusivi o che contemplino un'eventuale convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, cod. civ., richiedono l'approvazione unanime di tutti i condomini, avendo natura contrattuale, quelle di adozione o modifica di clausole che, ancorché originariamente inserite in un regolamento contrattuale, disciplinano i servizi e l'uso dei beni comuni e che hanno natura organizzativa può, invece, essere disposta con la maggioranza prescritta dagli art. 1138 e 1136 cod. civ.

IMMOBILI

Proprietà – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Immissioni – Disciplina ex art. 844 c.c. – Contemperamento fra esigenze della proprietà e della produzione – Rilevanza solo per le propagazioni rientranti nella normale tollerabilità – Immissioni realizzate al di fuori di tale ambito – Illecito extracontrattuale – Determinazione del danno – Irrilevanza del contemperamento – Fondamento – Fattispecie relativa ad immissioni sonore

L'art. 844 cod. civ. impone, nei limiti della normale tollerabilità e dell'eventuale contemperamento delle esigenze della proprietà con quelle della produzione, l'obbligo di sopportazione di quelle inevitabili propagazioni attuate nell'ambito delle norme generali e speciali che ne disciplinano l'esercizio. Viceversa, l'accertamento del superamento della soglia di normale tollerabilità di cui all'art. 844 cod. civ. comporta, nella liquidazione del danno da immissioni, l'esclusione di qualsiasi criterio di contemperamento di interessi contrastanti e di priorità dell'uso poiché, venendo in considerazione, in tale ipotesi, unicamente l'illiceità del fatto generatore del danno arrecato a terzi, si rientra nello schema dell'azione generale di risarcimento danni ex art. 2043 cod. civ. e specificamente, per quanto concerne il danno non patrimoniale risarcibile, in quello dell'art. 2059 cod. civ.

IMMOBILI

Proprietà – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Immissioni – Disciplina ex art. 844 cod. civ. – Contemperamento fra esigenze della proprietà e della produzione – Rilevanza solo per le mansioni rientranti nella normale tollerabilità – Immissioni realizzate al di fuori di tale ambito – Divieto di contemperamento di opposti interessi – – Fattispecie relativa ad immissioni sonore

L'art. 844, comma 2, c.c., nella parte in cui rimette alla valutazione del giudice il contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, considerando eventualmente la priorità di un determinato uso, va letto tenendo conto che il limite della tutela della salute è da ritenersi ormai intrinseco nell'attività di produzione, oltre che nei rapporti di vicinato, alla luce di una interpretazione costituzionalmente orientata, sicché deve sempre considerarsi prevalente – rispetto alle esigenze della produzione – la soddisfazione di una normale qualità della vita. Ne deriva l'esclusione, in siffatta evenienza, dell'impiego di qualsiasi criterio di contemperamento di interessi contrastanti e di priorità dell'uso.

IMMOBILI

Proprietà – Azioni a difesa della proprietà – "Negatoria servitutis" – Convenuto – Costituzione servitù o ampliamento di quella già esistente – Domanda riconvenzionale – Necessità – Forma – Individuazione

Nel giudizio di "negatoria servitutis", il convenuto può limitarsi ad eccepire l'esistenza della contestata servitù o l'estensione di essa oltre i limiti dedotti dall'attore, prospettando situazioni che, ove accertate, possono valere al fine del rigetto della domanda, mentre nel caso in cui intende ottenere con la sentenza la costituzione della detta servitù o l'ampliamento di quella già esistente, deve necessariamente proporre domanda riconvenzionale per la quale, pur non richiedendosi formule sacramentali, è tuttavia necessario l'impiego di espressioni che consentano di individuarne il contenuto sostanziale in riferimento alle finalità concrete che la parte vuole realizzare.

IMMOBILI

Acque – Acque pubbliche – Edificazione in prossimità degli argini – Distanze previste dall'art. 96, lett. f), del r.d. n. 523 del 1904 – Natura sussidiaria – Conseguenze– Deroga da parte della disciplina locale – Possibilità – Condizioni

L'art. 96, lett. f), del r.d. n. 523 del 1904, in materia di distanze delle costruzioni dagli argini, ha carattere sussidiario, essendo destinato a prevalere solo in assenza di una specifica normativa locale; tuttavia, quest'ultima, che può anche essere contenuta nello strumento urbanistico, per derogare alla norma statale, deve essere espressamente destinata alla regolamentazione delle distanze dagli argini, esplicitando le condizioni locali e le esigenze di tutela delle acque e degli argini che giustifichino la determinazione di una distanza maggiore o minore di quella indicata dalla norma statale.

IMMOBILI

Possesso – Effetti – Usucapione – Servitù costituita dal mantenimento di una opera a distanza illegale – Usucapione – Possesso utile – Decorrenza – Criteri

Al fine della determinazione del "dies a quo" per l'usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza illegale deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione bensì a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, mercé la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare anche al titolare del fondo servente l'esistenza di uno stato di fatto coincidente con l'esercizio di un diritto reale di servitù.