Rassegna della Cassazione

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Contratto – Formazione ed elementi del contratto – Contratto preliminare – Di compravendita immobiliare – Oggetto del contratto – Determinazione attraverso elementi diversi – Configurabilità – Limiti – Rinvio ad un documento parte integrante dell’accordo negoziale – Esclusione – Fondamento

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di determinare l’oggetto del contratto attraverso altri elementi trova un limite qualora l’oggetto sia individuato attraverso il rinvio ad un documento (nel caso di specie, la planimetria), così chiamato a formare parte integrante dell’accordo negoziale. In tal caso, infatti, la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi diversi dal documento richiamato specificamente nel contratto.

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Contratti – Appalto – Rovina e difetti di cose immobili – Committente – Azione risarcitoria – Termine di decadenza – Denuncia entro un anno dalla scoperta – Concorso nell’evento dannoso di una pluralità di appaltatori – Invio della denuncia ad ognuno di essi – Necessità – Società appaltatrici composte dagli stessi soci – Irrilevanza – Fattispecie relativa ad appalto concluso in ambito condominiale

In tema di rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 cod. civ., la necessità che la denuncia sia inoltrata entro un anno dalla scoperta, a pena di decadenza dell’azione risarcitoria, riguarda ogni singolo appaltatore che abbia in tesi concorso alla causazione della rovina, del pericolo di rovina o dei gravi difetti, non rilevando che le compagini sociali delle diverse società appaltatrici siano composte dagli stessi soci.

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Contratti – Appalto – Appaltatore – Domanda di pagamento del corrispettivo – Prova dell’ammontare del credito – Fatture – Contabilità – Idoneità – Esclusione – Limiti – Fondamento

In tema di contratto di appalto, l’appaltatore che chieda il pagamento del proprio compenso ha l’onere di dimostrare la congruità della somma pretesa, con riferimento alla natura, all’entità ed alla consistenza delle opere realizzate, non costituendo idonee prove dell’ammontare del credito le fatture emesse dal medesimo appaltatore, poiché si tratta di documenti fiscali provenienti dalla parte stessa, né la contabilità redatta dal direttore dei lavori o dallo stesso appaltatore, a meno che non risulti che essa sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l’abbia accettata senza riserve.

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Contratto – Scioglimento del contratto – Risoluzione del contratto per inadempimento – Importanza dell’inadempimento – Accertamento – Criteri – Individuazione da parte del giudice dei parametri di riscontro – Necessità – Fattispecie relativa a controversia insorta in tema di preliminare di compravendita immobiliare

In materia di apprezzamento della gravità dell’inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., la previsione di legge viene falsamente applicata laddove il giudice non individui i parametri sulla base dei quali viene affermato che l’inadempimento non può essere giudicato di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altro contraente. Parametri, che non possono prescindere dalle emergenze di causa, sicché un tal giudizio non può essere espresso in termini astratti o, comunque, incompatibili con esse (Nel caso di specie, enunciando il principio di diritto, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, in quanto, nella circostanza, la corte territoriale, nel pronunciare, in sede di gravame, il diritto di recesso da parte del promittente venditore di beni immobili, con ritenzione di tutte le somme ricevute a titolo di caparra, si era limitata ad affermare, in difetto di un qualsivoglia riferimento ai concreti fatti di causa, che l’inadempimento dei promissari acquirenti non aveva “…scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse della controparte, avendo esso riguardato un’obbligazione fondamentale del rapporto sinallagmatico, ossia il pagamento anticipato di una somma deputata alla liquidazione anticipata e forfettaria del danno (per l’eventuale inadempimento) e svolgente funzione di acconto sul prezzo…”).

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Contratto – Formazione ed elementi del contratto – Contratto preliminare – Di vendita di terreno risultato inedificabile contrariamente alle aspettative del promissario acquirente – Azione di risoluzione del rapporto “ex tunc” in applicazione dell’istituto della presupposizione – Ammissibilità – Condizioni – Inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto – Necessità – Fattispecie concernente apposizione di un vincolo di esproprio su una parte di terreno promesso in vendita

Con riguardo a preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest’ultimo a chiedere la risoluzione “ex tunc” del rapporto, in applicazione dell’istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se inoltre l’edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso (alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali).

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Demanio – Concessione immobili pubblici – Pagamento oneri relativi – prescrizione quinquennale – Applicabilità – Fondamento

gli oneri concessori riferiti al godimento di un immobile pubblico si applica la stessa prescrizione quinquennale relativa ai canoni della locazione (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la decisione gravata in quanto la corte del merito, pur rideterminando in diminuzione l’importo della condanna già pronunciata in prime cure a carico dell’odierno ricorrente ed in favore di una amministrazione comunale per il pagamento, da parte del primo, di oneri concessori riferiti al godimento di un box destinato allo svolgimento delle attività proprie del mercato locale, aveva disatteso l’eccezione di prescrizione sollevata dal ricorrente medesimo sul presupposto della mancata dimostrazione della natura quinquennale della prescrizione, incombendo, piuttosto, a carico della controparte creditrice, fornire la prova dell’infondatezza della relativa eccezione).