Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Singolo condomino – Godimento delle cose, dei servizi e degli impianti comuni – Disciplina applicabile – Assoggettamento della parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a fornire una utilità ulteriore e diversa – Costituzione servitù prediale – Configurabilità – Consenso unanime – Necessità

In tema di condominio negli edifici, se nell'ambito della relazione di accessorietà supposta dall'art. 1117 cod. civ., ciascun condomino si avvale delle parti comuni in virtù del diritto di condominio, nondimeno il godimento delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, a vantaggio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, può attuarsi mediante l'ampliamento delle relative facoltà, altrimenti commisurate al valore della rispettiva proprietà, mediante un titolo attributivo di maggiori diritti ex art. 1118, primo comma, cod. civ.; diversamente, se a beneficio di una o più unità immobiliari si impone sulle cose comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé, o la misura dell'uso, non consentirebbero, vale a dire quando si assoggetta la parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a fornire una utilità ulteriore e diversa, si dà luogo al sorgere di una servitù ex art. 1027 cod. civ. da costituire col consenso di tutti i partecipanti. In altri termini, allorché al partecipante è attribuito convenzionalmente il diritto di utilizzare le cose, i servizi e gli impianti comuni in modo ulteriore e diverso, tale diritto non può che qualificarsi come servitù costituita sulla cosa comune in favore della porzione di proprietà individuale.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Art. 1117 c.c. – Cortile – Nozione

In tema di condominio negli edifici, costituisce cortile, ai fini dell'elencazione nelle parti comuni dell'edificio eseguita dall'art. 1117 cod. civ., qualsiasi area scoperta tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce ed aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Art. 1117 c.c. – Cortile – Presunzione di condominialità – Fondamento – Superamento – Limiti

In tema di condominio negli edifici, la presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. del cortile, destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, non può essere vinta dalla circostanza che a esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un solo condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale (F.Cia).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Art. 1117 c.c. – Presunzione di condominialità – Superamento – Condizioni – Fattispecie relativa a cortile

In tema di condominio negli edifici, la presunzione di condominialità posta dall'art. 1117 cod. civ. non è vincibile con qualsiasi prova contraria, ma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali, dal quale deve risultare una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno o più condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza del Condominio – Amministratore – Legittimazione passiva – Limiti – Domanda diretta ad ottenere l'accertamento di una servitù su un fondo di proprietà condominiale – Proposizione nei confronti di tutti i condomini – Necessità

In tema di condominio negli edifici, la domanda diretta ad ottenere l'accertamento di una servitù su un fondo di proprietà condominiale va proposta nei confronti di ciascuno dei condòmini, che soli possono disporre del diritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore del condominio.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Delibera assembleare – Designazione di soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dalla legge – Nullità – Sussistenza – Fondamento – Fattispecie concernente nomina di amministratore

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis delle disposizioni d'attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente (Nel caso di specie, enunciando il principio di diritto, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso di un condomino, ha cassato la sentenza impugnata, demandando al giudice del rinvio di accertare, onde verificare la validità della deliberazione assembleare di nomina impugnata, se l'amministratore designato, non compreso fra i condomini dello stabile, avesse il possesso dei requisiti stabiliti dell'art. 71-bis disp. att. cod. civ.).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Rinnovo tacito dell'incarico per la durata annuale – Operatività – Limiti – Nullità della delibera di nomina per contrarietà all'art. 71-bis disp. att. c.c. – Esclusione – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, perché l'incarico di amministratore possa intendersi rinnovato per un anno, agli effetti dell'art. 1129, comma 10, cod. civ., è necessario che la delibera originaria di nomina non fosse nulla per contrarietà all'art. 71-bis disp. att. cod. civ. dovendosi negare la possibilità di una rinnovazione tacita dell'incarico, in applicazione del principio "quod nullum est nullum producit effectum", posto che, altrimenti, si perverrebbe al risultato di eludere i requisiti dettati da quest'ultima disposizione a tutela degli interessi generali della collettività.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Delibera assembleare – Designazione di soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dalla legge – Nullità – Sussistenza – Fondamento – Fattispecie concernente nomina di società

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis disp. att. cod. civ. delle disposizioni d'attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente (Nel caso di specie, enunciando il principio di diritto, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso di un condomino, ha cassato la sentenza impugnata, demandando al giudice del rinvio di accertare, onde verificare la validità della deliberazione assembleare di nomina impugnata, se gli amministratori ed i dipendenti della società di amministrazione incaricati di svolgere le relative funzioni gestorie, avessero il possesso dei requisiti stabiliti dall'art. 71-bis disp. att. cod. civ.).

IMMOBILI

Contratti – Vendita – Obbligazioni del venditore – Garanzia ex art. 1489 c.c. – Vendita di immobile con potenzialità edificatorie ridotte o soppresse per effetto del c.d. trasferimento di cubatura – Applicabilità

La disposizione di cui all'art. 1489 cod. civ. dettata per la cosa gravata da oneri e diritti di godimento di terzi si applica nel caso di vendita di immobile le cui potenzialità edificatorie risultino ridotte o soppresse per effetto del c.d. trasferimento di cubatura, ipotesi cui deve ritenersi assimilabile l'accorpamento di cubatura tra fondi appartenenti allo stesso proprietario (Nel caso di specie, relativo ad terreno compravenduto risultato totalmente inedificabile per intervenuto asservimento a favore di altro suolo, la Suprema Corte, rigettando il ricorso, ha ritenuto incensurabile la sentenza gravata che, in luogo di una vendita di "aliud pro alio", aveva richiamato la disciplina dettata dalla citata norma del bene gravato da oneri non apparenti, rimarcando che, nella circostanza, la conoscenza del vincolo da parte degli odierni ricorrenti precludeva l'esperibilità dell'azione risarcitoria.

IMMOBILI

Servitù prediali – Costituzione del diritto – Servitù volontarie – Costituzione non negoziale – Per usucapione – Requisito dell'apparenza – Configurabilità – Servitù di passaggio – Esistenza di una strada o di altro percorso idoneo allo scopo – Sufficienza – Esclusione

Il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione, o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio, che devono rivelare in modo non equivoco, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere di passaggio a favore del preteso fondo dominante, per cui non basta avere prova dell'esistenza di una strada, o di un percorso idoneo a consentire il passaggio, essendo essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente, ed occorrendo quindi un "quid pluris" che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù (Nel caso di specie, in applicazione del riaffermato principio di diritto, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, in quanto, nella circostanza, la corte del merito aveva riferito la nozione di opere visibili e permanenti di cui all'art. 1061 cod. civ. soltanto all'esistenza del percorso stradale, trascurando completamente il necessario accertamento del suddetto "quid pluris", idoneo a dimostrare agli occhi dei terzi l'esistenza del peso sui pretesi fondi serventi a specifico favore dei pretesi fondi dominanti per il tempo necessario alla maturazione dell'invocata usucapione).