Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Controversie – Azione volta ad ottenere la declaratoria dell'estinzione per non uso ventennale del diritto di passaggio costituito sulla proprietà condominiale – Legittimazione attiva – Consenso unanime di tutti i condomini – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1108, comma 3, cod. civ., il quale richiede il consenso unanime di tutti i condomini nelle ipotesi di alienazione di beni condominiali o di costituzione di diritti reali o di locazioni ultranovennali ed applicabile in materia per effetto del rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione, non è applicabile all'azione volta ad ottenere la declaratoria dell'estinzione per non uso ventennale del diritto di passaggio costituito sulla proprietà condominiale, in quanto tale azione, liberando il Condominio da un peso, non determina affatto alcuna ricaduta negativa sul diritto dei singoli condomini).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Natura contrattuale – Regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio – Opponibilità nei confronti dei singoli condomini – Condizioni – Limiti – Fattispecie in tema di comunione

Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, vincola chi abbia acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione purché richiamato ed approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte "per relationem" del loro contenuto.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Procedimento di ingiunzione – Giudizio di opposizione – Sindacabilità della nullità o annullabilità della sottostante delibera assembleare – Ammissibilità – Disciplina applicabile – Individuazione – Fattispecie in tema di comunione

Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, cod. civ., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione (F.Cia).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Ripartizione di spese condominiali – Delibera assembleare in violazione dei criteri, legali o convenzionali, di ripartizione – Conseguenze – Nullità o annullabilità della delibera – Condizioni rispettive – Individuazione – Fondamento – Fattispecie in tema di comunione

In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., come modificato dall'art. 15 della legge n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico – quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" –, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), cod. civ., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, cod. civ.

IMMOBILI

Contratti – Locazione – Obbligazioni del locatore – Immobili adibiti ad uso non abitativo – Titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale – Mancato conseguimento da parte del conduttore – Responsabilità del locatore – Sussistenza – Presupposti

In tema di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, il mancato conseguimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell'attività imprenditoriale può dar luogo alla responsabilità del locatore nel solo caso in cui lo stesso abbia formalmente assunto l'impegno volto al conseguimento di tali titoli amministrativi, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento. In altri termini, salvo il caso estremo in cui il conseguimento dei necessari titoli amministrativi debba ritenersi oggettivamente non consentito, in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento, sarà il conduttore, interessato all'effettiva idoneità del bene che intende assumere in locazione allo svolgimento della propria specifica attività imprenditoriale, a dover assumere ogni iniziativa conoscitiva ed operativa ai fini dell'eventuale conseguimento dei titoli amministrativi conformi ai propri interessi, senza che, peraltro, a tale conseguimento il locatore possa ritenersi obbligato, là dove un simile obbligo non abbia formalmente assunto sul piano contrattuale.

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Esecuzione dell'opera – Realizzazione secondo le modalità convenute con il committente – Responsabilità dell'appaltatore – Configurabilità – Condizioni e fondamento – Fattispecie relativa ad appalto avente ad oggetto l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria in un fabbricato condominiale

In tema di appalto, l'appaltatore che, nella realizzazione dell'opera, si attiene alle modalità convenute con il committente, può non di meno essere ritenuto responsabile per i vizi dell'opera stessa, valutandone la condotta secondo il parametro di cui all'art. 1176, comma 2, cod. civ., ove ometta di segnalare al committente le carenze e gli errori progettuali al fine di poter realizzare l'opera a regola d'arte. L'appaltatore, invero, deve assolvere al proprio obbligo di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, ed è perciò tenuto a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirli, quale "nudus minister", per le insistenze del committente ed a rischio di quest'ultimo. Soltanto in mancanza di tale prova, l'appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all'intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell'opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista.

IMMOBILI

Tributi – Agevolazioni fiscali – Immobili – Agevolazione c.d. "prima casa" – Trasferimento immobiliare prima del decorso del quinquennio – Conservazione del beneficio fiscale da parte del contribuente – Acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall'alienazione – Nozione – Destinazione effettiva e trasferimento della residenza – Necessità

In tema di agevolazioni per l'acquisto della "prima casa", la previsione contenuta nell'art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nella parte in cui dispone che, in caso "di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto" il contribuente conserva detti benefici se (e solo se) "entro un anno dall'alienazione dell'immobile …. proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale", deve essere inteso nel senso che entro l'anno deve intervenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale ed il trasferimento della residenza in quell'immobile.

IMMOBILI

Tributi – Locali – ICI – Esenzioni – Art. 7, comma 1, lett. i), del D.lgs. n. 504/1992 – Spettanza dell'esenzione – Condizioni – Area edificabile destinata, in parte, in base al Piano urbanistico, alla realizzazione di strutture volte allo svolgimento di attività assistenziale – Applicabilità – Esclusione – Ragioni

Ai fini dell'esenzione di cui all'art. 7, comma 1, lett. i), del D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, non è sufficiente la disponibilità di un'area edificabile che sia destinata, in parte, in base al Piano urbanistico, alla realizzazione di strutture volte allo svolgimento di attività assistenziale, applicandosi la norma agevolativa solo ai fabbricati, da costruirsi o ristrutturarsi, cui sia stata concretamente impressa la destinazione di cui alla disposizione citata, anche se transitoriamente inutilizzati, essendo necessario un comportamento attivo e dinamico volto a realizzare concretamente e tempestivamente quella destinazione solo potenziale.

IMMOBILI

Contratti – Mediazione – Mediatore – Dovere di informazione – Violazione – Pronuncia di condanna al risarcimento dei danni – Automatica risoluzione del contratto di mediazione con perdita del diritto alla provvigione – Configurabilità – Esclusione – Fondamento

In tema di mediazione, la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento al proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto ed il mediatore perda il diritto alla provvigione; ciò in quanto l'azione di risoluzione per inadempimento e l'azione di risarcimento del danno per inadempimento hanno presupposti diversi, perché la prima esige che l'inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza, con riguardo all'interesse dell'altra, mentre l'azione risarcitoria presuppone che l'inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno.