Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Lastrico solare in uso esclusivo – Collegamento con il sottostante appartamento dell'usuario, mediante taglio delle travi del solaio e realizzazione di un'apertura coperta da bussola – Alterazione della cosa comune – Esclusione – Condizioni – Fattispecie relativa a controversia insorta in materia di distanze legali

Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 cod. civ., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un'alterazione della cosa comune che ne impedisca l'uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio (Principio ribadito in relazione ad una controversia insorta in materia di distanze legali).

CONDOMINIO

Condominio degli edifici – Parti comuni – Immobile adibito ad alloggio del portiere – Vincolo di destinazione in perpetuo impresso da un negozio dopo la costituzione del condominio – Sussunzione nella categoria delle obbligazioni "propter rem" – Configurabilità – Esclusione – Fondamento – Conseguenze

Il negozio con cui, successivamente alla costituzione del condominio, si imprime ad un immobile, "ab origine" di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere, non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni "propter rem", difettando il requisito della tipicità, giacché non esiste una disposizione di legge che contempli l'obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile. Ne consegue che non è configurabile, a carico di un cespite di proprietà individuale di un condòmino, l'esistenza di una "obligatio propter rem" che si risolva in un vincolo di destinazione perpetua di quel bene, in tutto o in parte, a vantaggio del Condominio.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Presunzione di comunione – Operatività – Limiti – Fattispecie relativa a domanda di rimborso della spesa di ripristino di una tettoia in aggetto posta sulla terrazza di proprietà esclusiva

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Nel caso di specie, richiamato anche l'enunciato principio, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata che aveva confermato, anche in sede di gravame, il rigetto della domanda proposta dal condomino ricorrente per ottenere il rimborso della spesa sostenuta per il ripristino urgente di una tettoia in aggetto posta sulla terrazza della sua proprietà esclusiva, sul presupposto, erroneo e smentito, che il manufatto costituiva copertura dello stabile condominiale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni assembleari invalide – Impugnazione – Delibera di autorizzazione all'esercizio di un'azione giudiziaria o alla prosecuzione di un giudizio tra il condominio ed il singolo condomino – Conseguenze – Condomino portatore di interesse in conflitto con quello del condominio – Diritto a partecipare all'assemblea – Esclusione – Diritto di impugnare la delibera assembleare – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, in caso di deliberazione assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio ed un singolo condomino, non sussiste il diritto di quest'ultimo, che è portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale, a partecipare all'assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione (Nel caso di specie, riaffermato l'enunciato principio, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e, cassata la sentenza impugnata, ha deciso la causa nel merito con il rigetto della originaria domanda proposta dalla condomina controricorrente per ottenere l'annullamento della delibera impugnata con la quale l'assemblea condominiale aveva incaricato un avvocato di costituirsi nel giudizio di appello promosso dalla stessa condomina nei confronti del condominio ricorrente).

CONDOMINIO

Condominio degli edifici – Azioni giudiziarie – Legittimazione del singolo condomino – Sentenza di condanna pronunciata a carico del Condominio – Efficacia di titolo esecutivo nei confronti dei condomini – Idoneità – Diritto del singolo condomino di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale – Preclusione – Insussistenza

In tema di condominio negli edifici, se la sentenza di condanna del condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo all'esistenza che all'ammontare del credito, per ciò stesso non resta preclusa in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale (Nel caso di specie, la Suprema Corte, rigettando il ricorso, ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata che aveva confermato, anche in sede di gravame, l'accoglimento dell'opposizione proposta dalla odierna controricorrente avverso l'atto di precetto, notificatole dalla ditta edile ricorrente per ottenere il pagamento della somma dovuta "pro quota" e liquidata da un decreto ingiuntivo emesso nei confronti del Condominio a titolo di corrispettivo per lavori di manutenzione dell'edificio, divenuto poi esecutivo con la sentenza che aveva rigettato l'opposizione proposta dall'ente condominiale).

CONDOMINIO

Condominio degli edifici – Azioni giudiziarie – Legittimazione del singolo condomino – Sentenza di condanna pronunciata a carico del Condominio – Efficacia di titolo esecutivo nei confronti dei condomini – Idoneità – Diritto del singolo condomino di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale – Preclusione – Insussistenza

In tema di condominio negli edifici, se la sentenza di condanna del condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo all'esistenza che all'ammontare del credito, per ciò stesso non resta preclusa in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale (Nel caso di specie, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata con la quale la corte territoriale, in riforma della decisione di primo grado, aveva rigettato l'opposizione proposta dal condomino ricorrente avverso l'atto di precetto, notificatogli dall'impresa edile controricorrente, per ottenere il pagamento della somma dovuta "pro quota" e portata da una pronuncia giudiziale, la quale aveva condannato il Condominio a titolo di corrispettivo per i lavori di rifacimento della facciata dell'edificio, emessa all'esito di un giudizio introdotto dopo che il ricorrente medesimo, a seguito dell'acquisto dell'unita abitativa, aveva assunto la qualità di condomino).

CONDOMINIO

Condominio degli edifici – Parti comuni – Presunzione di comunione – Sottotetti dell'edificio – Operatività – Presupposti – Individuazione

In tema di condominio negli edifici, quando il sottotetto presenta dimensioni tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo e né il condominio né il singolo condomino possano vantare un legittimo e valido titolo di proprietà, la presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117, comma 1, n. 2), cod. civ. opera se lo stesso risulti in concreto oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, la Suprema Corte ha ritenuto anche sul punto incensurabile la sentenza gravata con la quale la corte del merito aveva espressamente ravvisato la suddetta destinazione nell'affermazione della "utilità di consentire l'accesso alle terrazze comuni", che, originando da un accertamento di fatto, risultava, di conseguenza, insindacabile in sede di legittimità).

CONDOMINIO

Condominio degli edifici – Parti comuni – Presunzione di comunione – Operatività – Superamento – Titolo contrario – Regolamento contrattuale – Idoneità – Condizioni e limiti – Manifestazione univoca di attribuzione del bene alla proprietà esclusiva – Necessità – Fondamento – Fattispecie relativa ai sottotetti dell'edificio

In tema di condominio negli edifici, il regolamento, se di natura contrattuale, in quanto espressione dell'autonomia privata, può costituire il titolo contrario all'operare della presunzione posta dall'art. 1117 cod. civ. idoneo quindi ad escludere che un determinato bene, pur astrattamente a servizio dell'edificio, cada in comunione. Tuttavia, le relative pattuizioni, comportando restrizioni alle facoltà dei condomini sulle parti dell'edificio, devono essere espressamente e chiaramente indicate, cosicché l'espressione "se non risulta il contrario dal titolo", impiegata dalla citata disposizione, va quindi intesa come manifestazione univoca di attribuzione del bene alla proprietà esclusiva (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte ha ritenuto che la volontà dei condomini di escludere i sottotetti dai beni di proprietà comune non potesse evincersi dalla sola circostanza che gli stessi non fossero stati indicati nell'elenco dei beni comuni contenuto in una disposizione del regolamento, trattandosi, all'evidenza, di elemento del tutto inidoneo a rappresentare in modo chiaro ed univoco siffatta volontà, non potendo dalla stessa desumersi, per sottrazione, che il bene fosse stato escluso da quelli comuni).

IMMOBILI

Proprietà – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Distanze legali – Violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni – Danno risarcibile al proprietario confinante – Nozione – Conseguenze

In caso di violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni, il danno risarcibile al proprietario confinante riguardando non la cosa ma il diritto di goderne in modo pieno ed esclusivo, è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l'attore ha pertanto l'onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (Nel caso di specie, ribaditi gli enunciati principi, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per avere, nella circostanza, la corte del merito pronunciato condanna della odierna ricorrente al risarcimento dei danni derivanti agli originari attori dalla violazione della distanza legale dal confine imposta dalla normativa locale, nonostante la mancata allegazione e prova da parte di quest'ultimi di circostanze dalle quali desumere l'esistenza di loro effettivi danni non patrimoniali, ritenendo, erroneamente, gli stessi quali danni "in re ipsa", non bisognosi di specifica attività probatoria).

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Garanzia per difformità e vizi dell'opera – Accertamento dei vizi da parte del direttore dei lavori nominato dal committente – Decorrenza del termine per la denunzia – Contestazione da parte del predetto direttore – Assolvimento dell'onere – Idoneità – Esclusione – Fattispecie relativa ad appalto di lavori di straordinaria manutenzione immobiliare

L'accertamento dei vizi di un'opera appaltata da parte del direttore dei lavori nominato dal committente fa decorrere il termine per la denunzia da parte di questi all'appaltatore, il cui onere non è assolto se la contestazione è effettuata da detto direttore, che non ha il potere di compiere atti giuridici per conto del committente (Nel caso di specie, relativo ad una controversia insorta a seguito dell'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione di un bene immobile, la Suprema Corte, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata che, accogliendo l'appello incidentale sull'eccezione di decadenza dalla garanzia per vizi e difformità, aveva rigettato la domanda dei committenti ricorrenti).