Rassegna della Cassazione

IMMOBILI

Proprietà – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Distanze legali – Nelle costruzioni – Criterio della prevenzione (costruzione sul confine o con distacco) – Scelta del preveniente di costruire sul confine – Definitività – Conseguenze in caso di sopraelevazione

In tema di distanze fra costruzioni la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine è definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l'attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare dall'altro fabbricato il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali. In particolare la definitività della scelta si spiega perché, se fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato, si costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare a sua volta un edificio con muri perimetrali a linea spezzata.

IMMOBILI

Contratti – Vendita – Obbligazioni del venditore – Garanzia per i vizi della cosa venduta – Facile riconoscibilità dei vizi – Esclusione – Fondamento – Accertamento del giudice – Oggetto – Individuazione

In tema di compravendita, l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 cod. civ., costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. In particolare, il giudice davanti al quale è stata proposta l'azione fondata sulla garanzia per vizi ha il potere-dovere di accertare non solo se sussistano i vizi lamentati, ma anche se questi siano facilmente riconoscibili, trattandosi di un elemento costitutivo del diritto di credito azionato, come tale rilevabile d'ufficio, e non di un'eccezione proponibile soltanto dalla parte interessata (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata con la quale la corte territoriale, in riforma della pronuncia impugnata, aveva rigettato la domanda risarcitoria proposta dagli odierni ricorrenti in veste di acquirenti in quanto i vizi prospettati sull'unità immobiliare oggetto di vendita erano, alla luce del quadro probatorio acquisto, conosciuti o comunque facilmente riconoscibili dagli stessi).

IMMOBILI

Contratti – Vendita – Obbligazioni del venditore – Garanzia per evizione – Evizione totale o parziale – Caratteristiche – Privazione totale o parziale del bene – Assenza di servitù attiva promessa – Evizione parziale – Configurabilità – Esclusione – Fondamento – Art. 1489 c.c. – Applicabilità

In tema di compravendita, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti esistente una servitù passiva non dichiarata, si determina la mancanza di una "qualitas fundi", con la conseguente applicazione dell'art. 1489 cod. civ., il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno. Pertanto, nell'ipotesi di privazione che si traduca esclusivamente in limitazioni inerenti al godimento del bene o in imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale, trova applicazione l'art. 1489 cod. civ. (Nel caso di specie, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia di rigetto – già ritenuta in entrambi i gradi merito – emessa a fronte della domanda di risarcimento danni proposta dalla società ricorrente nei confronti della società venditrice e del notaio rogante per avere gli stessi sottaciuto alla stessa l'esistenza di una servitù di metanodotto sulla proprietà immobiliare oggetto della vendita per atto pubblico).

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Esecuzione dell'opera – Vizi e difetti – Responsabilità dell'appaltatore e del direttore dei lavori – Natura solidale – Fondamento – Conseguenze

In tema di appalto, la responsabilità dell'appaltatore e del direttore dei lavori (o del progettista) è improntata al vincolo della solidarietà, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2055, primo comma, e 1292 cod. civ., allorché i rispettivi inadempimenti abbiano concorso a determinare il medesimo danno subito dal committente ("recte" il medesimo evento dannoso), seppure in ragione di più fatti illeciti concorrenti causativi del medesimo danno ("recte", di più azioni od omissioni di ciascuno che abbiano concorso in modo efficiente a produrre l'evento), anche in violazione di norme giuridiche diverse, dovendo in tal caso il giudice procedere all'accertamento e ripartizione delle rispettive quote di responsabilità solo a fronte di specifica domanda formulata in tal senso. Tale vincolo della responsabilità solidale si estende inoltre all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale.

CONDOMINIO

Lavoro – Prevenzione infortuni – Sul lavoro – Contratto di prestazione d'opera per lavori condominiali – Amministratore – Posizione di "committente" – Configurabilità – Condizioni

L'amministratore che stipuli un contratto di affidamento in appalto di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio può assumere, ove la delibera assembleare gli riconosca autonomia di azione e concreti poteri decisionali, la posizione di "committente", come tale tenuto all'osservanza degli obblighi di verifica della idoneità tecnico professionale della impresa appaltatrice, di informazione sui rischi specifici esistenti nell'ambiente di lavoro e di cooperazione e coordinamento nella attuazione delle misure di prevenzione e protezione (Nel caso di specie, a fronte della riscontrata autonomia di azione e degli indubbi poteri decisionali in capo all'amministratrice di condominio ricorrente, la Suprema Corte, richiamato l'enunciato principio, ne ha confermato la responsabilità penale per il delitto di omicidio colposo aggravato in seguito al decesso del prestatore d'opera verificatosi per una caduta dall'alto avvenuta mentre era intento ad ispezionare una grondaia collocata in aderenza ad un'abitazione insistente all'interno del fabbricato condominiale.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Sopraelevazione – Limiti – Condizioni statiche dell'edificio – Nuovo intervento edilizio – Aumento di superficie pur in difetto di aumento Di altezza del preesistente fabbricato – Presunzione di pericolosità ex art. 1127, comma 2, c.c. – Operatività – Sussistenza

Quando sia accertato l'aumento di superficie, anche ove manchi l'aumento dell'altezza del preesistente fabbricato, sul quale si realizzi il nuovo intervento edilizio, trova applicazione la presunzione di pericolosità dell'art. 1127, comma 2, cod. civ. il cui apprezzamento rispetto alla normativa antisismica è un giudizio di fatto riservato al giudice di merito.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Condomini – Giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per la eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini – Integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari – Necessità – Esclusione

In tema di rapporti tra condomini, nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per la eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini, non è necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dovendo i singoli convenuti rispondere autonomamente dell'addebitato proprio abuso e potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Responsabilità per fatto illecito –Fatto illecito commesso da un condomino sulla cosa comune conseguente al fatto illecito di altro condomino – Responsabilità di entrambi i condomini autori – Sussistenza – Priorità nella commissione del fatto – Irrilevanza

Anche in tema di rapporti condominiali, del fatto illecito di un condomino che si aggiunga al fatto illecito di altro condomino nei confronti della cosa comune può essere chiamato a rispondere indifferentemente l'uno o l'altro degli autori, senza che debba aversi riguardo alla priorità nella commissione del fatto.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Natura contrattuale – Contenuto – Divieti e limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva – Natura di servitù reciproche – Interpretazione – Criteri e limiti – Individuazione – Fattispecie relativa ad unità immobiliare adibita ad attività di studio dentistico

In tema di condominio negli edifici, la condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate. L'art. 1362 cod. civ., del resto, allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Nel caso di specie, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la decisione gravata, in quanto, nella circostanza, l'interpretazione adottata dalla corte del merito della disposizione del regolamento di condominio che vietava di adibire gli alloggi a "… gabinetti di cura ed ambulatori per malattie infettive e contagiose…", come non preclusivo dell'attività di studio dentistico – a prescindere dall'essere o meno corretta nell'esito – non risultava conforme a diritto, perché, discostandosi dai canoni legali d'ermeneutica contrattuale, non era suscettibile di compiere una meticolosa ed approfondita indagine sul senso letterale delle espressioni usate, né di verificare se l'esegesi del testo della norma convenzionale fosse coerente o in conflitto con la comune intenzione dei condòmini, il cui accertamento dev'essere pertanto demandato al giudice del rinvio).