Rassegna della Cassazione

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Condominio parziale – Configurabilità – Fondamento

La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, cod. civ., si configura "ex lege" quando un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Transazione avente ad oggetto i beni comuni – Consenso unanime dei condomini – Necessità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1108 cod. civ., terzo comma, applicabile in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ., è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condòmini – per gli atti di alienazione del fondo comune o di costituzione su di esso di diritti reali o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per avere, nella circostanza, la corte del merito omesso di verificare se la transazione conclusa tra Condominio e condomino avesse comportato effetti dispositivi riguardo al tetto dell'edificio, quale bene comune, attraverso la previsione che parte di esso, trasformato in terrazza a tasca, sarebbe divenuto bene esclusivo di quest'ultimo con corrispondente modifica delle tabelle millesimali.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Tabelle millesimali – Domanda di revisione o modifica – Sentenza di accoglimento – Natura costitutiva – Efficacia – Decorrenza

In tema di condominio negli edifici, la sentenza, di cui all'art. 69 disp. att. cod. civ., che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini. Ne consegue che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Parti comuni dell'edificio – Funzione di protezione dell'edificio dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni idriche – Natura di cose comuni – Spese di conservazione – Ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive – Necessità

In tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio – muri e tetti (art. 1117 cod. civ., n. 1) – ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 cod. civ., n. 3) – deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri di cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. (Nel caso di specie, riconosciuta alle gronde e sottogronde dei balconi della facciata interna del fabbricato condominiale la funzione di protezione dall'acqua piovana della facciata medesima, quale bene comune ai sensi dell'art. 1117 n. 1), cod. civ., nell'interesse di tutti i condomini, la Suprema Corte ha ritenuto corretto il criterio di ripartizione millesimale ex art. 1123, comma 1, cod. civ., applicato nei gradi di merito senza necessità di confutare le ulteriori argomentazioni delle odierne ricorrenti in vista della possibile applicazione del diverso criterio di riparto delle spese relative dettato dai commi 2 o 3, del citato art. 1123 cod. civ.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Sopraelevazione – Nozione – Trasformazione dei locali preesistenti mediante incremento delle superfici e delle volumetrie – Inclusione – Fondamento

La sopraelevazione di cui all'art. 1127 cod. civ. si configura non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma altresì nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale trasformi locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, atteso che l'indennità prevista dalla norma trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, la Suprema Corte ha confermato che la costruzione eseguita, tale da comportare il cambio di destinazione d'uso da locali tecnici a due abitazioni di cinque vani ciascuna con significativo ampliamento delle superfici coperte, rientrasse nella nozione accolta dall'art. 1127 cod. civ.

IMMOBILI

Risarcimento del danno – Valutazione e liquidazione – Danno non patrimoniale – Diritti costituzionalmente garantiti – Diritto di abitazione – Violazione – Impossibilità di parcheggio di veicoli in area cortilizia di proprietà comune – Azione di risarcimento del danno non patrimoniale – Configurabilità – Esclusione

Il danno non patrimoniale è risarcibile quando il fatto illecito abbia violato in modo grave diritti inviolabili della persona, come tali oggetto di tutela costituzionale, e la Carta costituzione riconosce e garantisce la proprietà privata, ma non la inquadra tra i diritti fondamentali della persona umana, per i quali soltanto è predicabile una connotazione di inviolabilità, e di primarietà. In particolare, il diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione è diritto costituzionalmente garantito, nonché tutelato dall'art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo, ma tale diritto non può certamente essere invocato in relazione ad una mera area cortilizia ed alla possibilità di ivi parcheggiare la propria autovettura (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio avente ad oggetto una domanda di rivendicazione della comproprietà di un cortile, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigettato la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale proposta dagli attori ed accolta dalla corte territoriale "per l'incidenza del mancato utilizzo della corte per l'accesso con autovetture sul diritto al godimento dell'abitazione).

IMMOBILI

Proprietà – Beni – Pertinenze – Bene immobile – Accessori pertinenziali – Ricomprensione nell'atto di trasferimento in difetto di espressa volontà contraria – Sussistenza – Fondamento – Fattispecie relativa a cortile di proprietà comune

La relazione pertinenziale tra due cose determina automaticamente l'estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all'atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso, così che gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di trasferimento, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli.

IMMOBILI

Proprietà – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Distanze legali – Distanza delle costruzioni dalle vedute – Veduta in appiombo del proprietario dell'appartamento soprastante – Lesione da manufatti messi in opera dal proprietario dell'appartamento sottostante – Configurabilità

In tema di distanze legali, l'integrità della veduta in appiombo di cui gode il proprietario dell'appartamento soprastante può essere lesa da manufatti messi in opera dal proprietario dell'appartamento sottostante (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio in cui l'odierno ricorrente aveva lamentato la violazione delle distanze legali di cui all'art. 907 cod. civ., poste a tutela della veduta esercitata quale proprietario d'un appartamento posto al piano immediatamente superiore rispetto a quello dei convenuti, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, in quanto, nella circostanza, la corte del merito, nel rigettare la domanda, aveva omesso di verificare se la messa in opera di una veranda da parte di quest'ultimi avesse leso il diritto di veduta in appiombo esercitata dalla terrazza di proprietà attorea).

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Rovina e difetti di cose immobili – Responsabilità del costruttore – Gravi difetti dell'opera – Elementi secondari ed accessori – Rilevanza – Condizioni – Individuazione

In tema di contratto d'appalto, sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 cod. civ., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo (Nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile in sede di legittimità, in quanto correttamente motivato, l'apprezzamento compiuto sul punto dal giudice del merito che aveva, nella circostanza, escluso l'incidenza delle deficienze costruttive sulla funzionalità dell'opera e sulla menomazione nel godimento dell'immobile).

IMMOBILI

Contratti – Appalto – Rovina e difetti di cose immobili – Azione aquiliana di risarcimento danni – Ammissibilità – Insussistenza dei presupposti oggettivi o soggettivi previsti dall'art. 1669 c.c. – Necessità – Individuazione

In tema di appalto, con riferimento all'ipotesi di rovina o difetto di cose immobili di cui all'art. 1669 cod. civ., l'esercizio dell'azione generale di risarcimento danni ex art. 2043 cod. civ. spetta solo allorché, al momento in cui l'avente diritto può far valere la propria pretesa, i presupposti oggettivi delineati dalla citata norma speciale non sussistano: a) o per la natura dell'immobile interessato (diverso dagli edifici o da altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata); b) o per la natura delle deficienze riscontrate (diverse dalla rovina, in tutto o in parte, dall'evidente pericolo di rovina o dai gravi difetti); c) o per la natura delle cause acclarate (diverse dal vizio del suolo o dalle carenze della costruzione); d) o per l'insorgenza della carenza costruttiva dopo il decorso del termine di dieci anni dal compimento dell'opera, termine, quest'ultimo, di natura sostanziale, che non ricade negli istituti della decadenza o della prescrizione, determinando piuttosto la durata del rapporto che deriva dall'attuazione dell'intervento programmato e, dunque, rappresentando un elemento costitutivo della fattispecie. La medesima conclusione vale anche per l'ipotesi in cui difettino i presupposti soggettivi, ossia la legittimazione attiva per la qualità dei soggetti pretendenti (diversi dai committenti o suoi aventi causa), necessaria allo scopo di esperire l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ.; in tal caso, non ricorre un concorso di norme, sicché non sono integrati dei validi motivi per precludere la facoltà del danneggiato di spiegare l'azione generale di cui all'art. 2043 cod. civ.