Rassegna di diritto amministrativo

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Diritto urbanistico – Edilizia – Opere abusive regolarizzate con condono edilizio – Presupposto per ulteriori interventi edilizi – Inconfigurabilità – Ragioni – Interventi consentiti - Manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo

Le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio - e non con accertamento di conformità - non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi. La sanatoria straordinaria disciplinata al Capo IV della L. n. 47/85, richiamata dalle leggi n. 724/94 e n. 326/2003 (c.d. "condono edilizio") ha natura del tutto eccezionale, consentendo il mantenimento di opere edilizie, non altrimenti regolarizzabili, dietro pagamento di una sanzione, oltre che degli oneri concessori: tale straordinaria sanatoria opera solo nel senso che viene evitata la demolizione dei manufatti abusivi e ne viene consentita anche la circolazione giuridica, ma nulla di più, trattandosi di manufatti realizzati in difformità dalla normativa edilizia ed urbanistica. In altre parole: il condono edilizio non rende l'opera condonata legittima, ne evita solo la demolizione e ne consente il trasferimento, che sarebbe altrimenti vietato; conseguentemente le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima. Debbono quindi ritenersi ammissibili, sui beni oggetto di condono edilizio, solo gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo, per mera coerenza con il consenso che il legislatore ha dato al mantenimento delle opere medesime. (Consiglio di Stato, VI Sezione, sentenza del 22 gennaio 2025, n. 482).

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Diritto urbanistico – Edilizia – Soppalco – Titolo abilitativo – Regime

In linea generale, il soppalco non incrementa la superficie utile dell'immobile quando consiste in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo non fruibile alle persone, come un ripostiglio (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 2.03.2017, n. 985); diversamente, occorre il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico (così Consiglio di Stato, sez. VI, 11.02.2022, n. 1002; Cons. Stato, sez. II, 9 maggio 2024, n. 4191).

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Diritto urbanistico – Edilizia – Veranda-box windows – Decreto salva casa (d.l. n. 69/2024) – Superficie di servizi e accessori - D.l. n. 115/2022 – Art. 6, c. 1, lett.b-bis d.P.R. n. 380/2001- Edilizia libera

Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, conv., con mod., dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. decreto salva-casa), ha in più punti modificato il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (t. u. edilizia), ampliando, in presenza di tassativi presupposti e previa domanda di parte, le fattispecie di sanatoria di talune difformità e ha meglio specificato le c.d. tolleranze costruttive. Anche in virtù della sopraddetta normativa, una veranda-box window rientra tra le "superficie di servizi e accessori", ai sensi del D.M. 10 maggio 1977, n. 801. La veranda, se fatta ex se di materiale rimovibile e sostituibile, assicura alla struttura principale la fruizione di un ambiente che rimane esterno, completamente separato dal resto degli ambienti, seppur collegato con essi da un'entrata; in quanto box window è fornita di trasparenze su più lati e dunque dispone di illuminazione naturale; una tal struttura in nuce rimane ambiente accessorio, di norma adibito a servizi vari dell'immobile ed è diverso da un qualsiasi altro vano; ha la semplice funzione di creare un certo comfort ambientale, su una superficie, di norma un balcone, che, per le caratteristiche intrinseche, resta sempre lo stesso, seppur verandato. Il decreto-legge 9 agosto 2022, n. 115, conv., con mod., dalla legge 21 settembre 2022, n. 142, ha inoltre introdotto la lett. b-bis) all'art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, per effetto del quale le c.d. verande, qualora consistano in vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, sono ricomprese nell'ambito della c.d. edilizia libera, ossia nell'alveo di quegli interventi edilizi, la cui realizzazione non necessita di titoli edilizi, purché non costituiscano, secondo la definizione del RET ("Regolamento edilizio tipo"), spazi stabilmente chiusi, e non comportino la variazione architettonica dell'immobile. Di conseguenza, l'indirizzo tralatizio della giurisprudenza sull'automaticità della realizzazione di c.d. volumetria, con riferimento alla realizzazione di verande et similia, va rimeditato.

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Diritto urbanistico – Edilizia – Art. 38 d.P.R. n. 380/2001 – Valore delle opere – Riferimento al momento dell'attualità - Principio del tempus regit actum – Misura proporzionata al valore del patrimonio del debitore

L'art. 38, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 non precisa se il valore delle opere debba essere determinato con riferimento all'attualità o al momento di realizzazione delle stesse. Appare condivisibile l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, ai suddetti fini, occorra tener conto del valore all'attualità (cfr. T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, 7 marzo 2017, n. 331). Ciò in base al generale principio tempus regit actum; inoltre, va considerato che gli incrementi di valore delle opere, dal momento di realizzazione al momento in cui viene applicata la sanzione, incidono in maniera bidirezionale sul proprietario delle stesse e dunque, rapportare la sanzione al valore attuale delle opere costituisce misura che consente di incidere sul debitore in maniera sempre proporzionata al valore del suo patrimonio, e costituisce perciò misura più efficace ed equilibrata indipendentemente dalla durata del procedimento e dalle ragioni che l'hanno determinata.

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Diritto urbanistico – Edilizia – Responsabile dell'abuso – Proprietario – Autore materiale della violazione – Soggetti detentori o utilizzatori – Concessionari o conduttori dell'area – Azioni di rivalsa

Le norme del D.P.R. n. 380 del 2001, nel riferirsi al responsabile dell'abuso oltre che al proprietario, comprendono non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell'immobile come detentore o utilizzatore e può quindi assicurare la restaurazione dell'ordine giuridico violato, essendo il sintagma «responsabile dell'abuso», contenuto in numerose norme del d.P.R. 380/2001 riferibile a più categorie di soggetti (persone fisiche o giuridiche), per tale dovendo intendersi lo stesso esecutore materiale ovvero chi abbia la disponibilità del bene, al momento dell'emissione della misura repressiva, ivi compresi, evidentemente, concessionari o conduttori dell'area interessata, fatte salve le eventuali azioni di rivalsa di questi ultimi – oltre che dei proprietari – nei confronti degli esecutori materiali delle opere, sulla base dei rapporti interni intercorsi.

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Diritto urbanistico – Edilizia – Inottemperanza all'ordine di demolizione – Ordinanza di acquisizione – Atto formale di accertamento ex art. 31, c. 4 d.P.R. n. 380/2001 – Distinto provvedimento di recepimento del verbale di sopralluogo – Necessità – Esclusione

L'atto formale di accertamento ex art. 31, comma 4, del D.P.R. n. 380 del 2001, col quale l'autorità amministrativa recepisce gli esiti dei sopralluoghi effettuati dalla Polizia Municipale e adotta il titolo ricognitivo idoneo all'acquisizione gratuita dell'immobile al patrimonio comunale (cfr., Cons. Stato, sez. V, 17 giugno 2014 n. 3097), è rinvenibile nello stesso provvedimento di acquisizione il quale dà atto esso stesso della sussistenza delle condizioni per procedere alla acquisizione (Tar Campania, VII, 18 febbraio 2025, n. 1359); non occorre quindi che al verbale di sopralluogo della Polizia Locale che accerti l'inottemperanza all'ordine di demolizione faccia seguito un successivo provvedimento (anteriore e distinto dall'ordinanza di acquisizione al patrimonio comunale) che recepisca il contenuto di tale verbale. È sufficiente che l'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio comunale richiami il verbale di sopralluogo della Polizia Locale che ha accertato l'inottemperanza all'ordine di demolizione.

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Diritto urbanistico – Edilizia – calcolo dell'altezza massima di un edificio - Volumi tecnici – Ininfluenza

I volumi tecnici, in quanto non generatori di carico urbanistico, non influiscono sul calcolo dell'altezza massima di un edificio, secondo i parametri stabiliti nella zona dallo strumento urbanistico, sicché è ininfluente ed irrilevante che, a seguito della costruzione di tali manufatti, è superato l'altezza massima prevista nell'area.

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Diritto urbanistico – Edilizia – SCIA in sanatoria – Art. 37 d.P.R. n. 380/2001 – Silenzio dell'amministrazione – Natura di silenzio significativo – Inconfigurabilità - Silenzio inadempimento

A differenza di quanto previsto per l'accertamento di conformità dall'art. 36, D.P.R. n. 380 del 2001, che qualifica espressamente l'eventuale silenzio dell'amministrazione oltre il termine di sessanta giorni dalla presentazione dell'istanza come diniego, l'art. 37, D.P.R. n. 380 del 2001, disciplinante la SCIA in sanatoria, nulla dispone sul punto. In assenza di un chiaro dato normativo, la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato ha chiarito come non possa applicarsi estensivamente alle SCIA in sanatoria di cui all'art. 37 né la regola del silenzio-rigetto di cui all'art. 36, né l'opposta regola del silenzio assenso. Affinché il procedimento di cui all'art. 37 T.U.E. possa dirsi concluso, infatti, occorre un provvedimento espresso (quello con cui, a cura del responsabile del procedimento, viene quantificata e applicata la sanzione pecuniaria), da cui non si può prescindere per la definizione della procedura. Solo in tale momento il procedimento di sanatoria può dirsi favorevolmente concluso, configurando altrimenti l'inerzia dell'Amministrazione un'ipotesi di silenzio inadempimento (Consiglio di Stato Sez. II, 20.2.2023, n. 1708 e giurisprudenza ivi richiamata).