Rassegna di diritto amministrativo

IMMOBILI

Diritto urbanistico – Edilizia – Piano di lottizzazione – Finalità – Armonico raccordo con l'aggregato abitativo preesistente – Aree compromesse già urbanizzate – Ipotesi in cui è possibile prescindere dalla formazione del piano attuativo – Eccezionalità – Inversione dell'ordine logico della pianificazione.

L'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (cfr.Consiglio di Stato sez. IV, 2 aprile 2020, n. 2228). In questo quadro sono del tutto eccezionali le ipotesi in cui risulta consentito prescindere dalla formazione del piano attuativo, al quale lo strumento urbanistico di livello superiore subordini il rilascio del permesso di costruire su un dato lotto, essendo le stesse ipotesi limitate ai casi in cui la situazione di fatto, in presenza di una completa edificazione della zona, sia incompatibile con il piano attuativo stesso (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 16 novembre 2021, n. 7620). Ciò perché, altrimenti, si invertirebbe l'ordine logico della pianificazione che si pone come preventiva alla realizzazione degli immobili (da ultimo, Consiglio di Stato sez. IV, n.6268 del 27 giugno 2023). Peraltro poiché il piano attuativo non ha equivalenti non è consentito superarne l'assenza facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona, il che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo. (cfr. Consiglio di Stato sez. II – 3 dicembre 2019, n. 8270).

IMMOBILI

Diritto urbanistico – Edilizia – Veranda-box windows – Decreto salva casa (d.l. n. 69/2024) – Superficie di servizi e accessori - D.l. n. 115/2022 – Art. 6, c. 1, lett.b-bis d.P.R. n. 380/2001- Edilizia libera.

Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, conv., con mod., dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. decreto salva-casa), ha in più punti modificato il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (t. u. edilizia), ampliando, in presenza di tassativi presupposti e previa domanda di parte, le fattispecie di sanatoria di talune difformità e ha meglio specificato le c.d. tolleranze costruttive. Anche in virtù della sopraddetta normativa, una veranda-box window rientra tra le "superficie di servizi e accessori", ai sensi del D.M. 10 maggio 1977, n. 801. La veranda, se fatta ex se di materiale rimovibile e sostituibile, assicura alla struttura principale la fruizione di un ambiente che rimane esterno, completamente separato dal resto degli ambienti, seppur collegato con essi da un'entrata; in quanto box window è fornita di trasparenze su più lati e dunque dispone di illuminazione naturale; una tal struttura in nuce rimane ambiente accessorio, di norma adibito a servizi vari dell'immobile ed è diverso da un qualsiasi altro vano; ha la semplice funzione di creare un certo comfort ambientale, su una superficie, di norma un balcone, che, per le caratteristiche intrinseche, resta sempre lo stesso, seppur verandato. Il decreto-legge 9 agosto 2022, n. 115, conv., con mod., dalla legge 21 settembre 2022, n. 142, ha inoltre introdotto la lett. b-bis) all'art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, per effetto del quale le c.d. verande, qualora consistano in vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, sono ricomprese nell'ambito della c.d. edilizia libera, ossia nell'alveo di quegli interventi edilizi, la cui realizzazione non necessita di titoli edilizi, purché non costituiscano, secondo la definizione del RET ("Regolamento edilizio tipo"), spazi stabilmente chiusi, e non comportino la variazione architettonica dell'immobile. Di conseguenza, l'indirizzo tralatizio della giurisprudenza sull'automaticità della realizzazione di c.d. volumetria, con riferimento alla realizzazione di verande et similia, va rimeditato.

IMMOBILI

Diritto urbanistico – Edilizia – Muro di cinta – Nozione – Giurisprudenza civilistica – Rispetto delle distanze tra edifici – Non è soggetto – Art. 878 c.c.

Alla luce della giurisprudenza civilista (cfr. Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2016, n. 10265), è qualificabile come muro di cinta quello : a) isolato, nel senso che le facce di esso emergono dal suolo e sono distaccate da ogni altra costruzione; b) destinato alla demarcazione della linea di confine e alla separazione e chiusura delle proprietà limitrofe; c) di altezza non superiore a tre metri. La realizzazione di un mero muro di cinta non è soggetta al rispetto delle distanze "tra edifici", in conformità a quanto previsto dall'art. 878 c.c., secondo cui "Il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza indicata dall'articolo 873" (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. I, 26 febbraio 2021, n. 5335; Cass. civ., sez. II, 24 novembre 2020, n. 26713).

IMMOBILI

Diritto demaniale – Ordinanza di rilascio di un immobile, sul presupposto della sua demanialità – Controversie – Riparto di giurisdizione.

Nel caso in cui la P.A. emetta ordinanza di rilascio di un immobile, sul presupposto della sua appartenenza al demanio ed il privato occupante insorga avverso tale ordinanza, al fine di sentir negare la demanialità del bene e accertare il proprio pieno e libero diritto di proprietà, la relativa controversia spetta alla cognizione del Giudice Ordinario, in quanto non investe vizi dell'atto amministrativo, ma ha per oggetto la verifica dell'esistenza ed estensione di un diritto soggettivo, il diritto di proprietà dell'attore; l'indagine sulla titolarità della proprietà del bene contestato non si sottrae alla regola vigente che il riparto tra Giudice Ordinario e Giudice Amministrativo si determina non in base ai vizi dei vari atti amministrativi, ma in relazione al carattere paritario o autoritativo del rapporto intercorrente tra privato e P.A., che è di diritto soggettivo, se all'Amministrazione non è attribuita dalla legge alcuna discrezionalità. Questo principio non soffre deroga ove la controversia verta sulla natura demaniale o meno del bene, sull'estensione, nonché sui confini della stessa, in quanto anche la demanialità consegue direttamente dalla legge (art. 822 cod. civ. e art. 28 c.n.), e non postula l'emanazione di atti amministrativi, perciò rientrante nella giurisdizione ordinaria quali che siano i vizi, gli errori e le violazioni sostanziali o procedurali in cui sia incorsa l'Amministrazione.

IMMOBILI

Diritto urbanistico – Edilizia – Mutamento di destinazione d'uso – Difformità totale rispetto al titolo abilitativo – Lavori in corso d'opera – Elementi univocamente significativi.

L'accertamento del mutamento di destinazione d'uso per difformità totale rispetto al titolo abilitativo dev'essere effettuato, nel caso di lavori in corso d'opera, sulla base dell'individuazione di elementi univocamente significativi, propri del diverso uso cui l'opera è destinata e non coerenti con l'originaria destinazione della medesima; la modifica di destinazione d'uso è peraltro integrata anche dalla realizzazione di sole opere interne, così come con la predisposizione di impianti tecnologici sottotraccia all'interno di un vano autorizzato come "vuoto tecnico", in quanto tale tipologia di intervento costituisce circostanza idonea per ritenere la destinazione abitativa dell'immobile.

IMMOBILI

Diritto urbanistico – Edilizia – Abuso realizzato su suolo di proprietà dello Stato – Art. 35 d.P.R. n. 380/2001 – Demolizione a spese del responsabile – Applicazione analogica della sanzione pecuniaria prevista dall'art. 31, c. 4-bis – Esclusione – Ordine di demolizione – Carattere vincolato.

L'abuso realizzato su suolo di proprietà dello Stato determina l'applicazione dell'art. 35 del D.P.R. n. 380 del 2001, che in tale ipotesi prevede, quale unica ed esclusiva conseguenza, la demolizione a spese del responsabile. La norma non contempla alcuna ipotesi alternativa alla demolizione, essendo evidentemente preordinata a evitare l'indebito utilizzo del bene demaniale per cui, nei casi di edificazione "contra legem", non occorre alcun accertamento ulteriore e occorre verificare solo che trattasi di suolo di proprietà pubblica e che nessun titolo è stato rilasciato. Nè può trovare applicazione, per analogia, la sanzione pecuniaria prevista dall'art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. n. 380/2001, che opera esclusivamente in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione. Pertanto, dall'abusività dell'opera realizzata sul demanio scaturisce con carattere vincolato l'ordine di demolizione, che in ragione di tale sua natura non esige una specifica motivazione o la comparazione dei contrapposti interessi, né deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento o tener conto del lasso di tempo intercorso.