Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Supercondominio – Assemblea – Art. 67, comma 3, disp. att. c.c. – Nomina da parte del condominio del proprio rappresentante – Durata dell’incarico a tempo indeterminato – Configurabilità – Esclusione – Fondamento

In tema di supercondominio, la nomina del rappresentante comune da parte del condominio legittima quest’ultimo alla partecipazione all’assemblea prevista dall’art. 67, comma 3, disp. att. cod. civ. e non già alle successive. Depone in tal senso sia il dato letterale della citata disposizione, ossia l’utilizzo del termine “assemblea” e non “assemblee”, sia la “ratio” della stessa, che è quella di conferire il mandato ad un solo soggetto per evitare la partecipazione di un numero elevato di persone, ma nel rispetto del diritto di ciascun condomino di essere informato della gestione del supercondominio in modo da poter esprimere – seppure tramite il rappresentante comune – un diritto di voto consapevole, e questo necessariamente presuppone una previa discussione assembleare di ciascun condominio, con il successivo conferimento della delega al soggetto che si reputa maggiormente idoneo allo svolgimento del mandato. In particolare, la sola circostanza che tale norma non indichi un “termine finale o di durata” non pare sufficiente per ritenere che sia un incarico a tempo indeterminato poiché ciò risulta implicitamente dall’oggetto della delega, ossia la partecipazione alla sola assemblea “per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore”, ossia per l’assemblea annuale del supercondominio, con obbligo per l’amministratore del condominio di procedere ad una nuova convocazione appena ricevuta notizia da parte dell’amministratore del supercondominio della volontà di convocare una nuova assemblea, con un nuovo ordine del giorno.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del condominio – Amministratore – Presupposti – Assicurazione stipulata a copertura del rischio di danni derivanti al fabbricato dal sovraccarico da neve – Azione per il pagamento dell’indennizzo – Autorizzazione assembleare – Necessità

In tema di condominio di edifici, ente di gestione privo di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, in forza dell’art. 1131 cod. civ., l’amministratore, oltre alla rappresentanza sostanziale, possiede anche la rappresentanza processuale per esercitare le azioni inerenti i compiti che gli sono attribuiti dalla legge o dai condomini e, quindi, essendo obbligato a compiere atti conservativi delle parti comuni dell’edificio, può esercitare, senza previa autorizzazione dell’assemblea, le azioni a difesa dell’integrità e della sicurezza del bene comune; ove, invece, l’interesse alla tutela esorbiti dalle sue attribuzioni, la legittimazione “ad processum” dell’amministratore è subordinata all’espressa autorizzazione assembleare (Nel caso di specie, nel rigettare nel merito la domanda di pagamento dell’indennizzo proposta da un Condominio nei confronti di una compagnia assicuratrice con la quale era stato stipulato un contratto di assicurazione a copertura del rischio di danni derivanti al fabbricato dal sovraccarico da neve, il giudice adito ha ritenuto infondata l’eccezione di carenza di legittimazione processuale sollevata dalla convenuta, in quanto, pur riguardando il giudizio attribuzioni ulteriori rispetto a quelle legislativamente previste per l’amministratore, non rientrando lo stesso fra le cause in relazione alle quali egli può stare in giudizio indipendentemente dall’autorizzazione dell’assemblea, quest’ultima aveva comunque autorizzato l’amministratore medesimo a promuovere l’azione giudiziaria) .

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Convocazione – Avviso di convocazione – Ordine del giorno – Redazione – Criteri e finalità – Fattispecie concernente riunione assembleare per la realizzazione di lavori finalizzati ad un “adeguamento” o “miglioramento” sismico dello stabile condominiale

In tema di condominio negli edifici, se è vero che, per garantire una partecipazione informata dei condomini all’assemblea, è sufficiente che nell’avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno in termini sintetici ed essenziali, tali da essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea, è altrettanto innegabile che l’ordine del giorno deve consentire a ciascun condominio di comprendere esattamente il tenore e l’importanza degli argomenti da trattare, in modo da poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito ha disposto l’annullamento delle delibere assembleari impugnate che, nell’assumere decisioni in merito alla realizzazione di lavori ed opere in regime di c.d. “Super-bonus 110”, aveva stabilito di eseguire “ulteriori lavori”, con conseguente incarico ad un professionista di redigere un nuovo computo metrico “definitivo” ed una “sanatoria paesaggistica”, non contemplati nell’ordine del giorno indicato nelle rispettive convocazioni, essendo la prima seduta finalizzata alla comunicazione di “aggiornamenti amministratore” sui lavori “sisma bonus”, sulla sanatoria del fabbricato condominiale e sui contenziosi in corso, a la seconda ad un esame ed all’approvazione del progetto definitivo) (F.Cia).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Riunione – Verbale assembleare – Redazione – Criteri e finalità – Fattispecie concernente riunione assembleare per la realizzazione di lavori finalizzati ad un “adeguamento” o “miglioramento” sismico dello stabile condominiale

In tema di condominio negli edifici, il verbale di assemblea costituisce il resoconto ufficiale della riunione di condominio, rappresentando lo stesso una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge. In particolare, oltre agli elementi per così dire formali (luogo, data e ora di apertura dell’assemblea, ordine del giorno, indicazione dei condomini, indicazione del valore millesimale di ciascun partecipante all’assemblea, ecc.), il verbale deve contenere la sintesi della discussione e della decisione su ciascun argomento posto all’ordine del giorno, e pur non sussistendo prescrizioni vincolanti per la sua redazione, e pur potendo essere predisposto in forma sintetica senza l’obbligatorietà del rispetto di schemi o forme, una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate o non sono state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelle dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative e ciò proprio al fine di dare certezza a tutti i condomini della attività svolte durante l’assemblea (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito ha disposto l’annullamento delle delibere assembleari impugnate, in quanto, nella circostanza, le decisioni assunte in merito alla realizzazione di lavori ed opere in regime di c.d. “Super-bonus 110”, si erano compendiate nella redazione di un verbale che, per la sua genericità ed in mancanza di ulteriori elementi utili a superare tale criticità, era tale da determinare l’invalidità delle suddette decisioni risultate affette da un contenuto indeterminato ed inattuabile) (F.Cia).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Esecuzione di lavori – Delibera incidente sulle proprietà individuali – Consenso dei condomini – Necessità – Violazione – Nullità della deliberazione assembleare – Urgenza e necessità dei lavori – Irrilevanza – Fattispecie concernente riunione assembleare per la realizzazione di lavori finalizzati ad un “adeguamento” o “miglioramento” sismico dello stabile condominiale

In tema di condominio negli edifici, la delibera con la quale, senza il consenso del proprietario esclusivo, venga approvata l’esecuzione di lavori (anche di carattere generale, nell’interesse dell’intero condominio) che incidono sulle proprietà individuali, è affetta da nullità assoluta, deducibile in ogni tempo. In particolare, tale la nullità sussiste anche nell’ipotesi in cui i lavori appaiano necessari ed urgenti perché, se manca il consenso del proprietario esclusivo, la valutazione delle condizioni che giustificano l’intervento del condominio sulla proprietà del singolo condomino, non può essere rimessa ad una delle due parti interessate, ma deve formare oggetto di apposito giudizio (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito ha dichiarato nulla la delibera impugnata, per violazione dell’art. 1135 cod. civ. e per difetto assoluto di attribuzioni, in quanto, nella circostanza, non era non è mai stata espressamente sottoposta all’approvazione dei condomini la possibilità che i lavori in regime di c.d. “Superbonus 110%”, e, in particolare, di rinforzo locale o di miglioramento sismico, potessero estendersi anche alle parti private, non risultando mai acquisito il consenso dei condomini ad intervenire sulle porzioni di proprietà esclusiva rispetto alle quali il tecnico incaricato si era limitato ad emettere un ordine di servizio per conseguire, per il tramite dell’amministratore, la disponibilità ad accedere ai singoli appartamenti) (F.Cia).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento di condominio – Natura contrattuale – Norme del regolamento – Imposizione di limitazioni al godimento ed alla destinazione di uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini – Ammissibilità – Condizioni

Le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione di uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini. Peraltro, le disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio, il giudice adito, accogliendo la domanda avanzata dal Condominio, ha condannato il condomino convenuto a rimuovere i porta biancheria che, installati sulla facciata dell’edificio, oltre a ledere il decoro architettonico dello stesso, si ponevano in contrasto con specifiche previsioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale) (F.Cia).