Rassegna della Giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Regolamento – Contenuto – Divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività – Operatività – Adozione di regolamento di natura contrattuale o di delibera assembleare approvata all'unanimità – Necessità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, la clausola del regolamento che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l'interesse comune, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini e distinguendosi dalla norma meramente regolamentare che può essere approvata dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, ha carattere convenzionale e, se predisposta dall'originario proprietario dello stabile, deve essere accettata dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; ove sia, invece, deliberata dall'assemblea deve essere approvata all'unanimità dovendo, in mancanza, considerarsi nulla, perché eccedente i limiti dei poteri dell'assemblea (Nel caso di specie, il giudice adito ha respinto la domanda proposta da due condomini e volta ad ottenere la cessazione, nelle unità immobiliari di proprietà di altro condomino, dell'esercizio di attività di natura para-alberghiera dirette a soddisfare esigenze di carattere temporaneo e limitato di soggiorni fuori dei luoghi di residenza con offerta di servizi aggiuntivi, in quanto il regolamento condominiale che gli attori avevano invocato ed opposto in giudizio, pur contenendo limitazioni e divieti alla destinazione d'uso dei locali, non poteva ritenersi vincolante in quanto di natura non contrattuale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Condominio parziale – Spese gravanti sui partecipanti – Spese legali del Condominio – Inclusione

In tema di condominio parziale, le relative spese non possono essere limitate e circoscritte alle sole spese di godimento e di manutenzione, dovendosi comprendere, in ragione dell'appartenenza dei beni soltanto ai condomini facenti parte dello stesso, tutte le spese inerenti, e quindi anche le spese attinenti al risarcimento dei danni, ovvero le spese legali che il condominio abbia sostenuto, o debba corrispondere in forza di una pronuncia condanna, in relazione a tali beni (Nel caso di specie, relativo ad giudizio in cui il Condominio appellato risultava formato da due stabili distaccati e limitrofi ma aventi in comune il cancello d'ingresso, la corte territoriale, in riforma della decisione appellata, ha disposto l'annullamento della delibera assembleare che aveva ripartito, a carico di tutti i condomini, le spese legali e quelle spettanti al difensore del Condominio in un giudizio di appello, avente ad oggetto una azione di risarcimento danni da infiltrazioni idriche, all'esito del quale l'ente di gestione era risultato soccombente).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Azione di ingiustificato arricchimento – Proposizione nei confronti del Condominio da parte di creditore che, privo di un valido incarico, abbia reso prestazioni in favore dell'amministratore – Inammissibilità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, è inammissibile l'azione di ingiustificato arricchimento proposta ex art. 2041 cod. civ. nei confronti di un Condominio da un creditore che, privo di un incarico validamente conferitogli, abbia reso prestazioni di cui si sia avvalso ed abbia beneficiato direttamente il solo amministratore e, indirettamente, anche il Condominio medesimo. Infatti, oltre alla mancanza di qualsiasi altro rimedio giudiziale in favore dell'impoverito, l'azione "de qua" può essere proposta solo a fronte dell'unicità del fatto causativo dell'impoverimento, sussistente quando la prestazione resa dall'impoverito sia andata a vantaggio dell'arricchito, con conseguente esclusione dei casi di cosiddetto arricchimento indiretto, nei quali l'arricchimento è realizzato da persona diversa rispetto a quella cui era destinata la prestazione dell'impoverito.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Delibera di approvazione del rendiconto consuntivo e di riparto dei lavori straordinari – Maggioranza qualificata – Necessità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, la delibera con la quale l'assemblea approva il rendiconto consuntivo ed il riparto dei lavori straordinari non richiede la stessa maggioranza qualificata con la quale, ai sensi dell'art. 1136, commi 2 e 4, cod. civ., devono essere deliberati i lavori straordinari.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Gestione del rapporto di lavoro del lavoratore custode del fabbricato – Omesso versamento delle ritenute previdenziali e assistenziali – Ordinanza-ingiunzione di pagamento notificata a titolo sanzionatorio – Responsabilità diretta dell'amministratore – Sussistenza

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore svolge l'incarico, riconducibile alla figura del mandato (art. 1129, comma 15, cod. civ.), di gestione ed amministrazione dei beni comuni, oltre che di tenuta della contabilità (art. 1130 cod. civ.), e nell'ambito solo di tali attribuzioni ha la rappresentanza dei condomini verso l'esterno (art. 1131 cod. civ.). Ciò comporta che l'amministratore di condominio può essere chiamato a responsabilità diretta, per avere materialmente concorso, con atti o comportamenti, alla commissione delle infrazioni (Nel caso di specie, ritenuto obbligato principale in veste di rappresentante dell'ente di gestione l'amministratore ricorrente anche in merito alla gestione del rapporto di lavoro del custode del fabbricato, in quanto rientrante tra gli atti di gestione della cosa comune e tenuta della contabilità demandata all'amministratore condominiale proprio dal richiamato art. 1130 cod. civ., disposizione che riserva allo stesso i compiti di erogare le spese occorrenti per l'esercizio dei servizi comuni e di eseguire gli adempimenti fiscali latamente intesi, il giudice adito ha poi respinto l'opposizione proposta dal ricorrente medesimo avverso l'ordinanza-ingiunzione notificata con la quale gli era stato ingiunto il pagamento di un importo a titolo di sanzione per omesso versamento delle ritenute previdenziali e assistenziali operate sulle retribuzioni dei lavoratori).

IMMOBILI

Contratti – Mediazione – Mediatore – Diritto alla provvigione – Rapporto tra attività del mediatore e conclusione dell'affare – Nesso causale – Specificazione – Fattispecie in tema di compravendita immobiliare

In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio e rilevato che parte attrice non aveva assolto all'onere probatorio diretto a dimostrare l'apporto causale dell'attività d'intermediazione svolta rispetto all'incontro tra le parti che aveva determinato la stipula di un contratto di compravendita di un immobile, il giudice adito ha rigettato la domanda di condanna al pagamento della provvigione proposta nei confronti dei convenuti, nelle rispettive qualità di venditrice e di acquirenti dell'immobile medesimo).

IMMOBILI

Contratti – Locazioni – Immobili – Codice delle comunicazioni elettroniche – Immobili destinati alla installazione ed all'esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico – Esercizio del diritto di prelazione e riscatto – Presupposti – Costituzione di diritti reali limitati sull'immobile – Configurabilità – Esclusione

Il diritto di prelazione o il diritto di riscatto che l'art. 51, comma 4, del Codice delle comunicazioni elettroniche accorda nell'ipotesi di locazione o concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili, o di porzione di essi, destinati alla installazione ed all'esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico non può essere esercitato in caso di costituzione di diritti reali limitati sull'immobile, riguardando lo stesso soltanto il trasferimento oneroso dell'immobile medesimo (Nel caso di specie, una volta esclusa, in ragione sia della disciplina convenzionale che di quella legale, l'insorgenza, in capo al conduttore di un immobile destinato all'installazione di impianti per l'esercizio di comunicazioni elettroniche, del diritto di prelazione, invocato in conseguenza della stipula da parte del locatore con terzi di un contratto di usufrutto trentennale sullo stesso bene immobile, il giudice adito ha di conseguenza rigettato le domande attoree) (F.Cia).