Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Gestione di iniziativa comune – Art. 1134 c.c. – Diritto al rimborso del condomino – Presupposto dell'urgenza della spesa – Nozione

In tema di condominio negli edifici, l'urgenza degli interventi alla quale l'art. 1134 cod. civ. subordina il diritto al rimborso in capo al condomino che, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia assunto la gestione delle parti comuni, è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente; nel valutare l'urgenza occorre inoltre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice d'appello, riscontrato lo stato di pericolo in cui versava la zona interessata, ha accolto la domanda del condomino volta ad ottenere il rimborso della somma anticipata per l'esecuzione di lavori riguardanti il montaggio di ringhiere poste a protezione dell'area del parco condominiale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Delibera di ripartizione delle spese – Sussistenza di un interesse all'invalidazione – Necessità – Onere della prova – Estremi

Nell'azione di annullamento di una deliberazione assembleare l'interesse ad agire, in quanto condizione dell'azione ex art. 100 cod. proc. civ. la cui carenza è rilevabile d'ufficio, implica a carico del condomino attore l'onere di dimostrare l'attualità della lesione del proprio diritto ed il conseguente pregiudizio derivante dalla decisione impugnata alla cui eliminazione è diretto il provvedimento giurisdizionale richiesto (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda di annullamento per difetto di interesse di agire in capo ai condomini attori, in quanto, nella circostanza, l'assemblea, con la deliberazione impugnata, non aveva approvato lo stato di ripartizione delle spese di rifacimento del tetto e dei lastrici, ma si era solo limitata ad adottare il criterio di suddivisione delle predette spese stabilito dal regolamento di natura contrattuale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Convocazione – Da parte dei condomini promotori ex art. 66 disp. att. c.c. – Avviso di convocazione – Contenuto – Sottoscrizione – Soggetto terzo estraneo al Condominio – Invalidità – Conseguenze – Annullabilità delle deliberazioni assembleari – Sussistenza

In tema di condominio negli edifici, la convocazione che i condomini possono direttamente disporre ai sensi dell'art. 66, comma 1, disp. att. cod. civ., deve avvenire mediante avviso che abbia il contenuto specificato dal comma 3 della citata disposizione (ossia l'indicazione specifica dell'ordine del giorno, del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa), e pur non essendo essenziale la sottoscrizione di tutti i condomini che abbiano assunto l'iniziativa, dall'avviso medesimo deve comunque risultare chi convoca l'assemblea (Nel caso di specie, il giudice adito ha disposto l'annullamento delle delibere assembleari impugnate, in quanto, nella circostanza, la convocazione dell'assemblea, oltre ad essere sottoscritta da soggetto non legittimato essendo del tutto estraneo al condominio, risultava priva di qualunque indicazione o nominativo dei condomini promotori, venendo indicato genericamente "i condomini", mancando anche la prova dell'allegazione della richiesta di convocazione straordinaria dei condomini ex art. 66 disp. att. cod. civ., non venendo nulla precisato nella predetta convocazione anche in ordine ad eventuali allegati).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Riunione assembleare – Rappresentanza in assemblea – Rapporti tra condominio rappresentato e rappresentante – Disciplina – Regole attinenti al mandato – Applicabilità – Conseguenze in tema di legittimazione a far valere vizi della delega o violazioni della stessa – Altri condomini estranei – Legittimazione – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Riunione assembleare – Violazione normativa emergenziale per il contenimento della diffusione del Covid 19 – Conseguenze – Annullabilità delle delibere assembleari approvate – Configurabilità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, a fronte di un'assemblea regolarmente convocata e costituita all'interno dell'androne del fabbricato condominiale, l'eventuale inosservanza della normativa emergenziale dettata per contenere la diffusione del Covid 19, non è idonea a determinare l'invalidità delle delibere assembleari approvate, potendo semmai comportare l'applicazione di una sanzione di natura amministrativa o legittimare una azione risarcitoria qualora, dalla suddetta violazione, siano derivate conseguenze pregiudizievoli per la salute dei partecipanti.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Impianto di riscaldamento – Distacco parziale da parte del condomino – Legittimità – Condizioni

In tema di condominio negli edifici, in presenza dei relativi presupposti legittimanti previsti dalla legge – assenza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini – il condomino può rinunciare, anche solo parzialmente, all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento (Nel caso di specie, la corte territoriale ha ritenuto incensurabile la sentenza appellata che aveva accertato e dichiarato il diritto degli attori, ed odierni appellati, al limitato distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato, con obbligo di pagamento in capo agli stessi, secondo la quota millesimale di loro spettanza, tanto degli oneri condominiali per la manutenzione, conservazione e messa a norma, quanto di quelli per il ridotto consumo ed utilizzo del servizio comune).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili – Art. 1122–bis c.c. – Installazione di un impianto fotovoltaico – Autorizzazione assembleare – Necessità – Condizioni

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1122-bis cod. civ., l'installazione di un impianto fotovoltaico destinato alla singola unità abitativa, non è soggetto alla preventiva autorizzazione dell'assemblea il cui intervento è contemplato solo in via del tutto eventuale, per prescrivere modalità di esecuzione dell'opera tali da salvaguardare la stabilità ed il decoro dell'edificio, nonché il pari utilizzo del lastrico e delle altre superfici comuni da parte dei restanti condomini (Nel caso di specie, rilevato che gli attori non avevano allegato e provato alcun pregiudizio alla stabilità o al decoro dell'edificio, ovvero che l'ampiezza della porzione delle parti comuni occupate fosse incompatibile con l'altrui pari uso, il giudice adito ha rigettato la domanda di rimozione dell'impianto fotovoltaico – sistema e pannelli – collocato sia sulla parete esterna dell'unità attorea che sul tetto dello stabile).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Supercondominio – Rappresentante del condominio partecipante all'assemblea del supercondominio – Nomina con durata dell'incarico priva di limiti temporali – Validità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, le profonde differenze esistenti tra l'incarico, i poteri ed il ruolo del rappresentante del condominio partecipante ad un supercondominio rispetto alla figura dell'amministratore depongono per l'inapplicabilità della disciplina sulla durata dell'incarico di quest'ultimo al rappresentante previsto e disciplinato dall'art. 67 disp att. cod. civ. Quest'ultimo, infatti, pur essendo libero nell'esercizio delle sue funzioni si limita a rappresentare il condominio nelle assemblee dei delegati dei singoli enti di gestione al fine di semplificare la gestione dei beni comuni ai diversi condomini e per la nomina dell'amministratore del supercondominio; diversamente, come è noto, l'amministratore di condominio è dotato di maggiori poteri e capacità di iniziative (anche giudiziali a tutela del credito del condominio ad esempio) con molteplicità di doveri cui corrispondono altrettante ipotesi codificate di revoca dalle sue funzioni. Pertanto, in mancanza di una specifica disciplina sulla durata dell'incarico del rappresentante all'interno di un supercondominio, le diversità evidenziate rendono incompatibile tale specifica disciplina relativa alla figura dell'amministratore, sicché è ben possibile che i condòmini possano decidere di nominare un rappresentante senza limiti temporali, salva la possibilità di revoca senza particolari ragioni.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Modalità – Causali di pagamento degli oneri condominiali con dicitura "spese condominiali arretrate-eredi di…" – Dichiarazione confessoria della qualità di erede – Configurabilità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, le causali di pagamento degli oneri condominiali con contrassegnate dalla dicitura "… spese condominiali arretrate-eredi di …" identificano soltanto il motivo del pagamento riferito ad un immobile caduto in eredità e, potendo essere effettuate da chiunque per conto degli eredi, non possono certo costituire di per sé sole una dichiarazione confessoria della qualità di erede di chi ha provveduto al pagamento (Nel caso di specie, ritenuta insussistente la legittimazione passiva dell'attore opponente per il pagamento degli oneri condominiali ingiunti, non potendo lo stesso essere ritenuto erede dei precedenti proprietari dell'immobile oggetto di causa, il giudice adito ha disposto la revoca del decreto ingiuntivo opposto).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Tenuta e cura del registro di anagrafe condominiale – Aggiornamento e variazioni – Obblighi del singolo condomino – Inosservanza – Conseguenze

In tema di condominio negli edifici, se l'amministratore ha il dovere di regolare tenuta ed aggiornamento costante del registro di anagrafe condominiale, il condomino ha, a sua volta, l'obbligo di comunicare tempestivamente all'amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio: in caso contrario, la comunicazione all'indirizzo di residenza risultante dall'anagrafe condominiale, ancorché non più attuale, dovrà ritenersi regolarmente perfezionata e la mancata ricezione dell'atto sarà necessariamente addebitabile al solo condomino negligente, non essendo ragionevolmente esigibile in capo all'amministratore una continua e costante verifica in ordine all'esistenza o meno di trasferimenti di residenza di ciascun singolo condomino, specie alla luce dell'obbligo di cui sopra gravante sui condomini, che fa presumere la piena idoneità dell'indirizzo già comunicato alla ricezione delle comunicazioni, in assenza di successiva comunicazione di variazione del medesimo (Nel caso di specie, il giudice del gravame, rilevato che il condomino appellante non aveva provveduto a comunicare all'amministratore la variazione della propria residenza anagrafica, ha ritenuto che i plichi contenenti la convocazione per l'assemblea e la successiva comunicazione del relativo verbale dell'adunanza fossero stati validamente inoltrati dall'amministratore all'ultimo indirizzo risultante dal registro dell'anagrafe condominiale).