Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Controversie – Competenza per valore – Determinazione – Domanda di impugnazione di delibera assembleare – Valore della causa – Limitazione all'importo contestato – Esclusione – Ragioni

La domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega l'attore al condominio e dunque al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell'intera deliberazione e dunque all'intero ammontare della spesa, giacché l'effetto caducatorio dell'impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l'annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio in cui la condomina ricorrente aveva lamentato l'addebito di una somma attribuitale a titolo di spese legali sostenute in ragione di una sua provvisoria morosità, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha dichiarato la propria competenza ritenendo che il valore della lite dovesse determinarsi in ragione dell'intera somma risultante dall'ammontare delle spese del bilancio consuntivo approvato dall'assemblea condominiale).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Ripartizione – Criteri – Morosità del singolo condomino – Spese legali sostenute dal Condominio per il recupero del credito in via stragiudiziale – Imputazione a tutti i condomini – Necessità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, le spese legali sostenute dal Condominio per il recupero in via stragiudiziale di somme dovute dal condomino moroso non devono essere imputate ed attribuite a quest'ultimo ma a tutti i condomini. Infatti, l'attività svolta dal legale integra propriamente un'attività di servizio giuridico legale svolta a beneficio dell'intero Condominio, il quale, nel suo complesso, trae, almeno astrattamente, vantaggio dall'attività di recupero dei crediti condominiali non riscossi; coerentemente, salva diversa convezione, le spese devono essere ripartire su tutti i condomini secondo il riparto millesimale di proprietà (Nel caso di specie, il giudice adito ha dichiarato nulla la delibera impugnata per avere l'assemblea dei condomini imputato interamente alla morosa condomina ricorrente le spese legali stragiudiziali sostenute dall'avvocato incaricato dal Condominio nonostante l'atto di sollecito e diffida fosse stato ricevuto quando era già avvenuto, almeno parzialmente, il pagamento delle spese condominiali).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Uso – Criteri ex art. 1102 cod. civ. – Ulteriori restrizioni poste dal regolamento condominiale o da deliberazione assembleare – Legittimità – Limiti – Fattispecie relativa a delibera assembleare recante limitazione di accesso a locale tecnico

L'art. 1102 cod. civ., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio in cui il condomino attore aveva lamentato anche la mancata consegna delle chiavi del vano autoclave, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha ritenuto incensurabile la delibera assembleare che, ritenendo prevalente l'esigenza di assicurare la sicurezza degli impianti, ne aveva riservato l'accesso all'amministratore o al personale specializzato al fine di tutelare l'incolumità sia dei condomini che dei terzi).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Scale e pianerottoli – Presunzione di comunione – Operatività – Superamento – Titolo contrario – Necessità

In tema di condominio negli edifici, le scale con i relativi pianerottoli costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, anche se poste concretamente a servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile. Ne consegue che le scale con i relativi pianerottoli rientrano nella presunzione di cui all'art. 1117 n. 1, cod. civ., tale per cui i beni ivi elencati si considerano comuni, salvo che il titolo non dimostri diversamente (Nel caso di specie, accertata la natura condominiale della rampa di scale che conduce dal terzo interpiano al pianerottolo del terzo piano nonché della porta dell'ascensore sita al terzo piano del fabbricato, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha accolto la domanda ed ordinato sia l'immediata restituzione di tali beni ai condomini ricorrenti, sia l'immediata riduzione in pristino dei luoghi attraverso la rimozione dei cancelli illegittimamente installati dai condomini convenuti).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Ascensore – Presunzione di comunione – Operatività – Presupposti

In tema di condominio negli edifici, l'ascensore rientra nella presunzione di comunione ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. soltanto se la sua costruzione risulti essere coeva a quella del fabbricato; in caso contrario, l'ascensore successivamente installato appartiene a quei condomini che l'hanno impiantato e sarà onere di chi successivamente ne rivendichi la proprietà fornire la prova che l'intervento è stato effettuato con il consenso suo o dei suoi danti causa (Nel caso di specie, accertata la natura condominiale della rampa di scale che conduce dal terzo interpiano al pianerottolo del terzo piano nonché della porta dell'ascensore sita al terzo piano del fabbricato, il giudice adito, richiamato l'enunciato principio, ha accolto la domanda ed ordinato sia l'immediata restituzione di tali beni ai condomini ricorrenti, sia l'immediata riduzione in pristino dei luoghi attraverso la rimozione dei cancelli illegittimamente installati dai condomini convenuti).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Installazione dell'impianto ascensore nel fabbricato – Delibera assembleare di approvazione – Intervento volto ad incidere anche sulla porzione di proprietà esclusiva – Nullità

In tema di condominio negli edifici, è nulla la deliberazione con la quale l'assemblea, nel disporre a maggioranza l'installazione di un ascensore nell'edificio, approvi la realizzazione di un intervento tale da incidere notevolmente, oltre che sulla proprietà comune, anche su quella esclusiva (Nel caso di specie, accertato che l'intervento programmato e deliberato, risolvendosi nello spostamento della scalinata centrale su di un lato dell'androne del fabbricato, con conseguente necessario livellamento della soletta a filo pavimento, finiva per incidere notevolmente anche sulla proprietà individuale della condomina ricorrente, il giudice adito ha dichiarato nulla, per impossibilità giuridica dell'oggetto, la delibera impugnata).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Nomina – Difetto del "quorum" deliberativo in sede di prima assemblea – Contestuale deliberazione di convocazione di successiva assemblea straordinaria – Delibera di nomina ivi approvata con richiamo al preventivo relativo al compenso allegato alla prima convocazione – Validità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, qualora l'assemblea, riscontrato il mancato raggiungimento della necessaria maggioranza per deliberare la nomina dell'amministratore, deliberi, a tal fine ed all'unanimità, la convocazione di successiva assemblea straordinaria, la delibera di nomina in tale sede poi approvata all'unanimità, richiamando il preventivo relativo al compenso allegato alla convocazione della precedente assemblea, è valida ed efficace. Infatti, in tale ipotesi, interpretando la volontà dell'organo assembleare, l'assemblea della seconda riunione costituisce il prosieguo della precedente, con la conseguenza che, oggetto della discussione, quanto alla nomina, deve ritenersi senz'altro l'originaria proposta formulata dall'amministratore con la prima convocazione recante in allegato la specifica indicazione della richiesta di compenso, in considerazione di un richiamo operato "per relationem", avuto riguardo alla volontà espressa dall'assemblea, desumibile dalla lettura dei verbali ed al principio di conservazione degli atti.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Compenso – Azione di pagamento promossa nei confronti del Condominio – Amministrazione affidata ad una società unipersonale – Legittimazione attiva dell'amministratore – Sussistenza – Esclusione – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore non è legittimato a richiedere il compenso per il periodo di gestione in cui l'amministratrice del Condominio è stata una società unipersonale. Invero, quest'ultima è un soggetto giuridico del tutto autonomo e distinto dalla persona fisica dell'unico socio a cui la legge riconosce, in presenza di determinati presupposti, una personalità diversa rispetto a quella della persona fisica. Si tratta, cioè, di un soggetto che ha un proprio patrimonio autonomo e che costituisce un autonomo centro di imputazione di interessi. La società con un unico socio, che pure sottende un interesse patrimoniale prettamente individuale, è giuridicamente un ente autonomo da quest'ultimo che acquista diritti ed assume obblighi secondo regole di imputazione proprie e che in virtù al principio dell'autonomia patrimoniale perfetta espone alla responsabilità per l'adempimento delle proprie obbligazioni il patrimonio di cui viene dotata, al pari di ogni società pluripersonale (Nel caso di specie, rilevato che l'amministratore opposto non aveva allegato e dimostrato alcun fenomeno successorio tra la società unipersonale e la sua persona fisica, il giudice adito ha ritenuto fondata l'eccezione con la quale il Condominio opponente aveva dedotto l'impossibilità per l'ingiungente di agire in proprio per il recupero di crediti di pertinenza con riferimento al compenso richiesto per tutte le annualità nelle quali l'attività professionale di amministratore era stata svolta dalla predetta società).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Compenso – Specificazione –Sussistenza di un documento contenente il preventivo approvato dall'assemblea – Necessità – Indicazione implicita nell'approvazione del rendiconto – Sufficienza – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1129, comma 14, cod. civ., prescrive, in particolare, che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". Ne discende che al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ. il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha ritenuto che la somma aggiuntiva richiesta dall'amministratore per lo svolgimento degli adempimenti di carattere fiscale non fosse dovuta in quanto già ricompresa nell'oggetto del mandato gestorio).