Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Avviso di convocazione – Unità immobiliare in regime di comproprietà – Avviso comunicato ad un comproprietario – Validità anche per gli altri comproprietari – Condizioni

In tema di condominio negli edifici, la validità della convocazione per la riunione dell’assemblea condominiale di uno dei comproprietari “pro indiviso” di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall’avviso dato all’altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa (Nel caso di specie, pacifico il ricevimento dell’avviso di convocazione e del successivo verbale di assemblea da parte di un solo dei comproprietari, tra i quali non erano emersi elementi di conflittualità tali da poter escludere una presunzione di conoscenza ed informazione, il giudice adito, richiamato l’enunciato principio, ha rigettato la domanda di annullabilità della delibera impugnata azionata sul presupposto di un difetto di convocazione).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Sostituzione assembleare di delibera impugnata – Legittimità – Condizioni – Mera conferma delle deliberazioni impugnate – Vizio di eccesso di potere – Configurabilità – Conseguenze – Nullità delibera

In tema di condominio negli edifici, affinché una delibera possa legittimamente sostituirsi a quella già impugnata, è necessario un riesame della precedente decisione, da effettuarsi attraverso un nuovo apprezzamento degli interessi da perseguire e comporre, eliminando eventuali vizi, finalizzato ad un concreto risultato gestorio a tutela della collettività condominiale. Ne consegue che, ove l’assemblea dei condomini si limiti semplicemente a confermare quanto già deciso in precedenza, la seconda deliberazione non può considerarsi legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante assembleare, configurandosi, al contrario, un eccesso di potere che determina l’invalidità della seconda deliberazione (Nel caso di specie, ritenuto sussistente l’eccesso di potere, in quanto il fine ultimo dell’assemblea era solo quello di eludere la definizione di giudizi già pendenti, il giudice adito ha dichiarato nulla la delibera impugnata con la quale l’assemblea medesima si era limitata a ratificare il contenuto di delibere impugnate senza nulla aggiungere né togliere alcunché).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Delibera assembleare concernente il riparto delle spese – Sussistenza di un interesse all’invalidazione – Necessità – Onere della prova

Il condomino che intenda impugnare una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale (Nel caso di specie, in cui il condomino attore aveva contestato anche l’addebito in fattura della maggiorazione del 4% prevista dal regime contributivo della gestione separata INPS applicabile al compenso corrisposto all’amministratore, il giudice adito, richiamato l’enunciato principio, ha ritenuto che l’incongruenza riscontrata dal CTU, per la sua entità minima, non potesse in alcun modo incidere sulla validità della delibera assembleare impugnata, non determinando, il relativo credito, un apprezzabile mutamento della posizione patrimoniale dell’attore).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Esecuzione delibere assembleari – Delibera assembleare che dispone la stipula della polizza globale fabbricati – Inottemperanza da parte dell’amministratore – Responsabilità – Sussistenza

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore che, non ottemperando a quanto espressamente disposto da una delibera assembleare, ometta di stipulare la polizza di assicurazione del fabbricato, è responsabile dei danni derivanti dal sinistro verificatosi nello stabile e non coperto dalla garanzia assicurativa (Nel caso di specie, il giudice adito ha accolto la domanda di risarcimento danni derivanti da un improvviso allagamento del garage di proprietà dei condomini attori proposta da quest’ultimi nei confronti dell’amministratore che, inadempiente all’obbligo di rinnovare la polizza assicurativa nascente da una delibera assembleare, aveva provveduto a stipulare la stessa solo il giorno successivo al verificarsi del sinistro).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea dei condomini – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Delibera di approvazione a maggioranza dell’installazione di un impianto ascensore all’esterno del fabbricato – Violazione delle distanze legali – Nullità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, qualora l’impianto non risulti destinato all’abbattimento delle barriere architettoniche, né indispensabile per un’effettiva abitabilità, è nulla la delibera assembleare che, nell’approvare, a maggioranza, l’installazione di un ascensore a servizio di un edificio che in precedenza ne era sprovvisto – nella specie, realizzato all’esterno del fabbricato, con una struttura avente una propria consistenza – determini una violazione delle distanze legali in danno di un’unità immobiliare, non potendo l’impianto medesimo essere considerato un “volume tecnico” sottratto al rispetto delle predette distanze legali. Infatti, come non possono essere lesi da delibere dell’assemblea condominiale, adottate a maggioranza, i diritti dei condomini attinenti alle cose comuni, a maggior ragione, così non possono essere lesi, da delibere non adottate all’unanimità, i diritti di ciascun condomino sulla porzione di proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Consegna della documentazione condominiale – Facoltà del condomino di richiedere e di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili – Legittimo esercizio – Condizioni – Principi di correttezza – Osservanza – Necessità

In tema di condominio negli edifici, se ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza avere neppure l’onere di specificare le ragioni della richiesta finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti, è altresì certo che l’esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione, né rivelarsi contraria ai principi di correttezza (Nel caso di specie, il giudice adito, nel rigettare la domanda di annullamento della delibera impugnata, ha ritenuto che la reiterata richiesta del condomino attore, anche a seguito della consegna da parte dell’amministratore di tutta la documentazione, del tutto idonea ad una consapevole partecipazione all’assemblea, costituisse ostacolo all’attività dell’amministratore, nonché una violazione del principio di correttezza, anche alla luce del rapporto di collaborazione verosimilmente richiesto nell’ambito dei rapporti condominiali).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Parti comuni – Uso – Limiti – Stabile occupazione, mediante parcheggio di autovettura, di porzione del cortile comune – Abuso della cosa comune – Configurabilità

In tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Nel caso di specie, richiamato l’enunciato principio, il giudice adito ha accolto le domande proposte nei confronti del condomino convenuto, ritenuto responsabile, in violazione sia della disciplina legale che convenzionale, di aver ostinatamente parcheggiato la propria autovettura nel cortile comune impedendo o ostacolando l’accesso e l’uscita da parte del condomino attore e dei suoi familiari).