Rassegna della giurisprudenza di merito

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Rendiconto condominiale – Contenuto – Delibera di approvazione – Mancanza della nota sintetica esplicativa della gestione – Annullabilità

In tema di condominio negli edifici, la mancanza nel rendiconto condominiale della nota sintetica esplicativa della gestione prevista dall'art. 1130-bis cod. civ. rende annullabile la relativa delibera di approvazione.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Azioni giudiziarie – Rappresentanza giudiziale del Condominio – Legittimazione del singolo condomino – Fattispecie relativa a cessione in diritto d'uso pubblico di alcune aree condominiali oggetto di convenzione con ente pubblico

In tema di condominio negli edifici, in caso di inadempimento da parte di un ente pubblico agli obblighi di manutenzione di aree condominiali assunti nel quadro di una convenzione stipulata con il Condominio a fronte della cessione ad uso pubblico delle aree medesime, sussiste la legittimazione attiva del singolo condomino asseritamente danneggiato ad agire in giudizio al fine di ottenere il risarcimento del danno cagionato di riflesso alla sua proprietà esclusiva.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Obbligo di apertura e gestione di uno specifico conto corrente dedicato – Osservanza – Necessità – Violazione – Determinazione di un saldo negativo di cassa – Conseguenze – Fattispecie relativa ad impugnazione di delibera assembleare di approvazione bilancio consuntivo

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente dedicato (art. 1129 cod. civ.). Ciò comporta che la cassa del condominio non può essere negativa perché tutto il denaro deve necessariamente transitare attraverso il conto corrente e la differenza tra il totale delle entrate e quello delle uscite deve necessariamente essere sempre in positivo o, al limite, risultare pari a zero mentre non è mai consentito un saldo negativo tra entrate/uscite perché un dato così contabilizzato è un dato tecnicamente impossibile e non reale. In particolare, la sussistenza di un saldo negativo di cassa, oltre a far presumere l'esistenza di ricavi non contabilizzati in misura almeno pari al disavanzo, implica che le voci di spesa sono di entità superiore a quella degli introiti registrati in contabilità: di per sé, questo fatto costituisce una evidente anomalia contabile; in ogni caso, qualora per ipotesi, dovesse ritenersi che l'amministratore abbia effettuato pagamenti in contanti (cosa che, in realtà, non dovrebbe accadere) per esempio mediante prelevamento allo sportello per pagare piccole spese o fornitori, tali pagamenti devono necessariamente trovare giustificazione e rendicontazione, cioè devono essere ricondotti all'attività condominiale. Anche una eventuale anticipazione da parte dell'amministratore deve trovare corrispondenza sul rendiconto inserito tra le entrate come "finanziamento amministratore" e tra le passività come "debito verso amministratore" (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito, accogliendo la domanda dei condomini attori, ha disposto l'annullamento della delibera impugnata oggetto di approvazione di un bilancio consuntivo).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni – Maggioranze –Procedimento di mediazione – Accordo di conciliazione volto a determinare le nuove tabelle millesimali – Ratifica assembleare – "Quorum" deliberativo

In tema di condominio negli edifici, ai sensi del combinato disposto degli artt. 5-ter del Dlgs. n. 28 del 2010 e 1136, comma 2, cod. civ., la delibera con la quale l'assemblea provvede alla ratifica dell'accordo di mediazione con il quale sono state determinate le nuove tabelle millesimali è validamente approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Attribuzioni – Potere di nomina di una commissione di condomini per la disamina di preventivi di spesa – Sussistenza – Deliberazione relativa – Vincolatività – Condizioni – Successiva ratifica ed approvazione da parte dell'organo assembleare – Necessità – Fondamento

In tema di condominio negli edifici, una commissione o comitato ristretto di condomini non può esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135,1136 e 1137 cod. civ. ai fini della costituzione dell'assemblea, nonché della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni. Ne consegue che, se da un lato l'assemblea condominiale può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, dall'altro, le decisioni assunte da tale più ristretto consesso condominiale in tanto risultano sono vincolanti per tutti i condomini – anche dissenzienti – in quanto siano poi rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni non sono appunto delegabili ad un gruppo di condomini. Invero, lo stesso consiglio di condominio, pure nella vigenza dell'art. 1130-bis cod. civ., non può, pertanto, esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, il giudice adito ha disposto l'annullamento delle delibere impugnate, avendo nella circostanza l'assemblea dei condomini attribuito all'amministratore il potere di assegnare l'incarico di redigere una perizia sull'impianto termico comune ad una società o ad una professionista sulla base della selezione e delle valutazioni tecniche economiche delle offerte ricevute e scrutinate da parte di una "commissione energia" del condominio).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Dedotta violazione del diritto di accesso alla documentazione contabile in vista della riunione assembleare – Accesso parziale da parte del condomino con conseguente impugnazione analitica – Annullamento della delibera assembleare – Configurabilità – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, l'impossibilità di esperire l'accesso ai documenti, al pari dell'accesso soltanto a parte della documentazione, non integra motivo di annullamento della delibera assembleare allorquando il condomino si sia dichiarato soddisfatto dell'accesso parziale esperito ovvero sia stato in grado di promuovere una impugnazione analitica che lascia presupporre di aver avuto accesso ai documenti dei quali necessitava. In tale ipotesi, grava, in ogni caso, sul condomino che assume violato il proprio diritto l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito di esercitare detta facoltà (Nel caso di specie, rilevato che il Condominio convenuto, nella persona del proprio amministratore, aveva tenuto sempre un comportamento collaborativo, palesatosi, oltre tramite l'invio di parte dei documenti richiesti, sia pure in formato digitale "word" ed "excel", anche nel corso del procedimento di mediazione, poi definito con esito negativo per mancato accordo tra le parti, con integrazione inviata a mezzo PEC della documentazione necessaria per transigere la controversia, il giudice adito, rigettando la domanda di annullamento proposta dai due condomini attori, ha ritenuto pienamente legittima la delibera assembleare oggetto di impugnazione).

CONDOMINIO

Condominio negli edifici – Assemblea – Deliberazioni invalide – Impugnazione – Ripartizione a maggioranza tra tutti i condomini non morosi del debito di un ex condomino moroso – Totale inesigibilità del credito – Mancata prova da parte del Condominio convenuto – Annullabilità delibera – Sussistenza

In tema di condominio negli edifici, qualora, in sede di impugnazione, il Condominio convenuto non sia in grado di provare adeguatamente la totale inesigibilità del credito vantato nei confronti di un ex condomino moroso, è annullabile la delibera che abbia disposto a maggioranza la ripartizione tra tutti i condomini non morosi del relativo debito.